Апартаментът се прехвърля само с нотариален акт (ЗЗД, чл. 18). Преди да го издаде, нотариусът проверява дали продавачът е собственик (ГПК, чл. 586, ал. 1) и дали няма непогасени публични задължения, подлежащи на принудително изпълнение (ДОПК, чл. 264, ал. 1). После актът се вписва в Имотния регистър: невписан акт не може да се противопостави на трети лица, които по-рано са придобили от същия собственик и са вписали правата си (ЗС, чл. 113).
Стъпка 1 · Документите — дни преди срещата
Нотариусът ще поиска документите предварително, за да подготви проекта на акта. Обикновено това са документът за собственост на продавача, документи за самоличност, удостоверение за данъчна оценка, а при кредит — документите от банката. Точния списък дава нотариусът.
Важно: ако документът за собственост на продавача не е вписан, нотариалният акт не се издава, докато не бъде вписан (ГПК, чл. 586, ал. 4).
Стъпка 2 · Проверките на нотариуса
- Дали продавачът е собственик и дали са налице особените изисквания за сделката — Член: ГПК, чл. 586, ал. 1
- Собствеността се удостоверява с документи; документите се посочват в акта — Член: ГПК, чл. 586, ал. 2 и 3
- Дали продавачът няма непогасени публични задължения, подлежащи на принудително изпълнение — по електронен път в НАП — Член: ДОПК, чл. 264, ал. 1
Ако продавачът има публични задължения, сделката може да стане, след като ги плати, или ако писмено декларира съгласие те да се погасят от цената, а купувачът внесе сумата в съответния бюджет (ДОПК, чл. 264, ал. 4).
Стъпка 3 · Самоличност, превод, пълномощно
- Какво пише в акта. Пълното име и ЕГН на участниците и данните на документа им за самоличност (ГПК, чл. 580, т. 3), както и кратко обозначение на документите, с които нотариусът е проверил собствеността (т. 5).
- Превод. Ако участник не знае български, а езикът му е непознат за нотариуса, нотариусът назначава преводач (ГПК, чл. 582). Ако купувачът е чужденец: → Чужденец купува или продава жилище.
- Пълномощно. Ако някой ще бъде представляван, пълномощното може да е писмено, с едновременно нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието (ЗЗД, чл. 37).
Стъпка 4 · Произходът на парите
Нотариусите са сред лицата, задължени да прилагат мерките срещу изпирането на пари (ЗМИП, чл. 4, т. 14). Произходът на средствата се изяснява с поне два способа — например информация от клиента и данни от публични регистри — а когато това е невъзможно или дава противоречива информация, с писмена декларация от клиента (ЗМИП, чл. 66, ал. 1 и 2). Подгответе документи за източника на парите, с които плащате.
Стъпка 5 · Плащането
Как и кога се плаща цената — преди, в момента или след акта, по сметка на нотариуса или в банка — е описано отделно: → Как се плаща цената на жилище.
Стъпка 6 · Вписването
- Актовете, с които се прехвърля собственост върху имот, се вписват (ЗС, чл. 112, б. „а“).
- Таксата за вписване е 0,1 на сто от цената, по която е таксуван актът, но не по-малко от 10 лв. (5,11 евро) (Тарифа на Агенцията по вписванията, чл. 2, ал. 1).
- Защо е важно: до вписването актът не може да се противопостави на трети лица, които по-рано са придобили от същия собственик и са вписали правата си (ЗС, чл. 113).
Останалите данъци и такси — данъкът при придобиване и нотариалната такса: → Данъци и такси (Р1).
Стъпка 7 · Ако има ипотека
Ако продавачът има ипотека, тя се заличава въз основа на нотариално заверено съгласие на кредитора или влязло в сила съдебно решение (ЗЗД, чл. 179, ал. 1). За заличаването се събира половината от таксата, събрана при вписването ѝ (Тарифа на АВ, чл. 3, ал. 1). Уговорете с банката и нотариуса кога съгласието ще е готово.
Стъпка 8 · След нотариуса
Вземете своя екземпляр от акта. Предаването на ключовете, показанията на уредите и партидите уредете с протокол — по уговорката в предварителния договор: → Предварителен договор и задатък.
Какво да попитате нотариуса предварително
- „Какви документи ви трябват и до кога?“
- „Колко ще струват нотариалната такса и вписването за нашата сделка?“
- „Какво ще поискате за произхода на парите?“
- „Кога ще бъде вписан актът?“
Кого да попитате
- Нотариус — документите, проектът на акта, таксата.
- Адвокат — проектът на акта и договорът за плащането, ако сделката е сложна.
- Банката — при кредит и при ипотека на продавача.
Пълният пътеводител: → Продажба или покупка на къща: кой специалист за какво.
Как помагаме ние
Подреждаме документите за нотариуса, проверяваме предварително публичните регистри и координираме деня на сделката с нотариуса, банката и двете страни.
Често задавани въпроси
Нотариусът проверява ли дали апартаментът има ипотека? Нотариусът проверява дали продавачът е собственик (ГПК, чл. 586, ал. 1). Удостоверение за тежести поискайте сами, преди задатъка: → проверката преди капаро (статия К1, след публикуването ѝ).
Мога ли да подпиша чрез пълномощник? Да, с пълномощно във формата по ЗЗД, чл. 37.
Защо вписването е толкова важно? Защото невписаният акт не може да се противопостави на трети лица, които по-рано са придобили от същия собственик и са вписали правата си (ЗС, чл. 113).
Източници
Всички — сверени на 04.11.2026:
- ✅ Закон за задълженията и договорите — чл. 18; чл. 37; чл. 179, ал. 1 (посл. изм. ДВ бр. 35/2021; текст на registryagency.bg).
- ✅ Граждански процесуален кодекс — чл. 580, т. 3 и 5; чл. 582; чл. 586, ал. 1–4 (текст на registryagency.bg до ДВ бр. 55/2026).
- ✅ Данъчно-осигурителен процесуален кодекс — чл. 264, ал. 1 и 4 (текст на registryagency.bg до ДВ бр. 69/2026; ЗИД ДВ бр. 85/2026 не засяга чл. 264).
- ✅ Закон за собствеността — чл. 112, б. „а“; чл. 113 (посл. изм. ДВ бр. 18/2022; текст на registryagency.bg).
- ✅ Закон за мерките срещу изпирането на пари — чл. 4, т. 14; чл. 66, ал. 1 и 2 (посл. изм. ДВ бр. 54/2025; текст на registryagency.bg).
- ✅ Тарифа за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията — чл. 2, ал. 1; чл. 3, ал. 1 (посл. изм. ДВ бр. 115/2025; минималната такса 5,11 евро — страницата на Агенцията).
Последна актуализация: [попълва се при публикуване].
Текстът описва закона към 04.11.2026 и не е правен съвет за конкретен случай.
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно или техническо становище.
Обмисляте продажба или покупка на апартамент? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме ситуацията ви и ще разгледаме какво е известно за имота — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас