Законът различава два вида промени в апартамента. Текущ ремонт са вътрешните преустройства, които не засягат конструкцията, не премахват и не преместват зидове, засягащи конструкцията, и не променят предназначението на помещенията (ЗУТ, § 5, т. 43 от ДР). За текущ ремонт не се изисква разрешение за строеж (ЗУТ, чл. 151, ал. 1, т. 1). Всичко, което засяга конструкцията или предназначението, е друго — и изисква документи.
Какво не изисква разрешение
- Текущ ремонт — включително вътрешни преустройства без засягане на конструкцията и без промяна на предназначението — Член: ЗУТ, чл. 151, ал. 1, т. 1; § 5, т. 43 от ДР
- Остъкляване на балкони и лоджии — Член: ЗУТ, чл. 151, ал. 1, т. 6
- Монтаж на сградни газови инсталации в жилищни сгради — Член: ЗУТ, чл. 151, ал. 1, т. 10
Остъкляването на балкон е в списъка. Премахването на стената между балкона и стаята не е — то е въпрос дали засяга конструкцията.
Какво законът не смята за текущ ремонт
Според определението текущ ремонт не е промяна, при която (ЗУТ, § 5, т. 43 от ДР):
- се засяга конструкцията на сградата;
- се премахват или преместват зидове или се правят отвори в тях, когато това засяга конструкцията;
- се променя предназначението на помещенията и натоварванията в тях.
Вътрешните преустройства, с които не се засяга конструкцията, са изрично посочени и сред строежите от четвърта категория (ЗУТ, чл. 137, ал. 1, т. 4, б. „д“).
Носещите стени са общи
В сграда с отделни собственици общи на всички са основите, външните стени, вътрешните носещи стени, колоните, плочите и покривът (ЗС, чл. 38, ал. 1). Носещата стена в апартамента не е само на собственика му. Общите части не може да се делят (ЗС, чл. 38, ал. 3).
Промяна на предназначението в етажна собственост
- Жилище или помещение на първия или полуподземния етаж може да се преустрои в кабинет, офис или ателие при спазване на техническите изисквания и с изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици на жилища — непосредствени съседи. На по-горен етаж това става по изключение и само с решение на общото събрание и със същото съгласие на съседите (ЗУТ, чл. 38, ал. 3).
- Жилище на първия етаж може да се преустрои в магазин или друга обслужваща дейност, ако има самостоятелен вход извън входа на жилищните етажи, с решение на общото събрание и нотариално заверено съгласие на непосредствените съседи (ЗУТ, чл. 38, ал. 4).
Какво може да последва при незаконен строеж
Кметът на общината или упълномощено от него лице издава заповед за премахване на незаконни строежи от четвърта до шеста категория или на части от тях (ЗУТ, чл. 225а, ал. 1). Заповедта се издава въз основа на констативен акт; заинтересуваните лица могат да подадат възражения в 7-дневен срок (ал. 2). Ако не се изпълни доброволно, общината я изпълнява принудително (ал. 3), а премахването е за сметка на извършителя (ал. 5).
Дали конкретна промяна е законна, търпима или незаконна, не се вижда от обявата. Това се установява по документите на сградата и на място.
Ако продавате
- Съберете каквото има: одобрени проекти, разрешения, документи за промени, правени от вас или от предишния собственик.
- Ако промяната може да засяга конструкцията, поискайте становище от инженер-конструктор, преди купувачът да го направи.
- Кажете писмено каква е промяната и кога е направена.
Ако купувате
- Сравнете апартамента на място с плана в документите. Различна планировка, липсваща стена, присъединена тераса — въпроси, преди задатъка.
- Поискайте документите за промените.
- Попитайте банката: оценителят ѝ описва апартамента такъв, какъвто е.
Кого да попитате
- Архитект с проектантска правоспособност — съвпада ли апартаментът с одобрения проект и какви документи липсват.
- Инженер-конструктор — засяга ли промяната конструкцията.
- Адвокат с практика по устройство на територията — какво значи това за сделката.
Пълният пътеводител: → Продажба или покупка на къща: кой специалист за какво. Какво е въвеждането в експлоатация: → „Акт 16“ не е това, което пише в договора.
Как помагаме ние
Сравняваме документите на апартамента с това, което се вижда на място и в публичните регистри, и казваме кой въпрос е за архитект и кой за инженер. Не преценяваме дали дадена стена е носеща и дали строежът е законен.
Често задавани въпроси
Трябва ли разрешение за остъкляване на балкон? Не — остъкляването на балкони и лоджии е изрично сред дейностите без разрешение за строеж (ЗУТ, чл. 151, ал. 1, т. 6).
Мога ли да съборя стена в апартамента си? Ако стената засяга конструкцията, това не е текущ ремонт (ЗУТ, § 5, т. 43 от ДР). Носещите стени са и обща част на сградата (ЗС, чл. 38, ал. 1). Дали конкретна стена е носеща, казва инженер-конструктор.
Какво рискува купувачът на апартамент с незаконно преустройство? Законът предвижда заповед за премахване на незаконни строежи или на части от тях (ЗУТ, чл. 225а, ал. 1).
Източници
Всички — сверени на 04.11.2026:
- ✅ Закон за устройство на територията — чл. 38, ал. 3 и 4; чл. 137, ал. 1, т. 4, б. „д“; чл. 151, ал. 1, т. 1, 6 и 10; чл. 225а, ал. 1–3 и 5; § 5, т. 43 от ДР (текст на registryagency.bg до ДВ бр. 87/2025; в списъка на parliament.bg няма по-късен ЗИД на ЗУТ до 28.09.2026; изменения чрез други закони не са търсени).
- ✅ Закон за собствеността — чл. 38, ал. 1 и 3 (посл. изм. ДВ бр. 18/2022; текст на registryagency.bg).
Последна актуализация: [попълва се при публикуване].
Текстът описва закона към 04.11.2026 и не е правен съвет за конкретен случай.
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно или техническо становище.
Обмисляте продажба или покупка на апартамент? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме ситуацията ви и ще разгледаме какво е известно за имота — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас