Капарото се дава след проверката, не преди нея. Проверяват се три неща: кой е собственикът и пълна ли е веригата на собствеността, какво е вписано върху апартамента — ипотека, възбрана, искова молба — и има ли човекът срещу вас право да подпише сам. Законът казва, че актовете за прехвърляне на имот се вписват (ЗС, чл. 112, б. „а“) — затова повечето отговори са в Имотния регистър.
Защо проверката е преди задатъка
- Задатъкът обвързва. Ако купувачът, дал задатъка, не изпълни, продавачът може да се откаже от договора и да задържи задатъка (ЗЗД, чл. 93, ал. 2). Ако открие проблем след подписа, купувачът преговаря от по-слаба позиция.
- Вписването решава кой е пръв. Невписаните актове не могат да се противопоставят на трети лица, които по-рано са придобили от същия собственик и са вписали правата си (ЗС, чл. 113).
- Нотариусът проверява, но в последния ден. При нотариалния акт нотариусът проверява дали продавачът е собственик (ГПК, чл. 586, ал. 1). Ако проблемът излезе тогава, задатъкът вече е даден.
1 · Кой е собственикът
- Документът за собственост. Поискайте нотариалния акт или другия документ, с който продавачът е придобил апартамента. Ако документът за собственост на продавача не е вписан, нотариалният акт за продажбата не се издава, докато не бъде вписан (ГПК, чл. 586, ал. 4).
- Веригата назад. Как е придобил предишният собственик — покупка, наследство, делба, дарение. Всяко звено оставя документ.
- Съпругът. Имот, купен по време на брака, по правило е общ на двамата съпрузи, независимо на чие име е (СК, чл. 21, ал. 1). Имот, получен по наследство или дарение, е личен (СК, чл. 22, ал. 1). Ако апартаментът е семейното жилище и е лична собственост на единия съпруг, а двамата нямат друго жилище, за продажбата е нужно съгласието на другия или разрешение на районния съдия (СК, чл. 26).
- Наследници. Ако продават наследници, всички трябва да подпишат за целия имот, а продажба на дял на външен човек изисква предложение към останалите съсобственици (ЗС, чл. 33, ал. 1). Повече: → Продажба на наследен имот.
2 · Какво тежи върху апартамента
- Ипотека. Кредитор с ипотека има право да се удовлетвори от цената на имота, в чиято собственост и да се намира той (ЗЗД, чл. 173, ал. 1). Затова ипотеката не изчезва с продажбата — тя трябва да се заличи. Как става това: → Как се плаща цената на жилище.
- Възбрана. Съдът може да обезпечи иск с налагане на възбрана върху недвижим имот (ГПК, чл. 397, ал. 1, т. 1).
- Искова молба. Подлежат на вписване исковите молби за разваляне или унищожаване на актове за имота и исковете за сключване на окончателен договор (ЗС, чл. 114). Ако преди вас друг купувач е вписал иск за окончателен договор за същия апартамент, правата, придобити след вписването му, не могат да му се противопоставят (ЗС, чл. 114, б. „б“).
- Наем. Договорите за наем за срок над една година също се вписват (ЗС, чл. 112, б. „е“). Ако в апартамента живее наемател, поискайте договора.
Откъде се вижда. Вписванията се виждат в удостоверение от Имотния регистър на Агенцията по вписванията. Агенцията има и услуга за проверка на автентичността на удостоверение за тежести. Поискайте удостоверението да е издадено близо до датата на задатъка.
3 · Кой подписва и с какво
- Пълномощно. Ако продавачът е представляван, пълномощното за нотариална сделка трябва да е в същата форма или писмено, с едновременно нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието (ЗЗД, чл. 37).
- Дете сред собствениците. Разпореждането с имот на ненавършило пълнолетие дете изисква разрешение на районния съд по настоящия адрес на детето (СК, чл. 130, ал. 3).
- Какво се предлага (проект, не е приет). Проектът за изменение на Закона за наследството (обществена консултация № 12641-K, 21.08–21.09.2026) предвижда пълномощното за продажба на имот да описва имота и вида на сделката, а нотариусът да проверява и дали пълномощното не е оттеглено (проект, § 9 и § 11). Към 04.11.2026 проектът не е внесен в Народното събрание.
Какво става, ако се окаже, че имотът не е изцяло на продавача
- Ако продаденият имот принадлежи изцяло на трето лице, купувачът може да развали продажбата, а продавачът трябва да върне цената и разноските (ЗЗД, чл. 189, ал. 1).
- Ако само част принадлежи на трето лице или имотът е обременен с права на трето лице, купувачът може да иска разваляне по съдебен ред или намаляване на цената и обезщетение (ЗЗД, чл. 190).
Тези права се упражняват след сделката и често — през съда. Проверката преди задатъка ги прави ненужни.
Какво да поискате преди задатъка
- Нотариалния акт на продавача и документите за предишните придобивания.
- Удостоверение за тежести за апартамента, издадено наскоро.
- Данни за семейното положение на продавача; при наследство — удостоверение за наследници.
- Пълномощното, ако продавачът ще бъде представляван.
- Договора за наем, ако в апартамента живее наемател.
Кого да попитате
- Адвокат с практика по вещно и семейно право — пълна ли е веригата на собствеността и кой трябва да подпише.
- Нотариус — какви документи ще поиска в деня на сделката.
Пълният пътеводител: → Продажба или покупка на къща: кой специалист за какво. Какво значи „няма записи“ в регистъра: → „Няма записи“ за имота — значи ли, че е чист?
Как помагаме ние
Правим справките в публичните регистри — Имотния регистър, кадастъра, регистрите на общината — и ги сравняваме с документите на продавача. Казваме ви кое съвпада, кое липсва и какъв въпрос да зададете на адвоката, преди да дадете задатък.
Често задавани въпроси
Какво е разликата между капаро и задатък? Законът използва думата „задатък“: той служи за доказателство, че договорът е сключен, и обезпечава изпълнението му (ЗЗД, чл. 93, ал. 1). „Капаро“ е думата от практиката.
Ако апартаментът е ипотекиран, мога ли да го купя? Може, но ипотеката следва имота (ЗЗД, чл. 173, ал. 1) и трябва да бъде заличена. Заличаването става въз основа на нотариално заверено съгласие на кредитора или влязло в сила съдебно решение (ЗЗД, чл. 179, ал. 1).
Достатъчно ли е, че нотариусът ще провери собствеността? Нотариусът проверява в деня на нотариалния акт (ГПК, чл. 586, ал. 1). Задатъкът обикновено е даден седмици по-рано.
Източници
Всички — сверени на 04.11.2026:
- ✅ Закон за собствеността — чл. 33, ал. 1; чл. 112, б. „а“ и „е“; чл. 113; чл. 114 (посл. изм. ДВ бр. 18/2022; текст на registryagency.bg).
- ✅ Закон за задълженията и договорите — чл. 37; чл. 93, ал. 1 и 2; чл. 173, ал. 1; чл. 179, ал. 1; чл. 189, ал. 1; чл. 190 (посл. изм. ДВ бр. 35/2021; текст на registryagency.bg).
- ✅ Семеен кодекс — чл. 21, ал. 1; чл. 22, ал. 1; чл. 26; чл. 130, ал. 3 (посл. изм. ДВ бр. 115/2025; текст на registryagency.bg).
- ✅ Граждански процесуален кодекс — чл. 397, ал. 1, т. 1; чл. 586, ал. 1 и 4 (текст на registryagency.bg до ДВ бр. 55/2026; ЗИД ДВ бр. 92/2026 засяга други членове — parliament.bg).
- ✅ Агенция по вписванията — услугите „Удостоверения“ и „Проверка за автентичност на удостоверение за тежести“ (registryagency.bg).
- ✅ Проект на ЗИД на Закона за наследството — strategy.bg, № 12641-K, § 9 и § 11; статус — parliament.bg.
Последна актуализация: [попълва се при публикуване].
Текстът описва закона към 04.11.2026 и не е правен съвет за конкретен случай.
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно или техническо становище.
Обмисляте покупка на апартамент? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме ситуацията ви и ще разгледаме какво е известно за имота — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас