Предварителният договор за апартамент трябва да е писмен и да съдържа уговорки за съществените условия на окончателния договор (ЗЗД, чл. 19, ал. 1 и 2). Задатъкът се губи от купувача, който не изпълни, и се връща в двоен размер от продавача, който не изпълни (ЗЗД, чл. 93, ал. 2). При апартамент договорът трябва изрично да реши ипотеката на продавача, кредита на купувача, мазето и таванското помещение, сметките и датата на освобождаване.
Какво изисква законът
- Писмена форма, когато окончателният договор е в нотариална форма — Член: ЗЗД, чл. 19, ал. 1
- Уговорки за съществените условия на окончателния договор — Член: ЗЗД, чл. 19, ал. 2
- Всяка страна може да предяви иск за сключване на окончателния договор; договорът се смята сключен, когато решението влезе в сила — Член: ЗЗД, чл. 19, ал. 3
- Окончателният договор за имот се сключва с нотариален акт — Член: ЗЗД, чл. 18
Задатъкът и неустойката
- Задатък. Доказва, че договорът е сключен, и обезпечава изпълнението му (ЗЗД, чл. 93, ал. 1). Ако не изпълни страната, която го е дала, другата може да се откаже от договора и да го задържи. Ако не изпълни страната, която го е получила, другата при отказ от договора може да иска задатъка в двоен размер (ал. 2). Ако изправната страна предпочете изпълнение, обезщетението се определя по общите правила (ал. 3).
- Неустойка. Тя обезпечава изпълнението и служи като обезщетение, без вредите да се доказват. Съдът може да я намали, ако е прекомерно голяма спрямо вредите (ЗЗД, чл. 92, ал. 1 и 2).
- Какво законът не казва. Нито чл. 93, нито чл. 92 определят размер на задатъка или неустойката. Размерът е въпрос на договаряне.
Какво да пише при апартамент
1 · Обектът. Точното описание — етаж, номер, площ, идентификатор по кадастъра, мазе и таванско помещение, ако се продават. Сверете описанието с документа за собственост и със схемата на обекта.
2 · Ипотеката на продавача. Ипотеката следва имота (ЗЗД, чл. 173, ал. 1) и се заличава с нотариално заверено съгласие на кредитора (ЗЗД, чл. 179, ал. 1). Запишете кога и от каква сума се погасява кредитът, кой представя съгласието за заличаване и какво става, ако то не е готово до датата на нотариуса. Плащането: → Как се плаща цената на жилище.
3 · Кредитът на купувача. Законът позволява действието на договора да зависи от бъдещо несигурно събитие — например одобряването на кредит (ЗЗД, чл. 25, ал. 1). Ако страната, която има интерес условието да не се сбъдне, недобросъвестно му е попречила, условието се смята за сбъднато (същата алинея). Запишете срок за одобрение и какво става със задатъка при отказ на банката.
4 · Принадлежности и обзавеждане. Мазе, таван, паркомясто, обзавеждане — отделен списък. Каквото не е записано, е повод за спор при предаването.
5 · Сметките и етажната собственост. Запишете, че продавачът представя документи за липса на задължения към доставчиците и етажната собственост, и какво става, ако има задължения.
6 · Освобождаване и предаване. По общото правило цената се плаща едновременно с предаването на имота (ЗЗД, чл. 200, ал. 2). Ако продавачът ще остане да живее известно време след нотариуса, запишете срок, протокол за предаване и неустойка за закъснение.
7 · Наемател. Ако в апартамента има наемател, запишете кога ще освободи. Договорите за наем над една година се вписват (ЗС, чл. 112, б. „е“) — поискайте договора.
8 · Разноските. Ако страните не се уговорят друго, разноските при продажба на недвижим имот се поделят по равно (ЗЗД, чл. 186, ал. 1). Данъците и таксите: → Данъци и такси (Р1).
Ако другата страна откаже да подпише окончателния договор
- Иск. Всяка страна може да поиска от съда да обяви предварителния договор за окончателен (ЗЗД, чл. 19, ал. 3). Съдът проверява дали са налице условията за прехвърляне по нотариален ред, включително дали продавачът е собственик (ГПК, чл. 363). Ако купувачът трябва да плати при сключването, съдът постановява решение при условие, че плати в двуседмичен срок от влизането му в сила (ГПК, чл. 362, ал. 1).
- Вписване на иска. Исковата молба за сключване на окончателен договор се вписва. Правата и възбраните, придобити след вписването, не могат да се противопоставят на ищеца (ЗС, чл. 114, б. „б“).
- Разваляне. Развалянето на договор, с който се прехвърля имот, става по съдебен ред (ЗЗД, чл. 87, ал. 3).
Какво да попитате
Ако продавате:
- „Кога и от каква сума банката ми ще даде съгласие за заличаване на ипотеката?“
- „Какъв срок за освобождаване мога реално да спазя?“
Ако купувате:
- „Какво става със задатъка, ако банката откаже кредита?“
- „Описани ли са мазето, таванът и паркомястото така, както са в документа за собственост?“
Кого да попитате
- Адвокат с практика по облигационно право — текстът на договора, задатъкът, условието за кредита.
- Банката — срокът за одобрение и съгласието за заличаване на ипотеката.
Пълният пътеводител: → Продажба или покупка на къща: кой специалист за какво. За къща: → Предварителен договор и задатък при покупка на къща.
Как помагаме ние
Подготвяме данните, без които договорът не може да се напише: какво точно се продава според документите, какво е вписано върху имота, кои документи липсват. Самия текст на договора пише адвокат.
Често задавани въпроси
Трябва ли предварителният договор да е при нотариус? Законът изисква писмена форма (ЗЗД, чл. 19, ал. 1). Нотариалната форма е за окончателния договор (ЗЗД, чл. 18).
Колко трябва да е задатъкът? Законът не определя размер (ЗЗД, чл. 93). Той се договаря.
Какво става, ако продавачът се откаже? Купувачът може да се откаже от договора и да иска задатъка в двоен размер (ЗЗД, чл. 93, ал. 2), или да предяви иск за сключване на окончателния договор (ЗЗД, чл. 19, ал. 3).
Източници
Всички — сверени на 04.11.2026:
- ✅ Закон за задълженията и договорите — чл. 18; чл. 19, ал. 1–3; чл. 25, ал. 1; чл. 87, ал. 3; чл. 92, ал. 1 и 2; чл. 93, ал. 1–3; чл. 173, ал. 1; чл. 179, ал. 1; чл. 186, ал. 1; чл. 200, ал. 2 (посл. изм. ДВ бр. 35/2021; текст на registryagency.bg).
- ✅ Закон за собствеността — чл. 112, б. „е“; чл. 114, б. „б“ (посл. изм. ДВ бр. 18/2022; текст на registryagency.bg).
- ✅ Граждански процесуален кодекс — чл. 362, ал. 1; чл. 363 (текст на registryagency.bg до ДВ бр. 55/2026).
Последна актуализация: [попълва се при публикуване].
Текстът описва закона към 04.11.2026 и не е правен съвет за конкретен случай.
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно или техническо становище. Текстът не е образец на договор.
Обмисляте продажба или покупка на апартамент? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме ситуацията ви и ще разгледаме какво е известно за имота — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас