Заливната зона и свлачището често не личат на огледа. Първата следа е в карти и регистри, които всеки може да отвори преди задатъка. Риска от наводнение показват картите на басейновата дирекция (Закон за водите, чл. 146д и чл. 155, ал. 1, т. 2). Свлачищните райони се вписват в регистър, който МРРБ поддържа чрез Държавното дружество за геозащита (ЗУТ, чл. 95, ал. 2). Застраховката на къща не е назована сред задължителните в чл. 461 от Кодекса за застраховането, а банката може да я постави като условие за кредита.
1 · Наводнение: картите на басейновата дирекция
Коя дирекция. София е във водосборната област на Искър, която по закон е част от Дунавския район за басейново управление (Закон за водите, чл. 152, ал. 1, т. 1). Картите публикува Басейнова дирекция „Дунавски район“ в раздел „Управление на водите“ на сайта си.
Какво показват картите. Законът предвижда два вида карти (чл. 146д, ал. 1):
- Карта на заплахата — докъде може да стигне водата и колко дълбока може да бъде. Изготвя се за висока, средна и малка вероятност — средно веднъж на 20, на 100 и на 1000 и повече години (чл. 146е, ал. 1 и 2).
- Карта на риска — последиците: засегнати жители, стопанска дейност, източници на замърсяване (чл. 146ж).
Въз основа на тях се изготвя план за управление на риска от наводнения (чл. 146и, ал. 1). Картите и планът се преразглеждат на всеки 6 години (чл. 146з, ал. 2; чл. 146о, ал. 1).
Как се търси. Картите са подредени по поречия, а за всеки район с риск са изброени населените места. Това, че вашето населено място е в списъка, не значи, че къщата е в риск. Вижте на картата дали обхватът стига до имота и в коя зона е — на висока, средна или малка вероятност. За конкретен адрес попитайте дирекцията.
Какво не казва картата. Карти се изготвят само за районите със значителен потенциален риск от наводнения или с вероятност за такъв риск (чл. 146г, ал. 1; чл. 146д, ал. 1). Ако мястото не е сред тях, това не значи, че там никога не е имало вода. Към 02.11.2026 г. се подготвя планът за 2028–2033 г.; проверете за по-нови карти.
Строеж до река. Законът забранява да се разполагат жилищни и вилни сгради в заливаемите тераси на реките (Закон за водите, чл. 146, ал. 1). Близо до река попитайте дирекцията дали имотът е в заливаемата тераса, а архитект — дали къщата е с книжа.
2 · Свлачище: регистърът и картата на геоложкия риск
Кой води регистъра. За София-град и Софийска област регистрирането и мониторинга на свлачищата върши „Геозащита Перник“.
Как се прави справка. „Регистърът на свлачищата в България“ на МРРБ се разглежда в интернет без регистрация. Записите са подредени по код, с местоположение, дата на регистрация, карта и изследвания. Прегледайте записите за населеното място — в местоположението често е посочена и местността.
Какво не казва регистърът. Ако няма запис, това означава само, че на това място няма регистрирано свлачище. За конкретния имот попитайте „Геозащита“ как се подава запитване.
Картата на геоложкия риск. МРРБ публикува и карта на опасността от свлачища, с данни към 31.10.2025 г. Министерството предупреждава, че при употреба извън планирането на мерки срещу рисковете трябва да се отчита несигурността на картите. Картата показва общата опасност в района, не състоянието на имота.
Ако имотът е в регистриран свлачищен район. Строителство там се разрешава след предварително съгласие на министъра на регионалното развитие и благоустройството (ЗУТ, чл. 96, ал. 4). За пристройка, надстройка или нова сграда — архитект и инженер-геолог преди задатъка. Според закона геозащитни мерки осъществяват и собствениците и ползвателите, при условия, определени с наредба (чл. 96, ал. 1). Какво значи това за имота — „Геозащита“ и адвокат.
Знаци на място. На склон: пукнатини в стени и огради, наклонени дървета и стълбове, мокри петна, пропаднал или многократно кърпен път. Сами те не доказват свлачище: пукнатини има и по други причини. Ако ги видите — инженер-геолог и инженер-конструктор преди задатъка.
3 · Продавачът и скритите недостатъци
Продавачът отговаря за недостатъци, които съществено намаляват цената или годността на имота — дори да не е знаел за тях (ЗЗД, чл. 193). Не отговаря за тези, които купувачът е знаел при продажбата (чл. 193, ал. 2). Исковете на купувача по чл. 195 се погасяват с изтичане на една година от предаването на имота, а ако продавачът съзнателно е премълчал недостатъка — на три години. Страните могат да продължат или да съкратят срока по съгласие (ЗЗД, чл. 197).
Това не е правно становище: дали заливна зона или свлачище е недостатък по закона, какви права имате и какво да запишете в договора — адвокат.
4 · Застраховката: какво покрива и кога
Задължителна ли е. Застраховката на къща не е назована сред задължителните в чл. 461 от Кодекса за застраховането, а т. 3 препраща към „други застраховки, предвидени със закон или с международен договор…“. Дали във вашия случай има такава — адвокат. Ако иска застраховка за кредита, банката е длъжна да приеме и полица на друг застраховател с равностойно покритие (ЗКНИП, чл. 12, ал. 3). Повече: → Кредит за къща
Какво може да покрие. Класът „Пожар и природни бедствия“ обхваща пожар, буря, други природни бедствия и земни свлачища. Класът „Други вреди на имущество“ — например градушка или измръзване (Кодекс за застраховането, Приложение № 1, раздел II, буква А, т. 8 и 9). Кои рискове покрива вашата полица, пише в нея и в общите условия, които са част от договора (чл. 344, ал. 1). Питайте изрично за наводнение и за свлачище.
Каква сума. Ако не е уговорено друго, се приема, че застрахователната сума е определена по действителната стойност — колкото струва друго имущество от същия вид и качество. Възстановителната стойност е за ново, без обезценка (чл. 400). Обезщетението не може да надхвърля сумата (чл. 386, ал. 1). При сума под стойността и уговорка за пропорционално обезщетяване ще получите съответно по-малко (чл. 389, ал. 2).
Какво казвате на застрахователя. На писмените му въпроси отговаряте точно и изчерпателно (чл. 362, ал. 1 и 2). Ако съзнателно сте обявили неточно или премълчали обстоятелство, повлияло на настъпването на събитието, застрахователят може да откаже плащане изцяло или частично. Ако то е повлияло само на размера на вредите, не може да откаже, но може да намали обезщетението (чл. 363, ал. 4).
Преди задатъка. Поискайте оферта за конкретната къща. Ако застраховател откаже или изключи наводнение или свлачище, попитайте защо — заради вида полица изобщо или заради адреса.
Какво да попитате, преди да дадете задатък
- „Имало ли е наводнение, вода в мазето или свличане на терена, докато сте собственик? Какво е ремонтирано след това?“
- „Застрахована ли е къщата и имало ли е изплатени обезщетения?“
- „Има ли дренаж, отводняване или подпорни стени? Кой ги е правил и има ли документи?“
- Към застрахователя: „Покрива ли полицата наводнение и свлачище за този адрес — по действителна или по възстановителна стойност?“
Кой дава окончателния отговор
- Наводнение — картите и плановете — Басейнова дирекция „Дунавски район“ (за София).
- Регистрирано свлачище — „Геозащита“ (за София и областта — „Геозащита Перник“).
- Терен и основи — инженер-геолог и инженер-конструктор.
- Какво може да се строи — архитект.
- Договор и недостатъци — адвокат.
- Покритие на полицата — застрахователят или застрахователен брокер.
Пълният пътеводител етап по етап: → Продажба или покупка на къща: кой специалист за какво
Как помагаме ние
Събираме публичната информация за къщата (кадастър, регистрите на общината, плана, Имотния регистър), подреждаме документите и показваме кое липсва и кое не се връзва. Помагаме в огледите и преговорите и координираме стъпките до нотариалния акт. Не даваме правно становище, техническа експертиза, доклад за оценка, геодезическо заснемане и съвет за данъци, кредит и застраховка: за терена — инженер-геолог, за договора — адвокат, за полицата — застрахователят.
Често задавани въпроси
Къде да проверя дали къщата е в заливна зона? В картите на заплахата и на риска от наводнения на басейновата дирекция; за София — „Дунавски район“ (Закон за водите, чл. 146д). Те покриват само районите със значителен потенциален риск или с вероятност за такъв.
Кой води регистъра на свлачищата? МРРБ, чрез Държавното дружество за геозащита (ЗУТ, чл. 95, ал. 2). Регистърът се разглежда в интернет без регистрация.
Задължителна ли е застраховката на къща? Не е назована сред задължителните в чл. 461 от Кодекса за застраховането; дали друг закон я изисква във вашия случай — адвокат. Банката може да я изиска за кредита, но трябва да приеме и равностойна полица на друг застраховател (ЗКНИП, чл. 12, ал. 3).
Купувате къща във вилна зона? → Къща във вилна зона край София
Източници
- Закон за водите — чл. 146, ал. 1; чл. 146г, ал. 1; чл. 146д, ал. 1; чл. 146е, ал. 1 и 2; чл. 146ж; чл. 146з, ал. 2; чл. 146и, ал. 1; чл. 146о, ал. 1; чл. 152, ал. 1, т. 1; чл. 155, ал. 1, т. 2 (посл. изм. ДВ бр. 55/2026).
- Закон за устройство на територията — чл. 95, ал. 2; чл. 96, ал. 1 и 4 (посл. изм. ДВ бр. 99/2026).
- Закон за задълженията и договорите — чл. 193, ал. 1–3; чл. 195; чл. 197 (посл. изм. ДВ бр. 35/2021).
- Кодекс за застраховането — чл. 344, ал. 1; чл. 362, ал. 1 и 2; чл. 363, ал. 4; чл. 386, ал. 1; чл. 389, ал. 2; чл. 400; чл. 461, т. 3; Приложение № 1, раздел II, буква А, т. 8 и 9 (посл. изм. ДВ бр. 97/2026).
- Закон за кредитите за недвижими имоти на потребители — чл. 12, ал. 3 (посл. изм. ДВ бр. 87/2026).
- Басейнова дирекция „Дунавски район“ — карти на заплахата и риска от наводнения и План за управление на риска от наводнения 2022–2027 г.
- МРРБ — Регистър на свлачищата в България; Карта на геоложкия риск, актуализация 2025 г.
Последна актуализация: 02.11.2026.
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно, финансово или техническо становище. За конкретна къща се консултирайте с юрист, архитект, инженер и геодезист, а за кредита — с банката или с кредитен посредник.
Преди да предложите цена или да дадете задатък: свържете се с нас за консултация. Ще прегледаме случая ви и ще ви кажем дали и как можем да помогнем. → Свържете се с нас