В много договори и обяви за нови апартаменти пише „Акт 16“. Законът за устройство на територията обаче говори за друго: сградата се въвежда в експлоатация с разрешение за ползване или с удостоверение за въвеждане в експлоатация (ЗУТ, чл. 177, ал. 2 и 3). Кое от двете, зависи от категорията на сградата.
Защо това има значение за вас
Докато сградата не е въведена в експлоатация, в нея не може законно да се живее. Ако договорът ви обвързва инвеститора с „Акт 16“, а не с документа, който законът изисква, срокът, който сте договорили, може да не е срокът, в който ще можете да се нанесете. В нашата практика купувачите често приемат „Акт 16“ за равнозначен на въвеждането — и разбират разликата чак когато чакат.
Категорията решава кой документ и кой орган
| Сградата | Категория | Документът за въвеждане | Кой го издава |
|---|---|---|---|
| жилищна сграда с високо застрояване | трета (ЗУТ, чл. 137, ал. 1) | разрешение за ползване | органите на Дирекцията за национален строителен контрол (ДНСК) |
| жилищна сграда със средно застрояване | четвърта | удостоверение за въвеждане в експлоатация | органът, издал разрешението за строеж |
| жилищна сграда с ниско застрояване | пета | удостоверение за въвеждане в експлоатация | органът, издал разрешението за строеж |
Строежите от първа до трета категория се въвеждат с разрешение за ползване от ДНСК; от четвърта и пета — с удостоверение от органа, издал разрешението за строеж (ЗУТ, чл. 177, ал. 2 и 3). И двата документа се публикуват в Единния публичен регистър по устройство на територията (ЗУТ, чл. 177, ал. 2 и 3; чл. 5а).
„Акт 16“ не се съставя за всяка сграда
Това, което в практиката наричат „Акт 16“, е протоколът за установяване годността за ползване на строежа — образец 16 по Наредба № 3 от 2003 г. Съставя го Държавна приемателна комисия, назначена от ДНСК (Наредба № 3, чл. 7, ал. 3, т. 16). Наредбата го прави задължителен само за строежите от първа до трета категория. За строежите от четвърта и пета категория задължителните образци завършват с констативния акт по образец 15, с който строителят предава строежа на възложителя (Наредба № 3, чл. 2, ал. 2; чл. 7, ал. 3, т. 15).
Какво значи това за вас: ако сградата е със средно застрояване (четвърта категория), протокол по образец 16 за нея не е задължителен. Обещание „до Акт 16“ в договора тогава може да не съответства на документ, който изобщо ще бъде съставен. Затова поискайте в договора да стои документът по закона — за такава сграда удостоверението за въвеждане в експлоатация — с краен срок. Как точно да се запише, ще каже адвокатът ви.
Какво трябва да е готово, за да бъде въведена сградата
Към заявлението за въвеждане възложителят представя окончателния доклад на строителния надзор, договорите за присъединяване към мрежите, технически паспорт и сертификат за енергийни характеристики (ЗУТ, чл. 177, ал. 1). Строеж не се въвежда, ако не е изпълнен по одобрения проект, ако фасадите не са завършени или ако не са изпълнени вертикалната планировка и озеленяването по проекта.
С други думи: апартаментът ви може да изглежда готов, без строежът да е въведен в експлоатация. Законът забранява да се ползват строежи или части от тях, преди да са въведени (ЗУТ, чл. 178, ал. 1) — затова проверявате документа, не готовността на апартамента.
Какво да поискате
- Категорията на строежа. Попитайте инвеститора коя е и я сверете с разрешението за строеж.
- В договора — документа по закона. Вместо „Акт 16“: „разрешение за ползване“ или „удостоверение за въвеждане в експлоатация“, с краен срок и последици при забава.
- Преди окончателното плащане — самия документ или публикацията му в Единния публичен регистър.
Какво да попитате
- „Коя е категорията на сградата и кой ще я въведе в експлоатация?“
- „До коя дата очаквате разрешението за ползване (или удостоверението)?“
- „Какво става с моето плащане, ако документът закъснее?“
- „Има ли нещо от проекта — фасада, озеленяване, вертикална планировка — което още не е изпълнено?“
Кой дава окончателния отговор
| Въпрос | Специалист |
|---|---|
| Как да се запише документът и срокът в договора | адвокат |
| Изпълнен ли е строежът по проекта | строителен надзор или архитект |
| Статусът на конкретната сграда | ДНСК (трета категория) · органът, издал разрешението за строеж (четвърта и пета) |
Как помагаме ние
Проверяваме в публичните регистри разрешението за строеж и дали сградата е въведена в експлоатация, и ви казваме какво да попитате инвеститора преди подписа и преди последното плащане.
Често задавани въпроси
Какво е „Акт 16“? Разговорното име на протокола за годността за ползване на строежа — образец 16 по Наредба № 3 от 2003 г. Той е задължителен само за строежите от първа до трета категория (Наредба № 3, чл. 2, ал. 2). Документът, с който сградата се въвежда в експлоатация, е разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация (ЗУТ, чл. 177).
Има ли „Акт 16“ за всяка нова сграда? Не. За строежите от четвърта и пета категория образец 16 не е сред задължителните (Наредба № 3, чл. 2, ал. 2).
Кой издава разрешението за ползване? За строежите от първа до трета категория — органите на ДНСК (ЗУТ, чл. 177, ал. 2).
Как да проверя дали сградата е въведена? Разрешенията за ползване и удостоверенията за въвеждане в експлоатация се публикуват в Единния публичен регистър по устройство на територията на сайта на Министерството на регионалното развитие и благоустройството (ЗУТ, чл. 5а и 177).
Източници
ЗУТ, чл. 5а, 137, ал. 1, 177, ал. 1–3, 178 · Наредба № 3 от 2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството, чл. 2, ал. 2 и чл. 7, ал. 3 — консолидирани текстове; без изменения до ДВ бр. 99 от 30.10.2026 г. (бр. 100 от 03.11.2026 г. не изменя ЗУТ); сверено на 03.11.2026.
Последна актуализация: 03.11.2026.
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с адвокат и със строителния надзор на обекта.
Преди да подпишете с инвеститора: свържете се с нас за консултация. Ще прегледаме случая ви и ще ви кажем дали и как можем да помогнем. → Свържете се с нас