Сделката с апартамент събира шест вида въпроси: собственост, тежести, строеж и преустройства, етажна собственост, пари и данъци. На всеки отговаря различен специалист — адвокат, нотариус, архитект, инженер, правоспособен геодезист, оценител, счетоводител, банка. Ние подреждаме въпросите и казваме кой отговаря на всеки и в кой момент от сделката.
Този пътеводител е за готов апартамент на вторичния пазар. За апартамент в строеж: → Преди да купите апартамент в строеж: кой специалист за какво? За къща: → Продажба или покупка на къща: кой специалист за какво.
Докъде стигаме ние
- събираме публичната информация за имота — кадастър, регистрите на общината, справки в Имотния регистър — Не правим — казваме ви към кого: правно становище за собствеността, преустройствата и договора — адвокат
- подреждаме документите и показваме кое липсва и кое не се връзва — Не правим — казваме ви към кого: техническа експертиза на конструкцията и инсталациите — инженер
- пазарен анализ — обяви и известни сделки, ясно разграничени — и цена, с която да излезете на пазара — Не правим — казваме ви към кого: оценка по закона за оценителите — лицензиран оценител
- подготовка за пазара, обява, огледи, преговори — Не правим — казваме ви към кого: заснемане и поправка на кадастъра — правоспособен геодезист
- координация на стъпките до нотариалния акт — Не правим — казваме ви към кого: данъчен съвет — счетоводител; кредит — банката
Ние не сме адвокати, архитекти, инженери, геодезисти или оценители и не даваме техните отговори. Казваме кой въпрос се е появил, към кого и кога.
Шестте вида въпроси
- Собственост — чий е апартаментът и кой трябва да подпише (съпруг, наследници, пълномощник) — Кой отговаря: адвокат с практика по вещно, семейно и наследствено право; нотариусът — в деня на сделката — Какво да носите: нотариалните актове, удостоверение за наследници, решение за развод, ако има
- Тежести — ипотека, възбрана, искова молба — Кой отговаря: адвокат; при ипотека — и банката на продавача — Какво да носите: удостоверение за тежести от Агенцията по вписванията
- Строеж и преустройства — усвоена тераса, съборена стена, обединени апартаменти, стара сграда без документ за въвеждане — Кой отговаря: архитект; инженер-конструктор; адвокат с практика по устройство на територията — Какво да носите: одобрени проекти от архива на района, документа за въвеждане, ако има
- Площ и самоличност на обекта — площта в акта, в схемата и в обявата — Кой отговаря: правоспособен геодезист — Какво да носите: нотариалния акт, схемата на самостоятелния обект
- Етажна собственост — общи части, мазе, таван, вноски, ремонти — Кой отговаря: управителят на етажната собственост; при спор — адвокат — Какво да носите: книгата на етажната собственост, протоколите, удостоверение за задълженията
- Пари и данъци — кредит, плащане, данъци и такси — Кой отговаря: банката; счетоводител; нотариусът — за таксата — Какво да носите: предварително одобрение, удостоверение за данъчна оценка
Кой специалист в кой момент
1 · Преди да определите или предложите цена
- Собствеността и подписите → адвокат. Попитайте: „Пълна ли е веригата на собственост и кой трябва да подпише?“ При наследство: → Продажба на наследен имот.
- Преустройство или стара сграда → архитект и адвокат. → Съборена стена, усвоена тераса, обединени апартаменти · → Сградата е стара и няма „Акт 16“ · → „Акт 16“ не е това, което пише в договора
- Площта не съвпада → правоспособен геодезист.
- Цената → пазарен анализ от нас; ако ви трябва оценка — за банка, съд или делба — лицензиран оценител.
2 · Преди предварителния договор и задатъка
- Тежестите — свежо удостоверение → адвокат. → Преди да дадете капаро: как да проверите кой е собственикът
- Условията — задатък, ипотека на продавача, кредит на купувача, срок за освобождаване → адвокат. → Предварителен договор и задатък за апартамент · → Ипотекиран апартамент: как се продава и как се купува безопасно
- Задълженията към етажната собственост и сметките → управителят и доставчиците.
- Енергийният сертификат на сградата → управителят; задължението — адвокат. → Енергиен сертификат.
3 · Ако има кредит
- Колко можете да вземете и какво иска банката → банката. → Кредит за къща: колко собствени пари ви трябват.
- Оценката на банката → оценителят, когото банката приема.
4 · Преди нотариуса
- Проектът на нотариалния акт и документите → нотариус и адвокат. → Какво става при нотариуса
- Плащането — сметка, момент, лимит в брой → адвокат, нотариус, банка. → Как се плаща цената на жилище.
- Данъците и таксите → счетоводител, общината, нотариусът. → Данъци и такси.
- Чужденец купува или продава → адвокат, нотариус, преводач. → Чужденец купува или продава жилище.
5 · След сделката
- Предаване, показания на уредите, партиди → протокол между страните.
- Етажната собственост — уведомяване на управителя.
- Данъчни декларации → общината; за продавача — счетоводител.
Как да проверите, че специалистът е правоспособен
Проектантската правоспособност на архитектите и инженерите се признава по закон (ЗУТ, чл. 230, ал. 1). Поискайте от всеки специалист — адвокат, нотариус, архитект, инженер, геодезист, оценител, кредитен консултант — документ за правоспособността му и попитайте къде може да се провери публично.
Какво правим ние
Подреждаме сделката по тези шест вида въпроси: проверяваме публичните регистри, сравняваме ги с документите ви, казваме кой въпрос е отворен и към кого да се обърнете — преди обявата, преди задатъка и преди нотариуса. Не даваме правно, техническо, данъчно или кредитно становище.
Често задавани въпроси
С кого да започна, ако искам да продам апартамента си? С документите за собственост и с ясна представа кой трябва да подпише. Ако има наследство, развод или преустройство — с адвокат още преди обявата.
Трябва ли ми оценител, за да определя цената? Не задължително. Цената, с която излизате на пазара, се определя с пазарен анализ на сключени сделки и обяви. Оценка от лицензиран оценител е нужна, когато я иска банка, съд или друга страна.
Кога купувачът трябва да говори с банката? Преди задатъка. Обърнатият ред — задатък, после разговор с банката — може да струва задатъка.
Източници
Сверено с първоизточник на 04.11.2026:
- Закон за устройство на територията — чл. 230, ал. 1 (текст на registryagency.bg до ДВ бр. 87/2025).
Правните твърдения по отделните теми са в свързаните статии и са сверени там.
Последна актуализация: 04.11.2026.
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно, данъчно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с юрист, счетоводител, архитект и геодезист.
Обмисляте продажба или покупка на апартамент? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме ситуацията ви и ще разгледаме какво е известно за имота — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас