Законът казва: чужденци и чуждестранни юридически лица могат да придобиват право на собственост върху сгради и ограничени вещни права върху недвижим имот в страната, освен ако със закон е установено друго (ЗС, чл. 29). За земята текстът е в Конституцията, чл. 22, ал. 1 — дословно в таблицата по-долу. Как се прилага това във вашия случай — адвокат, преди задатъка.
При къща с двор преди цената идва въпросът кой по закон може да придобие земята.
Земята: какво казва Конституцията
| Какво | Какво казва законът |
|---|---|
| Земя | чужденци и чуждестранни юридически лица могат да придобиват право на собственост върху земя при условията, произтичащи от присъединяването на Република България към Европейския съюз или по силата на международен договор, ратифициран, обнародван и влязъл в сила за Република България, както и чрез наследяване по закон (Конституция, чл. 22, ал. 1) |
| Режимът на земята | определя се със закон (Конституция, чл. 22, ал. 3) |
Какво точно се продава, показват документът за собственост и скицата. → Площта по скица и по нотариален акт се различава
Това не е правно становище: дали законът допуска придобиването за вас, преценява адвокат.
Граждани на ЕС и на ЕИП
Законът казва: граждани на държавите — членки на Европейския съюз, или на държавите — страни по Споразумението за Европейското икономическо пространство, могат да придобиват право на собственост върху земя при спазване на изискванията, установени със закон, в съответствие с условията на Договора за присъединяване на Република България към Европейския съюз (ЗС, чл. 29, ал. 2).
За втори жилищен имот законът казва още: лицата по чл. 29, ал. 2, които не пребивават постоянно в Република България, могат да придобиват земя за втори жилищен имот след изтичането на срока, определен при условията на Договора за присъединяване (ЗС, чл. 29а).
Това не е правно становище: кои са изискванията по закон и дали ги изпълнявате, преценява адвокат.
Ако дворът е земеделска земя
За земеделската земя има отделен закон. Дали дворът е такава земя, проверете в документите за имота заедно с адвокат.
- Чужденци. Законът казва: чужденци или чуждестранни юридически лица могат да придобиват право на собственост върху земеделска земя при условията на международен договор, ратифициран по реда на чл. 22, ал. 2 от Конституцията на Република България, обнародван и влязъл в сила, а чужденците — и при наследяване по закон (ЗСПЗЗ, чл. 3, ал. 4).
- Граждани на ЕС и ЕИП. Законът казва: „могат да придобиват право на собственост върху земеделски земи при условията на този закон след изтичането на срока, определен в Договора за присъединяване“ (ЗСПЗЗ, чл. 3, ал. 5).
Това не е правно становище: как се прилага при вашия имот, преценява адвокат. Ако къщата е във вилна зона: → Къща във вилна зона край София
Наследена къща
За земеделската земя законът казва: чужденци, които придобият право на собственост върху земеделски земи при наследяване по закон, но не отговарят на условията, предвидени в Договора за присъединяване на Република България към Европейския съюз, или друго не е предвидено в международен договор, ратифициран по реда на чл. 22, ал. 2 от Конституцията на Република България, са длъжни в тригодишен срок от откриване на наследството да прехвърлят собствеността на лица, които имат право да придобиват такива имоти (ЗСПЗЗ, чл. 3б, ал. 1). При неспазване на срока държавата може да изкупи земеделските земи по цени, определени с наредба на Министерския съвет (ал. 3).
Конституцията (таблицата по-горе) и ЗСПЗЗ говорят за наследяване по закон. Това не е правно становище: какво важи, ако къщата ви е завещана, преценява адвокат. → Продажба на наследена къща
При нотариуса: самоличност, превод, пълномощно
- Данни в нотариалния акт. Нотариалният акт съдържа пълното име, единния граждански номер на лицата, които участват в производството, както и номера, датата, мястото и органа на издаване на техния документ за самоличност (ГПК, чл. 580, т. 3). Ако нямате ЕГН, попитайте нотариуса предварително какви данни ще впише.
- Превод. Когато някое от участващите лица не знае български език и езикът, с който си служи, е непознат за нотариуса, той назначава преводач (ГПК, чл. 582).
- Пълномощно. Ако договорът трябва да бъде сключен в нотариална форма, упълномощаването може да бъде направено и писмено с нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието, извършени едновременно (ЗЗД, чл. 37).
- Заверка в консулство. Българските консулски длъжностни лица в чужбина могат да удостоверяват датата, съдържанието и подписите на частни документи, които не подлежат на вписване, ако документът е съставен на български език (ЗННД, чл. 84, ал. 1, т. 1). Законът казва още: удостоверяването на датата, съдържанието и подписа на частен документ, който не подлежи на вписване и е представен от чужд гражданин, се извършва само ако документът е предназначен да произведе действието си на територията на Република България (ал. 2). Дали пълномощно, заверено в консулство, ще бъде прието — нотариусът и адвокатът.
Данъците
При покупка. Законът казва: данъкът се заплаща от приобретателя на имуществото … освен ако е уговорено друго (ЗМДТ, чл. 45, ал. 1). И още: когато приобретателят на имуществото е в чужбина, данъчно задължен е прехвърлителят (чл. 45, ал. 2). Какво значи „в чужбина“ при вас — счетоводител.
При продажба. Кое лице е местно, законът определя „без оглед на гражданството“ (ЗДДФЛ, чл. 4, ал. 1). Чуждестранни физически лица са лицата, които не са местни (чл. 5).
- За местното лице: доходът от продажба на имот, придобит по наследство или завет, не се облага (ЗДДФЛ, чл. 13, ал. 1, т. 26). За купен имот това зависи от вида му, от колко време го притежавате и от това колко имота продавате през годината (чл. 13, ал. 1, т. 1).
- За чуждестранното лице законът казва: с окончателен данък независимо от обстоятелствата по чл. 13 се облагат … следните доходи от източник в България, начислени/изплатени в полза на чуждестранни физически лица, когато не са реализирани чрез определена база в страната: … доходи от продажба, замяна и друго възмездно прехвърляне на недвижимо имущество (ЗДДФЛ, чл. 37, ал. 1, т. 10). Не се облагат с окончателен данък доходите по ал. 1, освободени от облагане по чл. 13 и начислени/изплатени в полза на чуждестранни физически лица, установени за данъчни цели в държава — членка на Европейския съюз, или в друга държава — членка на Европейското икономическо пространство (чл. 37, ал. 7). Обстоятелствата по ал. 7 се удостоверяват пред платеца на дохода с документ, издаден от данъчната администрация на държавата, в която лицето е установено за данъчни цели, и декларация от лицето, придобило дохода, че са налице обстоятелствата по чл. 13 (чл. 37, ал. 8).
Окончателния отговор дава счетоводител. Всички разходи по сделката: → Данъци и такси при покупка и продажба на къща
Какво да попитате
- Адвоката: „Допуска ли законът да придобия къщата заедно със земята — и на какво основание?“
- Нотариуса: „Какъв документ за самоличност, какъв превод и какви заверки ви трябват — и кой ще бъде преводачът?“
- Счетоводителя: „Местно или чуждестранно лице съм за данъчни цели и какво дължа при продажбата?“
Кой дава окончателния отговор
- Кой може да придобие земята, правилата за ЕС и ЕИП, наследство — адвокат.
- Самоличност, превод, пълномощно, нотариалният акт — нотариусът.
- Данък при покупка и при продажба — счетоводител.
→ Продажба или покупка на къща: кой специалист за какво
Как помагаме ние
Събираме публичната информация за имота — кадастър, регистрите на общината, плана, справки в Имотния регистър. Подреждаме документите и показваме кое липсва и кое не се връзва. Ако продавате — правим пазарен анализ и подготвяме къщата за пазара: обява, огледи, преговори. Координираме стъпките до нотариалния акт. Не даваме правно становище: дали можете да придобиете земята, преценява адвокат, а за данъка ви насочваме към счетоводител.
Често задавани въпроси
Какво казва законът, ако чужденец от държава извън ЕС купува къща с двор? За сградата текстът е в ЗС, чл. 29; за земята — в Конституцията, чл. 22, ал. 1; за земеделска земя — и в ЗСПЗЗ, чл. 3, ал. 4. Как се прилагат при вас — адвокат.
Гражданин съм на ЕС. Какво важи за мен? Правилата са в ЗС, чл. 29, ал. 2 и чл. 29а. Кои са изискванията и дали ги изпълнявате — адвокат.
Наследих къща в България. Какво казва законът? За земята текстът на Конституцията е дословно в таблицата по-горе (чл. 22, ал. 1). За наследена земеделска земя — ЗСПЗЗ, чл. 3б, също по-горе. За вашия случай — адвокат.
Купувате или продавате къща? → Продажба на къща в София · Чеклист преди продажба на къща · Предварителен договор и задатък
Източници
- Конституция на Република България — чл. 22, ал. 1 и 3 (посл. изм. ДВ бр. 106/2023; Решение № 13 на Конституционния съд от 2024 г., ДВ бр. 66/2024).
- Закон за собствеността — чл. 29; чл. 29а (посл. изм. ДВ бр. 18/2022).
- Закон за собствеността и ползването на земеделските земи — чл. 3, ал. 4 и 5; чл. 3б, ал. 1 и 3 (посл. изм. ДВ бр. 88/2026).
- Граждански процесуален кодекс — чл. 580, т. 3; чл. 582 (посл. изм. ДВ бр. 92/2026).
- Закон за задълженията и договорите — чл. 37 (посл. изм. ДВ бр. 35/2021).
- Закон за нотариусите и нотариалната дейност — чл. 84, ал. 1, т. 1 и ал. 2 (посл. изм. ДВ бр. 84/2023).
- Закон за местните данъци и такси — чл. 45, ал. 1 и 2 (посл. изм. ДВ бр. 55/2026).
- Закон за данъците върху доходите на физическите лица — чл. 4, ал. 1; чл. 5; чл. 13, ал. 1, т. 1 и т. 26; чл. 37, ал. 1, т. 10, ал. 7 и 8 (посл. изм. ДВ бр. 85/2026).
Последна актуализация: 03.11.2026.
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно, данъчно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с юрист, счетоводител, архитект и геодезист.
Преди да определите цена, да предложите цена или да подпишете: свържете се с нас за консултация. Ще прегледаме случая ви и ще ви кажем дали и как можем да помогнем. → Свържете се с нас