В нашата практика договорът за апартамент на зелено най-често е готов текст на инвеститора. Законът за защита на потребителите пази потребителя от неравноправни клаузи: те са нищожни, освен ако са уговорени индивидуално (ЗЗП, чл. 146, ал. 1). Дали вие сте потребител по този закон и дали конкретна клауза е неравноправна, ще каже адвокат.
Защо това има значение за вас
Договорът с инвеститора определя какво става с парите ви, ако строежът закъснее, ако се откажете или ако инвеститорът поиска да промени нещо. Когато текстът е готов и дава права само на едната страна, законът ви дава аргумент — в преговорите преди подписа и, ако се стигне дотам, в съда.
Кой е потребител
Законът нарича потребител физическото лице, което сключва договор извън своята търговска или професионална дейност, а търговец — лицето, което сключва договор с потребител като част от своята търговска или професионална дейност (ЗЗП, § 13, ал. 1, т. 1 и 2 от ДР). Дали тази дефиниция обхваща вашата покупка, ще каже адвокат.
Какво е неравноправна клауза
Законът я определя така: уговорка във вреда на потребителя, която не отговаря на изискването за добросъвестност и води до значително неравновесие между правата и задълженията на търговеца и потребителя (ЗЗП, чл. 143, ал. 1). Правилото идва от европейското право: Директива 93/13/ЕИО, по която Съдът на ЕС има обширна практика.
Какво казва законът — и за кои клаузи да питате
Дали една клауза е неравноправна, се преценява, като се вземат предвид предметът на договора, всички обстоятелства при сключването му и всички останали клаузи (ЗЗП, чл. 145, ал. 1). Затова таблицата не казва коя клауза е неравноправна. Тя показва текста на закона и въпроса, който да зададете на адвоката си.
| Законът смята за неравноправна клаузата, която… (ЗЗП, чл. 143, ал. 2) | Питайте адвоката, ако във вашия договор… |
|---|---|
| позволява на търговеца да задържи платеното, ако потребителят откаже да сключи или изпълни договора, без да предвижда за потребителя обезщетение на същата стойност, ако търговецът не сключи или не изпълни (т. 4) | при ваш отказ инвеститорът задържа платеното, а при негово неизпълнение за вас не е предвидено равностойно обезщетение |
| задължава потребителя при неизпълнение на неговите задължения да плати необосновано високо обезщетение или неустойка (т. 5) | неустойката за вашето неизпълнение е висока, а за неговото — ниска или я няма |
| позволява на търговеца да се освободи от задълженията си по своя преценка, без същата възможност за потребителя (т. 6) | инвеститорът може да прекрати договора по своя преценка, а вие — не |
| позволява на търговеца да променя едностранно условията на основание, което не е предвидено в договора (т. 11) | инвеститорът може да промени цената, срока или обекта, без договорът да казва при какви обстоятелства |
Какво става с неравноправната клауза
- Нищожна е, освен ако е уговорена индивидуално (ЗЗП, чл. 146, ал. 1).
- Клаузите, изготвени предварително — така че не сте могли да влияете на съдържанието им — не са индивидуално уговорени (ЗЗП, чл. 146, ал. 2).
- Ако инвеститорът твърди, че клаузата е уговорена индивидуално, той трябва да го докаже (ЗЗП, чл. 146, ал. 4).
- Договорът остава, ако може да се прилага и без неравноправните клаузи (ЗЗП, чл. 146, ал. 5).
- Неясната клауза се тълкува в полза на потребителя (ЗЗП, чл. 147, ал. 2).
Отделно от това съдът може да намали неустойка, която е прекомерно голяма спрямо вредите (ЗЗД, чл. 92).
Защо да не разчитате само на това
Защитата работи най-често в съда — тоест след спор, време и разходи. По-евтино е клаузата да се оправи преди подписа. Законът дава аргумент в преговорите; не замества добрия договор.
Предложения за промени — не са действащ закон
През октомври 2025 г. научно-експертният съвет към Асоциацията на прокурорите в България публикува анализ, в който предлага, наред с други мерки, списъкът на неравноправните клаузи в ЗЗП да се допълни с клаузи, типични за продажбите на зелено. Това е предложение. Действащите правила са тези по-горе.
Какво да поискате
- Текста на договора предварително — достатъчно рано, за да го прегледа адвокат.
- Писмено обяснение за всяка клауза, която дава права само на инвеститора.
- Равни последици — ако купувачът губи задатък при отказ, какво получава при неизпълнение от инвеститора.
Какво да попитате
- „Мога ли да предложа промени в договора, или текстът е окончателен?“
- „Какво получавам аз, ако вие закъснеете или не изпълните?“
- „При какви обстоятелства можете да промените цената, площта или срока?“
- „Кога и как мога да се откажа и какво ще ми бъде върнато?“
Кой дава окончателния отговор
| Въпрос | Специалист |
|---|---|
| Потребител ли сте и неравноправна ли е клаузата | адвокат |
| Спор за клауза | съдът |
Как помагаме ние
Преглеждаме договора от гледна точка на сделката — срокове, плащания, последици — и отбелязваме клаузите, които дават права само на едната страна, преди да стигнат до адвоката ви. Правната преценка е негова.
Често задавани въпроси
Подписал съм — важи ли защитата? Неравноправната клауза е нищожна, освен ако е уговорена индивидуално (ЗЗП, чл. 146, ал. 1). Дали това важи за вашата клауза — адвокат.
Какво става с целия договор? Остава, ако може да се прилага и без неравноправните клаузи (ЗЗП, чл. 146, ал. 5).
Кой трябва да докаже, че клаузата е договорена индивидуално? Инвеститорът, ако твърди това (ЗЗП, чл. 146, ал. 4).
Купувам чрез фирма — важи ли за мен? Законът нарича потребител физическото лице, което действа извън търговската или професионалната си дейност (ЗЗП, § 13, ал. 1, т. 1 от ДР). За покупка чрез фирма — адвокат.
Източници
ЗЗП, чл. 143, 145, 146, 147; § 13, ал. 1, т. 1 и 2 от ДР · ЗЗД, чл. 92 — консолидирани текстове към ДВ бр. 99 от 30.10.2026 г.; сверено на 03.11.2026 · Съд на ЕС, тематичен преглед „Неравноправните клаузи“, април 2023 г. · Научно-експертен съвет към Асоциацията на прокурорите в България — анализ „Предварителните договори за имоти „на зелено“…“, 02.10.2025 г., apb.bg
Последна актуализация: 03.11.2026.
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно становище. За конкретен договор се консултирайте с адвокат.
Преди да подпишете с инвеститора: свържете се с нас за консултация. Ще прегледаме случая ви и ще ви кажем дали и как можем да помогнем. → Свържете се с нас