От 1 октомври 2024 г. БНБ изисква от банките три неща при ипотечните кредити: кредитът да е не повече от 85 на сто от стойността на обезпечението, текущите плащания по дълга — не повече от 50 на сто от месечния доход на кредитополучателя, а срокът — не по-дълъг от 30 години. Таванът от 85 на сто е спрямо стойността на обезпечението, която банката приеме — а тя може да е по-ниска от цената, която сте договорили с продавача. Ако оценката на къщата излезе под цената, разликата може да се наложи да покриете със собствени пари — заедно с разходите по сделката.
Трите изисквания на БНБ
| Изискване | Таван | Какво означава за вас |
|---|---|---|
| Кредит спрямо стойността на обезпечението | не повече от 85 на сто | кредитът е до 85 на сто от стойността, която банката приеме за къщата |
| Текущи плащания по дълга спрямо месечния доход | не повече от 50 на сто | доходът ви определя колко голям кредит можете да вземете |
| Срок на кредита | не по-дълъг от 30 години | вноската не може да се намали със срок, по-дълъг от 30 години |
Изискванията са приети от БНБ на основание Закона за кредитните институции и са задължителни за банките. Банката може да отпуска кредити, които се отклоняват от тях, но общият им размер за тримесечието не може да е над 5 на сто от общата стойност на новоотпуснатите или предоговорените кредити през предходното тримесечие. Всяка банка може да има и свои, по-строги условия — питайте в банката, с която работите.
Когато оценката е под цената
Когато оценява къщата, банката е длъжна да използва независим оценител, вписан в регистъра на Камарата на независимите оценители, и да осигури оценката да се прави отделно от процеса по отпускане на кредита, за да е безпристрастна и обективна (ЗКНИП, чл. 50, ал. 1 и 3). Оценителят е длъжен да прилага стандартите за оценяване (чл. 50, ал. 2), затова оценката не следва автоматично договорената цена.
Пример. Договорили сте къща за 300 000 евро. Ако банката приеме за стойност на обезпечението оценка от 280 000 евро, 85 на сто от нея са 238 000 евро. Тогава собствените ви пари трябва да са поне 62 000 евро — не 45 000, колкото би било при 15 на сто от цената. Отгоре идват разходите по сделката.
Питайте банката от коя стойност ще смята кредита и кога ще знаете оценката. Как се формира цената на къща и защо оценката може да е по-ниска: → Как се формира цената на къща
Разходите, които идват отделно
- Данък при придобиване. По закон го плаща купувачът, освен ако е уговорено друго (ЗМДТ, чл. 45, ал. 1). Смята се върху уговорената цена, а ако тя е по-ниска от данъчната оценка — върху оценката (чл. 46, ал. 2, т. 1). Ставката е от 0,1 до 3 % по наредба на общината (чл. 47, ал. 2).
- Нотариална такса и такса за вписване на нотариалния акт и на ипотеката.
- Оценката на банката.
- Застраховката, ако банката я поставя като условие.
Питайте банката кои от тези разходи може да включи в кредита и кои плащате сами.
Доходът решава колко голям кредит можете да вземете
Банката проверява дали можете да плащате вноските, преди да ви даде обвързващо предложение (ЗКНИП, чл. 13, ал. 1). Тази проверка не може да се основава предимно на това, че къщата струва повече от кредита или че цената ѝ ще се вдигне, освен ако кредитът е за строителство или ремонт (чл. 13, ал. 4). Тоест скъпа къща не замества доход.
Банката иска документи за доходите и разходите ви и ги проверява (чл. 16, ал. 1 и 4). Подгответе ги рано — за всички, които ще са кредитополучатели.
Променлива лихва: какво казва законът
- Как се смята. При променлива лихва банката прилага референтен лихвен процент по своя методика. Методиката се включва в договора и банката не може да я променя едностранно след подписването (ЗКНИП, чл. 25, ал. 1 и 3).
- Какво можете да видите предварително. Банката публикува методиката и размера на референтния процент на сайта си и дава данни за индексите в него за 20 години назад (чл. 25, ал. 4 и 5).
- Кога разбирате за промяна. Банката ви уведомява за всяка промяна на лихвата, преди тя да влезе в сила, и ви казва новия размер на вноската (чл. 28, ал. 1 и 2). Когато промяната идва от промяна на референтния процент, договорът може да предвиди, че ви уведомяват периодично (чл. 28, ал. 4).
Преди да подпишете, попитайте: колко често се променя лихвата, от какво зависи и каква ще е вноската ви, ако лихвата се вдигне. Отговорът е в договора и във формуляра, който банката ви дава.
Документите, които получавате преди договора
- Стандартизиран европейски формуляр с условията на предлагания кредит — за да сравните с други банки (ЗКНИП, чл. 6, ал. 1 и ал. 2, т. 3).
- Проект на договора. След като го получите, имате 14 дни да решите. През това време предложението е обвързващо за банката, а вие можете да го приемете по всяко време (чл. 9, ал. 3 и 4).
Застраховка и предсрочно погасяване
- Застраховка. Ако банката поставя застраховка като условие, тя е длъжна да приеме и полица на друг застраховател с равностойно покритие (ЗКНИП, чл. 12, ал. 3).
- Предсрочно погасяване. Можете да погасите кредита изцяло или частично по всяко време. Ако го погасите, преди да сте платили 12 месечни вноски, банката може да поиска обезщетение до 1 на сто от предсрочно погасената сума, а по изключение и повече, ако докаже по-голяма загуба. След 12-ата вноска — без обезщетение (чл. 41, ал. 1, 3, 4 и 5).
При къща: питайте банката преди задатъка
Банката проверява не само вас, но и къщата, която ще е обезпечение. Преди да дадете задатък, попитайте банката:
- ще приеме ли тази къща като обезпечение — особено ако няма документ за въвеждане в експлоатация, ако в двора има постройки без книжа или ако е във вилна зона;
- кои документи за собствеността и за строежа ще иска нейният юрист;
- колко време отнемат оценката и одобрението.
Уговорете в предварителния договор какво става със задатъка, ако кредитът не бъде одобрен или оценката излезе под цената. Как точно — адвокат.
Документите на къщата, които вие и банката ще проверите: → Продажба на къща в София — какво ще провери купувачът и Чеклист преди продажба на къща. Ако къщата е във вилна зона: → Къща във вилна зона край София
Кой дава окончателния отговор
- Кредит — банката или кредитен посредник. Кредитният посредник трябва да е вписан в регистър на БНБ (ЗКНИП, чл. 51, ал. 1) — проверете го, преди да му дадете документите си.
- Оценка — независим оценител от регистъра на Камарата на независимите оценители, на когото банката възлага оценката (ЗКНИП, чл. 50, ал. 1).
- Договорът за кредит и предварителният договор — адвокат.
- Данъци и такси — счетоводител и нотариусът.
- Спор с банката — можете да подадете жалба до Комисията за защита на потребителите (ЗКНИП, чл. 62, ал. 1).
Пълният пътеводител етап по етап: → Продажба или покупка на къща: кой специалист за какво
Как помагаме ние
Преглеждаме документите на къщата, преди да дадете задатък, и ви казваме кое в тях да изясните с банката и с адвоката си. Помагаме ви да планирате сроковете до нотариалния акт, като отчетете времето за оценка и одобрение на кредита. Не отпускаме кредити, не сме кредитен посредник и не даваме правно становище.
Често задавани въпроси
Може ли банката да ми даде повече от 85 на сто? Изискванията на БНБ позволяват отклонения, но общият размер на такива кредити за тримесечието не може да е над 5 на сто от общата стойност на новоотпуснатите или предоговорените кредити през предходното тримесечие. Дали вашият кредит ще е сред тях — решава банката.
Защо банката оцени къщата по-ниско от цената, която договорих? Оценителят прилага стандартите за оценяване и работи отделно от отпускането на кредита (ЗКНИП, чл. 50, ал. 2 и 3). Ако оценката е по-ниска, можете да опитате да предоговорите цената, да доплатите разликата или да се откажете от покупката. Дали можете да се откажете, без да загубите задатъка, преценява адвокат.
Колко време имам да реша, след като банката ми даде договора? 14 дни от получаването на проекта на договора. През това време предложението е обвързващо за банката (ЗКНИП, чл. 9, ал. 3 и 4).
Мога ли да сключа застраховката при друг застраховател? Да. Ако застраховката е условие за кредита, трябва да имате такава, но банката е длъжна да приеме и полица на друг застраховател с равностойно покритие (ЗКНИП, чл. 12, ал. 3).
Източници
- Българска народна банка — прессъобщение от 11.09.2024 г. и страницата „Изисквания за показателите за кредитните стандарти“ (bnb.bg); изискванията са в сила от 01.10.2024 г.
- Закон за кредитните институции — чл. 79, ал. 2 и 3, чл. 80, ал. 1 (основанието за изискванията на БНБ).
- Закон за кредитите за недвижими имоти на потребители — чл. 6, 9, 12, 13, 16, 25, 28, 41, 50, 51, 62 (посл. изм. ДВ бр. 87/2026).
- Закон за местните данъци и такси — чл. 45, ал. 1; чл. 46, ал. 2, т. 1; чл. 47, ал. 2 (посл. изм. ДВ бр. 55/2026).
Последна актуализация: 02.11.2026.
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно, финансово или техническо становище. За конкретна къща се консултирайте с юрист, архитект, инженер и геодезист, а за кредита — с банката или с кредитен посредник.
Преди да предложите цена или да дадете задатък: свържете се с нас за консултация. Ще прегледаме случая ви и ще ви кажем дали и как можем да помогнем. → Свържете се с нас