Преди да купите апартамент в строеж: кой специалист за какво?

Апартаментът в строеж се проверява на слоеве: договорът, теренът и тежестите, строителните книжа, самият строеж, площите, енергийните характеристики и данъците. Почти всеки слой има свой специалист — повечето с правоспособност и регистър, а някои въпроси решава орган. Важно е и още нещо: строителният надзор работи по договор с инвеститора, не с вас. В нашата практика най-скъпата грешка рядко е грешният специалист. По-често е правилният специалист, повикан след подписа на предварителния договор.

Тук говорим само за проверката — правна и техническа. Сделката и финансирането (нотариус, оценител, кредит) имат свои специалисти и не са част от тази карта.

Слоевете на проверката

Договорът с инвеститора

• Какво точно обещава договорът — обект, площи, срок, плащания, последици при забава; има ли клаузи само в полза на инвеститора?
  → адвокат с практика по облигационно и вещно право
  Какво издава: „писмени консултации и становища по въпроси на правото“ и книжа (Закон за адвокатурата — ЗА, чл. 24, ал. 1, т. 1–2).
  Правото му: ЗА, чл. 3, ал. 2 — адвокат е само лице, положило клетва и вписано в регистъра на адвокатската колегия; единните адвокатски регистри (bar-register.bg), регистър „Адвокати“.
  Кога: преди резервацията и задатъка — докато текстът още може да се промени.
  Носете: проекта на договора и анексите, техническото описание, разпределението на обектите и площите, графика на плащанията.

Адвокатът на инвеститора пази инвеститора. Затова ви трябва ваш. Повече: Неравноправни клаузи в договора с инвеститора.

Теренът и тежестите

• Чий е теренът, как инвеститорът има право да строи и има ли ипотека или възбрана?
  → адвокат с практика по вещно право
  Какво проверява: документа за собственост или за учреденото право на строеж и удостоверението за тежести от Имотния регистър. Вписването на ипотеката се заличава въз основа на съгласието на кредитора в нотариално заверена форма или на влязло в сила съдебно решение (Закон за задълженията и договорите — ЗЗД, чл. 179, ал. 1). Затова питате как ще бъде освободен вашият обект.
  Кога: преди предварителния договор; тежестите — повторно преди нотариалния акт.
  Носете: нотариалния акт за терена или за правото на строеж, удостоверение за тежести, данни за инвеститора.

Повече: Как да проверите инвеститора, строителя и терена.

Строителните книжа

• Има ли влязло в сила разрешение за строеж за точно тази сграда; презаверявано ли е; обжалвано ли е?
  → адвокат с практика по устройство на територията; при обжалване — адвокат с практика по административни дела
  Какво издава: писмено становище (ЗА, чл. 24, ал. 1, т. 1); жалби (т. 2).
  Органът: по общото правило разрешението за строеж се издава от главния архитект на общината (Закон за устройство на територията — ЗУТ, чл. 148, ал. 2); за някои строежи — от друг орган. Разрешенията се публикуват в Единния публичен регистър по устройство на територията (ЗУТ, чл. 148, ал. 15). Разрешението губи действие, ако строителството не започне в три години от влизането му в сила или ако грубият строеж, включително покривът, не бъде завършен в пет години от започването (ЗУТ, чл. 153, ал. 2).
  Кога: преди цената и преди предварителния договор.
  Носете: разрешението за строеж, одобрения проект (или извадка от него), заверките върху разрешението.

Повече: Защо строежите закъсняват.

Самият строеж

• Докъде реално е стигнал строежът и с какви документи?
  → документите идват от строителния надзор на обекта — чрез инвеститора
  Кой е: консултант с удостоверение от началника на Дирекцията за национален строителен контрол (ДНСК). Издадените удостоверения се публикуват в Единния публичен регистър по устройство на територията (ЗУТ, чл. 166, ал. 2).
  За кого работи: по писмен договор с възложителя — инвеститора (ЗУТ, чл. 166, ал. 1). Не е ваш съветник. Отговаря за контрола върху пълнотата и правилното съставяне на актовете и протоколите по време на строителството (ЗУТ, чл. 168, ал. 1, т. 2).
  Какво да поискате: копия от съставените актове и протоколи — до последния.
• Строи ли се това, което ви е продадено — по одобрения проект и по техническото описание?
  → архитект или инженер с проектантска правоспособност, нает от вас
  Какво прави: сравнява одобрения проект, разпределението и техническото описание в договора с това, което се строи, и ви казва какво да попитате. На строежа влиза само ако инвеститорът го допусне — уговорете оглед предварително.
  Правото му: Закон за камарите на архитектите и инженерите в инвестиционното проектиране (ЗКАИИП), чл. 2, ал. 1–2 и чл. 7; регистрите на Камарата на архитектите в България (КАБ) и на Камарата на инженерите в инвестиционното проектиране (КИИП).
  Кога: преди предварителния договор; преди плащане, обвързано с етап на строежа; при предаването на апартамента.
  Носете: одобрения проект (или извадката, която ви е дал инвеститорът), договора с техническото описание, копията от актовете.

Повече: Етапите на една нова жилищна сграда · „Акт 16“ или разрешение за ползване.

Площите и общите части

• Каква площ купувате — обща, чиста, тераси — и колко идеални части от общите части?
  → архитект с проектантска правоспособност; ако площта на място се различава — и правоспособен геодезист
  Защо е важно: по идеалните части от общите части се определя гласът ви в общото събрание (Закон за управление на етажната собственост — ЗУЕС, чл. 17, ал. 1) и делът ви в разходите за ремонт на общите части (ЗУЕС, чл. 48, ал. 3).
  Правото на архитекта: ЗКАИИП, чл. 7; регистърът на КАБ.
  Кога: преди цената, ако цената е на квадратен метър; при предаването — ако площта на място се различава.
  Носете: разпределението от одобрения проект, таблицата на площите в договора.

Енергийните характеристики

• Какъв клас обещава обявата и на какво стъпва?
  → лице, вписано в публичния регистър на Агенцията за устойчиво енергийно развитие (АУЕР)
  Какво изготвя: сертификат за енергийни характеристики и оценка за съответствие на инвестиционния проект — само лица, вписани в регистъра (Закон за енергийната ефективност — ЗЕЕ, чл. 43, ал. 1 и чл. 44, ал. 1).
  Кога е задължителен сертификатът: възложителят на нова сграда го придобива преди въвеждането в експлоатация (ЗЕЕ, чл. 33, ал. 1). При продажба на самостоятелен обект в нова сграда продавачът дава на купувача копие (ЗЕЕ, чл. 34, ал. 2). Когато нова сграда със сертификат или обект в нея се обявява за продажба, показателят за годишен разход на първична енергия от сертификата се отбелязва във всички обяви (ЗЕЕ, чл. 34, ал. 4). При покупка на зелено сертификат може още да няма — тогава питайте какво предвижда одобреният проект; клас „по проект“ не е сертификат.
  Носете: обявата или брошурата, договора, частта от проекта за енергийната ефективност, ако ви е предоставена.

Данъците

• С ДДС ли е цената и кой какво плаща?
  → адвокат с практика по данъчно право или счетоводител
  Какво издава: адвокатът — писмено становище (ЗА, чл. 24, ал. 1, т. 1). За консултацията на счетоводителя законът не дава име на документ.
  Защо е въпрос: доставката на сгради или части от тях, които не са нови, е освободена от ДДС (Закон за данък върху добавената стойност — ЗДДС, чл. 45, ал. 3). „Нови“ по закона са сградите в етап „груб строеж“ и тези, за които не са минали 60 месеца от разрешението за ползване или удостоверението за въвеждане в експлоатация (ЗДДС, § 1, т. 5 ДР). Новият апартамент, продаван от регистриран по ЗДДС инвеститор, по правило не попада в това освобождаване. Дали цената в договора е с ДДС или без — трябва да пише изрично. Отговорът за вашия случай — адвокатът или счетоводителят.
  Кога: преди цената.
  Носете: проекта на договора, данни за инвеститора и регистрацията му по ЗДДС.

Не открихме закон, който урежда званието „данъчен консултант“ с правоспособност и регистър. Затова насочваме към адвокат или счетоводител.

Кога в сделката

1. Преди резервацията, задатъка и цената: адвокат за договора; адвокат по устройство на територията за разрешението; адвокат или счетоводител за ДДС.
2. Преди предварителния договор: адвокат по вещно право за терена и тежестите; архитект или инженер за проекта и техническото описание.
3. Преди всяко плащане, обвързано с етап на строежа: копие от съответния акт или протокол; при съмнение — вашият архитект или инженер.
4. Преди нотариалния акт: повторна проверка на тежестите; как се освобождава обектът от ипотеката.
5. При предаването: вашият архитект или инженер — площта, изпълнението по описанието, видимите дефекти; копие от енергийния сертификат.

Отговорите на специалистите могат да станат условия в предварителния договор. Как точно да се запишат, казва адвокатът.

Как да проверите правоспособността

• Адвокати — bar-register.bg. Търсете в регистър „Адвокати“, не „Младши адвокати“. Личният номер в договора и в пълномощното трябва да съвпада с номера в регистъра (ЗА, чл. 148, ал. 2).
• Архитекти — регистърът на КАБ, kab.bg/registr/arhitekti/. Проектира само лице с „Пълна“ или „Ограничена“ проектантска правоспособност.
• Инженери — регистърът на КИИП, kiip.bg/register.
• Геодезисти по кадастър — „Всички правоспособни лица“ на Агенцията по геодезия, картография и кадастър, cadastre.bg/practitioners/all.
• Строителен надзор — удостоверенията на консултантите се публикуват в Единния публичен регистър по устройство на територията (ЗУТ, чл. 166, ал. 2).
• Енергийна ефективност — публичният регистър на АУЕР (ЗЕЕ, чл. 44, ал. 1).
• Счетоводители — публичен регистър по закон няма. Питайте за опита им.

Какво правим ние

Ние не сме адвокати, архитекти или инженери и не даваме техните отговори. Като консултанти по имоти събираме публичната информация за сградата и инвеститора, подреждаме документите по етапи и казваме кой въпрос се е появил, към кого отива и кога. Нашето поле е икономиката на покупката — цена, срок, позиция в преговорите. Така отивате при специалиста с подредени документи и точен въпрос.

Често задавани въпроси

Към кого да се обърна първо? Към адвокат — с проекта на договора, преди да платите резервация или задатък. После към архитект или инженер, ако искате да знаете дали се строи това, което ви се продава.

Строителният надзор не е ли достатъчен? Надзорът има свои законови отговорности, но работи по договор с инвеститора (ЗУТ, чл. 166, ал. 1). Поискайте актовете, които е съставил. Независимото мнение за вас дава специалист, когото наемате вие.

Защо статията не изброява нотариус, оценител и кредитен посредник? Защото те принадлежат на сделката и на финансирането, не на проверката. Тук подреждаме само кой проверява самия обект и договора.

Консултантът по имоти не може ли да отговори на тези въпроси? Опитният консултант знае къде е въпросът и кого да попитате. Отговорът, на който можете да стъпите, дава правоспособният специалист или компетентният орган.

Още по темата

• Основните рискове и къде се проверява всеки
• Как да проверите инвеститора, строителя и терена
• Неравноправни клаузи в договора с инвеститора
• Етапите на една нова жилищна сграда
• „Акт 16“ или разрешение за ползване
• Защо строежите закъсняват

Източници

• Закон за устройство на територията (ЗУТ), ред. ДВ бр. 99/2026 — чл. 148, ал. 2 и 15; чл. 153, ал. 2; чл. 166, ал. 1 и 2; чл. 168, ал. 1, т. 2.
• Закон за адвокатурата (ЗА), ред. ДВ бр. 92/2026 — чл. 3, ал. 2; чл. 24, ал. 1, т. 1–2; чл. 148, ал. 2.
• Закон за камарите на архитектите и инженерите в инвестиционното проектиране (ЗКАИИП), ред. ДВ бр. 87/2025 — чл. 2, ал. 1–2; чл. 7.
• Закон за задълженията и договорите (ЗЗД) — чл. 179, ал. 1.
• Закон за управление на етажната собственост (ЗУЕС) — чл. 17, ал. 1; чл. 48, ал. 3.
• Закон за енергийната ефективност (ЗЕЕ) — чл. 11, ал. 1; чл. 33, ал. 1; чл. 34, ал. 2 и 4; чл. 43, ал. 1; чл. 44, ал. 1.
• Закон за данък върху добавената стойност (ЗДДС) — чл. 45, ал. 3; § 1, т. 5 ДР.
• ЗЗД, ЗУЕС, ЗЕЕ, ЗДДС — консолидирани текстове към ДВ бр. 99 от 30.10.2026 г.; сверено на 04.11.2026.
• Регистри: bar-register.bg · kab.bg/registr/arhitekti/ · kiip.bg/register · Единен публичен регистър по устройство на територията · регистър на АУЕР.

Последна актуализация: 04.11.2026.

Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с адвокат, архитект или инженер.

Купувате апартамент в строеж? Свържете се с нас за консултация. Ще прегледаме случая ви и ще ви кажем дали и как можем да помогнем. → Свържете се с нас