При къщата купувате и двора — заедно с оградата, дърветата и съседа. Преди задатъка сверете границите на три места: в нотариалния акт, в скицата от кадастъра и на място, по оградата. Оградата урежда Законът за устройство на територията (ЗУТ, чл. 48), а дърветата до границата и правото ви да искате определяне на границата — Законът за собствеността (ЗС, чл. 52 и 109а). Ако нещо не се връзва — правоспособен геодезист, а при спор — адвокат.
1 · Границите: три места, които трябва да съвпадат
- Нотариалният акт и скицата от кадастъра — какъв е имотът, с каква площ и кои са съседите.
- Оградата на място. Тя не съвпада непременно с границата по документи. Ограда, постройка или дърво може да стъпва в съседен или в общински имот.
Проверката на място е работа на правоспособен геодезист: той може да заснеме двора и да покаже дали оградата съвпада с границата по кадастъра. Ако продавате, поръчайте проверката преди обявата.
→ Площта по скица и по нотариален акт се различава
2 · Оградата: какво казва законът
- Между съседи. Оградата между съседни урегулирани имоти се разполага с равни части в двата имота или изцяло в имота на възложителя. Плътна част над 0,6 м се допуска с изрично писмено съгласие на собствениците на засегнатите имоти и ако разстоянието от оградата до жилище в първия етаж на сградата в съседния имот е поне колкото височината на плътната част (ЗУТ, чл. 48, ал. 3). Без съгласие — при същото разстояние и ако оградата е изцяло в имота на възложителя (ал. 4).
- Височина. Оградите могат да бъдат до 2,2 м над прилежащия терен. При денивелация между двата имота височината на плътната част се отчита спрямо по-ниския терен (ал. 5), а при денивелация над 1,5 м тя е до 0,6 м спрямо по-високия (ал. 6). Към улицата плътната част е до 0,6 м (ал. 7).
- Извън регулацията. Извън урбанизираните територии и в неурегулираните части на населените места имотите се ограждат само с леки огради (ал. 8).
- Селищни образувания. В преструктурираните жилищни комплекси, курортни, туристически и други селищни образувания имотите могат да се ограждат по регулационните линии с живи огради или с прозирни огради с плътна част до 60 см (ал. 11).
- Временна забрана. Общинският съвет може еднократно, до три години, да забрани ограждането на имоти, предвидени с устройствен план за първостепенната улична мрежа, метро, трамвайни или железопътни линии, зелената система или съоръжения за третиране на отпадъци (ал. 12).
- Правила на общината. Общинският съвет може да определя общи изисквания към оградите (ал. 2). Попитайте в района или в общината има ли такива и попада ли имотът в територия по ал. 11 или 12.
Нужно ли е разрешение за строеж
| Ограда | Какво казва ЗУТ |
|---|---|
| Лека прозирна или с плътна част до 0,6 м, в рамките на имота | Не се изисква разрешение за строеж (чл. 151, ал. 1, т. 11) |
| Плътна, с плътна част от 0,6 до 2,2 м | Разрешение за строеж без одобряване на инвестиционен проект (чл. 147, ал. 1, т. 7). При отклонение от височините по чл. 48, ал. 5 и 7 — разрешава главният архитект по индивидуален проект (чл. 48, ал. 9) |
Ако купувате къща с висока плътна ограда към съседа, попитайте има ли разрешение за строеж и писмено съгласие на съседа. Дали съществуващата ограда отговаря на закона — архитект. Това не е правно становище: какво следва за вас, ако не отговаря, преценява адвокат.
3 · Дърветата до границата
Законът казва: „Не се позволява да се посаждат дървета до имота на съседа на по-малко разстояние от 3 метра за високите дървета, 1,5 метра за средните и 1 метър за ниските“ (ЗС, чл. 52). Съседът може да иска от кмета на общината, района или кметството разрешение да бъдат отсечени клоните над неговия имот и корените, които преминават в него, а дърветата, посадени по-близо, — преместени (пак там).
Преди да отсечете голямо дърво, попитайте в района или в общината дали е нужно разрешение. Това не е правно становище: как правилото се прилага за конкретно дърво, преценява адвокат.
4 · Водата: от покрива и по склона
Законът казва общо: собственикът не може да извършва в своя имот действия, с които се създават пречки за използването на съседния имот, по-големи от обикновените (ЗС, чл. 50).
Законът за водите казва: „Собствениците на разположените по-горе имоти нямат право да възпрепятстват естественото оттичане на водите и да утежняват понасяните във връзка с това ограничения от по-ниските имоти. Собствениците на по-ниските имоти са длъжни да приемат водата, която се оттича естествено от по-горните имоти“ (чл. 108, ал. 1 и 2).
На огледа вижте накъде отиват улуците — вашите и тези на съседа — и минете през двора след дъжд. Това не е правно становище: дали водата от покрив, улуци или настилка е такава пречка или такова оттичане във вашия случай, преценява адвокат.
5 · Калкан, обща стена и постройки до границата
„Калканна стена“ е външна стена без корниз или стреха и без отвори за врати и прозорци, разположена на вътрешната граница на имота (ЗУТ, § 5, т. 56 ДР).
- Сгради на границата. Сградите на основното застрояване могат да се застрояват свързано само на страничните имотни граници, като калканните стени се покриват напълно. Законът допуска част от заварена калканна стена да остане непокрита при определени условия и не прилага тези правила в защитените територии на културно-историческото наследство (ЗУТ, чл. 21, ал. 2 и 3). Свързано ниско застрояване се допуска при нотариално заверено писмено съгласие на собствениците на съседните имоти (чл. 21, ал. 5).
- Допълващи постройки (гараж, работилница и други). Те могат да се изграждат на вътрешната граница, ако калканните им стени покриват калканни стени на заварени или новопредвидени постройки в съседния имот или плътни огради (чл. 42, ал. 2).
Ако къщата е долепена до съседната, попитайте какви строителни книжа има за нея. Това не е правно становище: какво е изисквал законът, когато е строена, чия е стената и кой я поддържа, преценява адвокат.
6 · Ако има спор за границата
- Искът. Законът казва: собственикът на недвижим имот може да иска определяне на границите между своя и съседните имоти (ЗС, чл. 109а).
- Грешка в кадастъра. Грешка в кадастралната карта се поправя от службата по геодезия, картография и кадастър въз основа на писмени доказателства и проект за изменение (Закон за кадастъра и имотния регистър, чл. 54, ал. 1). Когато грешката е свързана със „спор за материално право“, тя се отстранява след решаване на спора по съдебен ред (чл. 54, ал. 2).
Активен спор за границата може да спре сделката. Ако продавате, кажете на купувача за спора или за разминаването с кадастъра.
Това не е правно становище: кой път е вашият — иск или поправка в кадастъра — и как спорът да се запише в договора, преценява адвокат.
Какво да попитате
Купувате:
- „Съвпадат ли оградата, скицата от кадастъра и нотариалният акт?“
- „Има ли спор за границата или претенции на съседа — сега или в миналото?“
Продавате:
- „Знам ли точно къде е границата — или само къде е оградата?“
- „Има ли постройка, дърво или ограда, която стъпва в чужд имот?“
Кой дава окончателния отговор
- Граници на място, разлика с кадастъра — правоспособен геодезист.
- Ограда, калкан, постройки до границата — архитект; правилата за зоната — районът или общината.
- Спор за граница, дървета, вода, обща стена — адвокат.
- Разрешение за сеч — районът, общината или кметството.
→ Продажба или покупка на къща: кой специалист за какво
Как помагаме ние
Събираме публичната информация за къщата и двора — кадастъра, регистрите на общината, плана, справки в Имотния регистър. Подреждаме документите и показваме кое липсва и кое не се връзва, например площта в нотариалния акт спрямо скицата от кадастъра. Ако продавате — правим пазарен анализ и подготвяме къщата за пазара. Координираме стъпките до нотариалния акт. Не правим геодезическо заснемане и не даваме правно становище: границите на място отбелязва правоспособен геодезист, а при спор със съседа ви трябва адвокат.
Често задавани въпроси
Колко висока може да е оградата между два двора? Оградите могат да бъдат до 2,2 м над прилежащия терен (ЗУТ, чл. 48, ал. 5). Плътна част над 0,6 м между съседи се допуска при писмено съгласие на съседа и достатъчно разстояние до жилището му. Без съгласие се допуска, ако разстоянието е достатъчно и оградата е изцяло във вашия имот (чл. 48, ал. 3 и 4). При денивелация над 1,5 м и в селищни образувания има особени правила (чл. 48, ал. 6 и 11).
Клоните на дървото на съседа са над моя двор. Какво мога да направя? Можете да искате от кмета на общината, района или кметството разрешение да бъдат отсечени (ЗС, чл. 52). Как се прилага във вашия случай — адвокат.
Оградата не е на границата по скица. Какво следва? Първо правоспособен геодезист да покаже границата на място. Като собственик можете да искате определяне на границата (ЗС, чл. 109а). Кой път е вашият — иск или поправка в кадастъра — адвокат.
Продавате къща? → Продажба на къща в София · Чеклист преди продажба на къща
Източници
- Закон за устройство на територията — чл. 21, ал. 2, 3 и 5; чл. 42, ал. 2; чл. 48, ал. 2–9, 11 и 12; чл. 147, ал. 1, т. 7; чл. 151, ал. 1, т. 11; § 5, т. 56 ДР (посл. изм. ДВ бр. 99/2026).
- Закон за собствеността — чл. 50, 52 и 109а (посл. изм. ДВ бр. 18/2022).
- Закон за водите — чл. 108, ал. 1 и 2 (посл. изм. ДВ бр. 55/2026).
- Закон за кадастъра и имотния регистър — чл. 54, ал. 1 и 2 (посл. изм. ДВ бр. 95/2025, в сила от 09.02.2026).
Последна актуализация: 03.11.2026.
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно, финансово или техническо становище. За конкретна къща се консултирайте с юрист, архитект, инженер и геодезист, а за кредита — с банката или с кредитен посредник.
Преди да определите цена, да предложите цена или да подпишете: свържете се с нас за консултация. Ще прегледаме случая ви и ще ви кажем дали и как можем да помогнем. → Свържете се с нас