Забавянето на строеж идва от три места: законът (разрешение, контрол, въвеждане), практиката на самия проект и договорът. Само първото може да се провери в регистър; третото решава какво губите или получавате вие. Затова има смисъл срокът в договора да е вързан за документа по закона, не за „Акт 16“ или „завършване“.
Защо това има значение за вас
Всяко забавяне отлага деня, в който можете да живеете в апартамента или да го продадете, и често — плащанията ви. Дали забавянето е „нормално“, не е правен въпрос. Правният въпрос е какво пише в договора ви и дали строежът още има валидно разрешение.
1 · Какво законно спира или отлага строежа
- Разрешението губи действие, когато в продължение на три години от влизането му в сила строителството не е започнало, или когато в продължение на пет години от започването грубият строеж, включително покривът, не е завършен (ЗУТ, чл. 153, ал. 2). Разрешението може да се презавери само веднъж, по искане на възложителя, в тримесечен срок след изтичането на срока; презаверяването подновява срока (ЗУТ, чл. 153, ал. 3–6).
- Строежът може да бъде спрян от контролен орган. За строежите от първа до трета категория — от ДНСК, за четвърта до шеста — от кмета, когато например се строи без влязло в сила разрешение, с някои съществени отклонения от проекта или без задължителния строителен надзор (ЗУТ, чл. 224 и 224а).
- Въвеждането не може да стане, докато не са налице договорите за присъединяване към мрежите, техническият паспорт и сертификатът за енергийни характеристики (ЗУТ, чл. 177, ал. 1), и докато фасадите, вертикалната планировка и озеленяването по проекта не са изпълнени. В нашата практика тези последни стъпки често отнемат повече време, отколкото купувачът очаква.
2 · Как да проверите докъде е стигнал строежът
- разрешението за строеж и дали е презаверявано — в регистрите на общината;
- последният съставен акт — поискайте копие (→ етапите на строежа);
- въведена ли е сградата — Единният публичен регистър по устройство на територията.
3 · Какво казва договорът
Удължаването на срока е въпрос преди всичко на договора. Прочетете внимателно:
- Клаузите за удължаване. Законът смята за неравноправна клаузата, която позволява на търговеца да променя едностранно условията на основание, което не е предвидено в договора (ЗЗП, чл. 143, ал. 2, т. 11). Дали клаузата във вашия договор е такава, преценява адвокат → неравноправните клаузи.
- „Непреодолима сила“ и „обективни причини“. Колкото по-общо са описани, толкова повече зависите от преценката на инвеститора. Попитайте какво точно покриват.
- Последиците при забава. Законът позволява на кредитора, когато длъжникът не изпълни точно, да иска изпълнение с обезщетение за забавата или обезщетение за неизпълнение (ЗЗД, чл. 79, ал. 1); при неустойка съдът може да я намали, ако е прекомерна (ЗЗД, чл. 92). Дали и как това се прилага към вашия договор — адвокат.
- Срокът — за документ. Срок „до Акт 16“ може да не съответства на нищо, ако сградата е от четвърта категория — там образец 16 не е задължителен (Наредба № 3, чл. 2, ал. 2). Поискайте в договора да стои документът по закона; как точно да се запише — адвокат.
Какво да попитате
- „Кога е издадено разрешението, кога е започнал строежът и презаверявано ли е разрешението?“
- „Кой е последният съставен акт и кога очаквате следващия?“
- „Сключени ли са договорите за присъединяване към мрежите?“
- „Какво пише в договора при забава — за вас и за мен?“
Кой дава окончателния отговор
| Въпрос | Специалист |
|---|---|
| Договорът, удължаването, последиците от забавата | адвокат |
| Разрешението и презаверяването му | органът, издал разрешението |
| Спрян ли е строежът | ДНСК (1.–3. категория) · кметът на общината (4.–6. категория) |
| Докъде реално е стигнал строежът | строителният надзор на обекта |
Как помагаме ние
Проверяваме в публичните регистри разрешението, презаверяването и въвеждането и ви казваме какво да попитате инвеститора и адвоката си.
Често задавани въпроси
Колко може да се забави строежът, без разрешението да загуби действие? Разрешението губи действие, ако в три години от влизането му в сила строителството не е започнало или ако в пет години от започването грубият строеж с покрива не е завършен (ЗУТ, чл. 153, ал. 2).
Какво значи „презаверено разрешение“? Че срокът по разрешението е изтекъл и по искане на възложителя разрешението е презаверено; това може да стане само веднъж (ЗУТ, чл. 153, ал. 3–5).
Как разбирам дали строежът е спрян? Попитайте ДНСК (за 1.–3. категория) или общината — кмета (за 4.–6. категория) (ЗУТ, чл. 224 и 224а).
Мога ли да откажа удължаването? Зависи от договора. Попитайте адвокат, преди да подпишете анекс.
Източници
ЗУТ, чл. 153, 177, 224, 224а · ЗЗД, чл. 79, 92 · ЗЗП, чл. 143 · Наредба № 3 от 2003 г., чл. 2, ал. 2 — консолидирани текстове към ДВ бр. 99 от 30.10.2026 г.; сверено на 03.11.2026.
Последна актуализация: 03.11.2026.
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно становище. За конкретен договор се консултирайте с адвокат.
Строежът ви закъснява? Свържете се с нас за консултация. Ще прегледаме случая ви и ще ви кажем дали и как можем да помогнем. → Свържете се с нас