Ипотекиран апартамент може да се продаде, но ипотеката следва имота: кредиторът има право да се удовлетвори от цената на ипотекирания имот, в чиято собственост и да се намира той (ЗЗД, чл. 173, ал. 1). Затова купувачът купува само с ясен план за заличаването ѝ. Заличаването става въз основа на нотариално заверено съгласие на кредитора или влязло в сила съдебно решение (ЗЗД, чл. 179, ал. 1).
Какво е ипотеката по закона
- Ипотеката се учредява чрез вписване в Имотния регистър, въз основа на договор или на закона — Член: ЗЗД, чл. 166, ал. 1
- Учредява се върху определен имот и за определена парична сума — Член: ЗЗД, чл. 166, ал. 2
- Договорът за ипотека се сключва с нотариален акт — Член: ЗЗД, чл. 167, ал. 1
- Кредиторът се удовлетворява от цената на имота, в чиято собственост и да се намира той — Член: ЗЗД, чл. 173, ал. 1
- Вписването действа 10 години и може да се поднови преди изтичането им — Член: ЗЗД, чл. 172, ал. 1
Как се заличава
- Основание. Нотариално заверено съгласие на кредитора или влязло в сила съдебно решение (ЗЗД, чл. 179, ал. 1).
- Ред. По молба, към която се прилага съгласието или решението; заличаването се отбелязва в партидата на имота (ЗЗД, чл. 179, ал. 2).
- Такса. Половината от таксата, събрана при вписването на ипотеката (Тарифа на Агенцията по вписванията, чл. 3, ал. 1).
- Последица. Заличаването погасява ипотеката (ЗЗД, чл. 179, ал. 3).
Как се подрежда сделката
В практиката се срещат две подредби:
- Кредитът се погасява преди сделката. Продавачът плаща остатъка, банката дава съгласие за заличаване, ипотеката се заличава, после се продава.
- Кредитът се погасява от цената. Част от цената отива директно в банката на продавача, а банката дава съгласие за заличаване срещу тази сума.
Коя подредба е възможна, решава банката на продавача. Какъв е остатъкът по кредита и колко струва предсрочното погасяване, пише в договора за кредит и казва банката. Плащането по сметки: → Как се плаща цената на жилище.
Какво да запишете в предварителния договор
- Сумата, която отива за погасяване на кредита, и по коя сметка.
- Кой и кога представя нотариално завереното съгласие на банката за заличаване.
- Какво става, ако съгласието не е готово до датата на нотариуса.
- Ако купувачът е с кредит — как двете банки се координират в деня на сделката.
Повече за договора: → Предварителен договор и задатък при покупка на къща.
Ипотеката не е възбраната
- Ипотеката обезпечава кредит и се заличава при плащането му със съгласие на кредитора (ЗЗД, чл. 179, ал. 1).
- Възбраната е мярка, с която съдът може да обезпечи иск (ГПК, чл. 397, ал. 1, т. 1), или мярка при принудително изпълнение. Тя не се решава с писмо от банката. Ако в удостоверението за тежести видите възбрана, сделката не продължава, докато адвокат не изясни основанието ѝ.
Ако купувате
- Поискайте удостоверение за тежести — то показва вписаните ипотеки и възбрани.
- Ако имотът е обременен с права на трето лице, купувачът може да поиска разваляне на продажбата по съдебен ред или намаляване на цената и обезщетение (ЗЗД, чл. 190). По-добре е да не се стига дотам: заличаването се урежда преди или в деня на сделката.
Кого да попитате
- Банката на продавача — остатъкът, предсрочното погасяване, съгласието за заличаване.
- Нотариус — подредбата в деня на сделката.
- Адвокат — текстът на предварителния договор; ако има възбрана.
Пълният пътеводител: → Продажба или покупка на къща: кой специалист за какво.
Как помагаме ние
Проверяваме какво е вписано върху апартамента, подреждаме документите и координираме деня на сделката с банката на продавача, банката на купувача и нотариуса. Не посредничим за кредити.
Често задавани въпроси
Мога ли да продам апартамента, преди да изплатя кредита? Да. Ипотеката следва имота (ЗЗД, чл. 173, ал. 1), затова сделката се подрежда така, че кредитът да се погаси и ипотеката да се заличи (ЗЗД, чл. 179, ал. 1).
Колко струва заличаването на ипотека? Половината от таксата, събрана при вписването ѝ (Тарифа на АВ, чл. 3, ал. 1).
Изтича ли ипотеката сама? Вписването действа 10 години и може да бъде подновено преди изтичането им (ЗЗД, чл. 172, ал. 1). Ако не бъде подновено, ипотеката може да се впише наново, с ред от новото вписване (ал. 2). Това не значи, че кредитът е погасен.
Източници
Всички — сверени на 04.11.2026:
- ✅ Закон за задълженията и договорите — чл. 166, ал. 1 и 2; чл. 167, ал. 1; чл. 172, ал. 1 и 2; чл. 173, ал. 1; чл. 179, ал. 1–3; чл. 190 (посл. изм. ДВ бр. 35/2021; текст на registryagency.bg).
- ✅ Граждански процесуален кодекс — чл. 397, ал. 1, т. 1 (текст на registryagency.bg до ДВ бр. 55/2026).
- ✅ Тарифа за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията — чл. 3, ал. 1 (посл. изм. ДВ бр. 115/2025).
Последна актуализация: [попълва се при публикуване].
Текстът описва закона към 04.11.2026 и не е правен съвет за конкретен случай.
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно или техническо становище.
Обмисляте продажба или покупка на ипотекиран апартамент? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме ситуацията ви и ще разгледаме какво е известно за имота — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас