Къщата се продава само с нотариален акт (ЗЗД, чл. 18). Преди да издаде нотариалния акт, нотариусът проверява дали продавачът е собственик и дали са изпълнени изискванията, които законът поставя за сделката (ГПК, чл. 586). Купувачът проверява повече: документите на къщата и на всяка постройка в двора, границите и площта, кой трябва да подпише. Неизяснена постройка или документ излиза на огледа или при банката на купувача — и може да се превърне в разговор за отстъпка или в отказ от кредит. Подгответе предварително документа за собственост, скицата, данъчната оценка и книжата за къщата и за всяка постройка в двора.
Защо това има значение за вас
Купувачът на къща купува едновременно земя, сграда и всичко в двора. Всяко от тях има свои документи. В нашата практика сделка с къща може да се забави или да падне заради документ или постройка, които никой не е проверил навреме.
Какво да подготвите преди обявата
| Документ | Откъде | Защо е нужен |
|---|---|---|
| Документът за собственост (нотариален акт или друг) — вписан | от вас; копие от Агенцията по вписванията | без вписан документ нотариален акт не се издава (ГПК, чл. 586, ал. 4) |
| Скица на поземления имот от кадастралната карта | АГКК / КАИС | нотариусът ще поиска скица на поземления имот, издадена от АГКК (ЗКИР, чл. 49б) |
| Удостоверение за данъчна оценка | районът (местни данъци) | в него се вижда дали има неплатени данъци за имота (ДОПК, чл. 264, ал. 1). Данъкът при придобиване по закон го плаща купувачът, освен ако е уговорено друго (ЗМДТ, чл. 45, ал. 1). Смята се върху уговорената цена, а ако тя е по-ниска от данъчната оценка — върху оценката (чл. 46, ал. 2, т. 1 и Прил. № 2, чл. 3) |
| Документите за строежа | вашият архив; районът | за къщата — разрешението за строеж и удостоверението за въвеждане в експлоатация (ЗУТ, чл. 177, ал. 3); за по-старите къщи — документът по реда, действал тогава. За всяка постройка в двора — разрешението за строеж (чл. 147, ал. 1) или основанието, че не е било нужно (чл. 151, ал. 1). Постройките по чл. 147 не се въвеждат в експлоатация (чл. 137, ал. 1, т. 6; чл. 178, ал. 2) |
| Енергиен сертификат (сертификат за енергийни характеристики) — ако имате | вашият архив | ако имате сертификат за енергийни характеристики, предоставяте го на купувача за запознаване преди договора, а показателят от него се посочва във всички обяви (ЗЕЕ, чл. 41, ал. 3). Дали за вашата къща има задължение за сертификат — адвокат |
| При наследство — удостоверение за наследници | общината (в София — районът) | показва кои са наследниците (ЗГР, чл. 24) |
| При брак | — | ако къщата е обща, съпругът участва в сделката (СК, чл. 24, ал. 3) |
Публичните задължения на продавача към НАП нотариусът проверява сам по електронен път от 03.05.2024 г. — не носите удостоверение от НАП (ДОПК, чл. 264, ал. 1).
Списък за отмятане: → Чеклист преди продажба на къща
Какво ще провери купувачът
- Всяка постройка в двора. Постройките на допълващото застрояване (например гараж или лятна кухня) и плътната ограда над 0,6 м изискват разрешение за строеж, макар да не им трябва одобрен проект (ЗУТ, чл. 147, ал. 1). Без разрешение са обектите по чл. 151, ал. 1 — например леки постройки за отоплителни материали и инвентар (т. 3). Такива са и леката прозирна ограда и плътната ограда до 0,6 м в рамките на имота (т. 11). В нашата практика купувачите реагират на постройка без книжа по три начина: отказват се, питат колко струва решението или купуват срещу отстъпка.
- Границите и площта. Купувачът сверява нотариалния акт, скицата и оградите на място. → Площта по скица и по нотариален акт се различава
- Банката. Ако купувачът е с кредит, банката възлага оценка на независим оценител (ЗКНИП, чл. 50, ал. 1). Ако тя излезе под договорената цена, купувачът може да предоговори, да доплати или да се откаже — дали без да загуби задатъка, зависи от предварителния договор.
- Колко дълго стои обявата. В нашата практика купувачите четат дългия престой и поредните намаления на цената като знак за натиск върху продавача. → Как се формира цената на къща
Кой трябва да подпише
- Семейна къща. Къща, придобита по време на брака със съвместен принос, е обща, дори да е на името на единия съпруг. Продават я двамата (СК, чл. 21, ал. 1; чл. 24, ал. 3). Продажба само от единия съпруг може да бъде оспорена от другия (чл. 24, ал. 4).
- Наследствена къща. Наследството се придобива с приемането му (ЗН, чл. 48). Кои са наследниците, се вижда от удостоверението за наследници, което издава общината (в София — районната администрация). За да се продаде цялата къща, подписват всички наследници или техни пълномощници. Приемането може да стане и с действия (ЗН, чл. 49, ал. 2) — как във вашия случай, казва адвокат. Доходът от продажбата на наследен имот не се облага (ЗДДФЛ, чл. 13, ал. 1, т. 26).
- Продажба на дял. Съсобственик, който продава своя дял на човек извън съсобствениците, първо трябва писмено да предложи дела на другите при същите условия и да декларира пред нотариуса, че никой не е приел (ЗС, чл. 33).
Предварителният договор
Предварителният договор трябва да е писмен и да съдържа съществените условия на окончателния (ЗЗД, чл. 19). Ако е даден задатък и купувачът не изпълни, продавачът може да се откаже от договора и да задържи задатъка. Ако не изпълни продавачът, купувачът може да се откаже и да иска задатъка в двоен размер (ЗЗД, чл. 93, ал. 2). Вместо това изправната страна може да иска изпълнение и обезщетение (ал. 3). Затова изяснете документите, преди да подпишете. Клаузите обсъдете с адвокат.
Какво да попитате
- „Има ли документ за всяка постройка в двора, или само за къщата?“
- „Кой трябва да подпише — само аз, или и съпругът, наследниците, съсобствениците?“
- „Съвпадат ли площта и границите по нотариалния акт, по скицата и по оградите?“
- „Какво точно ще поиска нотариусът за моята сделка?“
Кой дава окончателния отговор
- Правно — адвокат с практика по вещно, семейно и наследствено право: собствеността, наследниците, брака, предварителния договор. Нотариус — какво точно ще поиска за вашата сделка и как ще мине плащането.
- Технически — архитект с опит пред района: документите за постройките в двора. Инженер-конструктор и инженер по инсталациите — ако има пукнатини, надстройка, влага, стари инсталации. Правоспособен геодезист — границите и площта.
- Оценка — независим оценител, ако ви трябва доклад за оценка на пазарната стойност.
- Кредит — ако купувачът е с кредит: банката му; оценката за кредита е от независим оценител (ЗКНИП, чл. 50, ал. 1).
- Данъци — счетоводител по ваш избор: дали доходът от продажбата е облагаем. Доходът от продажба на имот, придобит по наследство или завет, не се облага (ЗДДФЛ, чл. 13, ал. 1, т. 26). За имот, придобит по друг начин (покупка, дарение), облагаемостта зависи от вида му, от колко време го притежавате и колко имота продавате през годината (чл. 13, ал. 1, т. 1). Ако сте изкупили дял от сънаследник, питайте счетоводителя за този дял. Ако продавачът е дружество, доходът не се облага по ЗДДФЛ, а по други правила. Ако продава като едноличен търговец, освобождаванията по чл. 13, ал. 1 не важат за дохода от търговската му дейност (ЗДДФЛ, чл. 13, ал. 5). И в двата случая — питайте счетоводителя.
Пълният пътеводител етап по етап: Продажба или покупка на къща: кой специалист за какво.
Как помагаме ние
Събираме публичната информация за имота — кадастър, регистри, план — и я сравняваме с вашите документи. Показваме ви какво ще види купувачът, какво липсва и към кого да се обърнете, преди да излезете на пазара. С каква цена и как да излезете на пазара — това е нашата работа. Правните и техническите отговори дават адвокатът, архитектът, инженерът и геодезистът.
Често задавани въпроси
Трябва ли ми удостоверение от НАП, за да продам къщата? Не. От 03.05.2024 г. нотариусът проверява сам по електронен път в НАП дали имате непогасени публични задължения, подлежащи на принудително изпълнение (ДОПК, чл. 264, ал. 1).
Мога ли да продам къщата сам, ако е на мое име, а съм женен? Ако къщата е придобита по време на брака със съвместен принос, тя е обща и я продават двамата съпрузи (СК, чл. 21 и 24). Дали вашата е такава, казва адвокат.
Задължителен ли е енергиен сертификат? При продажба на нова сграда продавачът дава на купувача оригинала на сертификата (ЗЕЕ, чл. 34, ал. 1). Ако имате сертификат за енергийни характеристики, предоставяте го на купувача за запознаване преди договора, а показателят от него се посочва във всички обяви (ЗЕЕ, чл. 41, ал. 3). Дали за вашата къща има задължение за сертификат — адвокат.
Какво става, ако купувачът се откаже, след като е платил задатък? Ако даденото е задатък и купувачът не изпълни, можете да се откажете от договора и да задържите задатъка (ЗЗД, чл. 93, ал. 2). Как е формулиран вашият договор, казва адвокат.
Източници
- Закон за задълженията и договорите — чл. 18, 19, 93 (посл. изм. ДВ бр. 35/2021).
- Граждански процесуален кодекс — чл. 586 (посл. изм. ДВ бр. 92/2026).
- Данъчно-осигурителен процесуален кодекс — чл. 264, ал. 1, в редакцията, в сила от 03.05.2024 г. (изм. ДВ бр. 66/2023 и бр. 36/2024).
- Закон за местните данъци и такси — чл. 45, ал. 1; чл. 46, ал. 2, т. 1; Приложение № 2, чл. 3 (посл. изм. ДВ бр. 55/2026).
- Закон за кадастъра и имотния регистър — чл. 49б (посл. изм. ДВ бр. 95/2025, в сила от 09.02.2026; cadastre.bg).
- Закон за енергийната ефективност — чл. 34, ал. 1; чл. 41, ал. 3 (текст до ДВ бр. 47/2025).
- Закон за кредитите за недвижими имоти на потребители — чл. 50, ал. 1 (посл. изм. ДВ бр. 87/2026).
- Закон за гражданската регистрация — чл. 24.
- Семеен кодекс — чл. 21, 24 (посл. изм. ДВ бр. 115/2025) · Закон за наследството — чл. 48, 49 · Закон за собствеността — чл. 33.
- Закон за устройство на територията — чл. 137, 147, 151, 177, 178 (посл. изм. ДВ бр. 87/2025).
- Закон за данъците върху доходите на физическите лица — чл. 13, ал. 1, т. 1 и т. 26 (посл. изм. ДВ бр. 85/2026).
Последна актуализация: 01.11.2026.
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно, данъчно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с юрист, счетоводител, архитект и геодезист.
Преди да определите цена или да подпишете: свържете се с нас за консултация. Ще прегледаме случая ви и ще ви кажем дали и как можем да помогнем. → Свържете се с нас