Предварителният договор за къща трябва да е писмен и да съдържа съществените условия на окончателния договор (ЗЗД, чл. 19, ал. 1 и 2). Ако купувачът, който е дал задатък, не изпълни, продавачът може да се откаже от договора и да задържи задатъка. Ако не изпълни продавачът, купувачът може да се откаже и да иска задатъка в двоен размер (ЗЗД, чл. 93, ал. 2). Какво дължи всяка страна и до кога, определя до голяма степен текстът на договора. Затова какво става без кредит, при ниска оценка или без документи, се урежда в него преди подписа.
Статията е за двете страни: ако купувате, рискувате задатъка си; ако продавате — двойния му размер и месеци, в които къщата е обещана на един купувач.
Какво казва законът за предварителния договор
Окончателният договор за къща се сключва с нотариален акт (ЗЗД, чл. 18). Предварителният договор е договор за сключване на този окончателен договор (ЗЗД, чл. 19, ал. 1). Законът казва три неща:
- Писмена форма — когато окончателният договор изисква нотариална форма (чл. 19, ал. 1).
- Съществените условия на окончателния договор — например коя е къщата и каква е цената (чл. 19, ал. 2).
- Право на иск — всяка страна може да предяви иск за сключване на окончателния договор (чл. 19, ал. 3).
Договорът има сила на закон за страните. Той се изменя, прекратява или разваля само по взаимно съгласие или на основание, предвидено в закона (ЗЗД, чл. 20а).
Задатъкът: какво става при отказ
Задатъкът служи за доказателство, че договорът е сключен, и обезпечава изпълнението му (ЗЗД, чл. 93, ал. 1).
| Какво се случва | Какво може другата страна | Норма |
|---|---|---|
| Купувачът, дал задатъка, не изпълни | Продавачът може да се откаже от договора и да задържи задатъка | ЗЗД, чл. 93, ал. 2 |
| Продавачът, получил задатъка, не изпълни | Купувачът при отказ от договора може да иска задатъка в двоен размер | ЗЗД, чл. 93, ал. 2 |
| Изправната страна предпочита изпълнение, а не отказ | Може да иска изпълнение; обезщетението се определя по общите правила | ЗЗД, чл. 93, ал. 3 |
Две неща законът не казва. Не определя размера на задатъка — той е въпрос на договаряне. Не казва и дали задатъкът се приспада от цената — това също се записва в договора.
Законът познава и неустойката — уговорено обезщетение, без да се доказват вреди. Съдът може да я намали, ако е прекомерно голяма спрямо вредите (ЗЗД, чл. 92, ал. 1 и 2). Това не е правно становище: кой инструмент е подходящ за вашата сделка, преценява адвокат.
Кредитът и оценката на банката
Ако купувате с кредит, отговорът на банката често идва след предварителния договор. Законът казва, че обстоятелството, че длъжникът не разполага с парични средства за изпълнение на задължението, не го освобождава от отговорност (ЗЗД, чл. 81, ал. 2). Как се прилага това при отказ на банката във вашия случай — адвокат.
Затова в договора се урежда какво става, ако кредитът не бъде одобрен или оценката излезе под цената. Законът позволява действието на договора да бъде поставено в зависимост от бъдещо несигурно събитие — условие (ЗЗД, чл. 25, ал. 1).
Ако оценката излезе под цената, възможностите са три: да опитате да предоговорите цената, да доплатите разликата или да се откажете. Дали можете да се откажете, без да загубите задатъка, преценява адвокат. Повече за оценката и собствените пари: → Кредит за къща
Това не е правно становище: дали уговорката за кредита да е условие и как да се запише, преценява адвокат.
Ако продавате: питайте кога купувачът ще подаде искане за кредит и до коя дата ще знае отговора. Срокът е в договора, не в устно обещание.
Документите на къщата и постройките без книжа
Преди нотариалния акт нотариусът проверява дали продавачът е собственик и дали са налице особените изисквания на закона за сделката (ГПК, чл. 586, ал. 1). Ако документът за собственост на продавача не е вписан, нотариалният акт не се издава, докато не бъде вписан (ал. 4).
Затова в договора се записват:
- срокът, до който продавачът представя документите;
- кои документи — за собствеността, за къщата и за всяка постройка в двора;
- какво става, ако документ липсва или излезе нещо неочаквано.
Постройка без книжа в двора може да спъне сделката между предварителния договор и нотариалния акт. Изяснете я преди подписа, не след него. Какво ще провери купувачът и какво да подготви продавачът: → Продажба на къща в София и Чеклист преди продажба на къща
Ако другата страна не иска да подпише: иск и вписване
Всяка страна може да предяви иск за сключване на окончателния договор. Договорът се счита сключен, когато решението на съда влезе в сила (ЗЗД, чл. 19, ал. 3). Съдът проверява и дали са налице предпоставките за прехвърлянето по нотариален ред, включително дали продавачът е собственик (ГПК, чл. 363).
Исковата молба трябва да бъде вписана, а на невписана молба съдът не дава ход (ЗС, чл. 114, б. „б“ и последната алинея; Правилник за вписванията, чл. 11, б. „б“). Вписването защитава ищеца: придобитите вещни права и наложените възбрани след вписването не могат да му се противопоставят (ЗС, чл. 114, б. „б“). Държавата или общината обаче може да обърне взискането си към имота за вземанията си срещу продавача, станали изискуеми до деня на прехвърлянето (пак там).
Ако по предварителния договор ищецът трябва да изпълни свое насрещно задължение при сключването на окончателния договор, съдът постановява решение при условие, че го изпълни в двуседмичен срок от влизането на решението в сила. Ако не го изпълни, по искане на ответника решението се обезсилва (ГПК, чл. 362). Ищецът плаща на държавата разноските по прехвърлянето; до плащането им върху имота се вписва възбрана (ГПК, чл. 364, ал. 1). Съдът не издава препис от решението, докато ищецът не докаже, че са платени разноските по прехвърлянето, както и данъците и другите задължения на продавача към държавата (ЗС, чл. 115).
В решението съдът дава на ищеца шестмесечен срок да отбележи решението. Ако срокът изтече, вписването на исковата молба губи действието си (ЗС, чл. 115).
Това не е правно становище: дали и кога да предявите иск, преценява адвокат.
Ипотека, възбрана или смърт преди нотариалния акт
Ипотека или възбрана. Ако къщата е ипотекирана, в договора се урежда до кога продавачът заличава ипотеката и какво става, ако не го направи. Удостоверението за тежести се взема отново точно преди нотариалния акт. Ако вече сте предявили иск по чл. 19, ал. 3 и исковата молба е вписана, възбраните, наложени след вписването, не могат да ви се противопоставят (ЗС, чл. 114, б. „б“).
Смърт на страна. Това не е правно становище: ако страна почине преди нотариалния акт, какво преминава към наследниците и кой трябва да подпише, преценява адвокат. За продажба от наследници: → Продажба на наследена къща
Какво да попитате
Ако купувате:
- „Какво става със задатъка, ако банката откаже кредита или оценката излезе под цената?“
- „До коя дата представяте документите за собствеността и за всяка постройка в двора?“
- „Има ли ипотека или друга тежест и до кога ще бъде заличена?“
- „Задатъкът приспада ли се от цената?“
Ако продавате:
- „Кога ще подадете искане за кредит и кога ще знаете отговора?“
- „Какво проверявате още и до коя дата?“
- „Има ли адвокат, който преглежда договора от ваша страна?“ Вие също имате нужда от свой адвокат.
Кой дава окончателния отговор
- Предварителният договор, задатъкът, условията, искът по чл. 19, ал. 3 — адвокат.
- Собствеността и особените изисквания за сделката — нотариус.
- Кредитът — банката или кредитен посредник; оценката — независим оценител, на когото банката я възлага.
- Постройките в двора без книжа — архитект и адвокат; границите и площта — правоспособен геодезист.
- Данъци и такси — счетоводител и нотариус.
→ Продажба или покупка на къща: кой специалист за какво
Как помагаме ние
Преди предварителния договор събираме публичната информация за къщата — кадастър, регистрите на общината, плана, справки в Имотния регистър. Подреждаме документите и показваме кое липсва и кое не се връзва. Координираме стъпките от предварителния договор до нотариалния акт. Не даваме правно становище за собствеността, строежа и договора: предварителния договор и задатъка преглежда адвокат.
Често задавани въпроси
Задатъкът част от цената ли е? Законът определя задатъка като доказателство за сключения договор и обезпечение на изпълнението му (ЗЗД, чл. 93, ал. 1). Дали се приспада от цената, се записва в договора.
Ако банката откаже кредита, губя ли задатъка? Законът казва, че обстоятелството, че длъжникът не разполага с парични средства за изпълнение на задължението, не го освобождава от отговорност (ЗЗД, чл. 81, ал. 2). Как се прилага при отказ на банката във вашия случай — адвокат. Затова уговорката за кредита се записва преди подписа.
Продавачът се отказа. Мога ли да купя къщата въпреки това? Законът ви дава право да предявите иск за сключване на окончателния договор (ЗЗД, чл. 19, ал. 3). Съдът проверява и дали продавачът е собственик (ГПК, чл. 363). Дали да изберете иска или двойния задатък — адвокат.
Вписва ли се предварителният договор? Законът предвижда вписване на исковата молба по чл. 19, ал. 3 (ЗС, чл. 114, б. „б“). Дали може да се впише самият предварителен договор и какво още ви защитава до нотариалния акт — адвокат.
Купувате къща с кредит? → Кредит за къща. Продавате? → Чеклист преди продажба на къща
Източници
- Закон за задълженията и договорите — чл. 18, 19, 20а, 25, 81, 92, 93 (посл. изм. ДВ бр. 35/2021).
- Закон за собствеността — чл. 114, б. „б“ и последната алинея; чл. 115 (посл. изм. ДВ бр. 18/2022).
- Правилник за вписванията — чл. 11, б. „б“ (посл. изм. ДВ бр. 112/2025).
- Граждански процесуален кодекс — чл. 362, 363, 364, 586 (посл. изм. ДВ бр. 92/2026).
Последна актуализация: 02.11.2026.
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно, финансово или техническо становище. За конкретна къща се консултирайте с юрист, архитект, инженер и геодезист, а за кредита — с банката или с кредитен посредник.
Преди да определите цена, да предложите цена или да подпишете: свържете се с нас за консултация. Ще прегледаме случая ви и ще ви кажем дали и как можем да помогнем. → Свържете се с нас