Законът дели строежа на две части с един документ — протокола за завършен груб строеж. Преди него сделката може да е само за правото на строеж. След него — за самата сграда или самостоятелни части от нея (ЗУТ, чл. 181, ал. 1–2). Затова „купих апартамент“ означава различни неща в различните месеци на строежа.
Защо това има значение за вас
Договорът и собствеността не са едно и също. Докато имате само договор, вие разчитате инвеститорът да изпълни. Когато имате нотариален акт, вие притежавате нещо — право или обект — което е вписано на ваше име. Какво точно запазвате, ако инвеститорът забави, продаде на друг или има кредитори, зависи от това какво сте подписали и вписали. Тази преценка е на адвокат; нашата работа е да знаете какво да попитате.
Трите документа, които може да ви предложат
- Предварителен договор с инвеститора — Какво получавате: задължение да се сключи окончателен договор; собствеността не преминава с него — договор за прехвърляне на собственост върху недвижим имот се сключва с нотариален акт (ЗЗД, чл. 18) — Кога е възможен: по всяко време
- Нотариален акт за право на строеж за конкретния обект — Какво получавате: право да притежавате обекта, когато бъде построен — Кога е възможен: от учредяването на правото до завършването в груб строеж (ЗУТ, чл. 181, ал. 1)
- Нотариален акт за самостоятелния обект — Какво получавате: самия апартамент, макар и недовършен — Кога е възможен: след завършен груб строеж (ЗУТ, чл. 181, ал. 2)
Ако подписвате два документа — първо предварителен договор, после нотариален акт — въпросът е кога идва вторият и с какво е свързан.
Грубият строеж — какво е и кой го удостоверява
„Груб строеж“ по закон е сграда, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът — с или без довършителни работи (ЗУТ, § 5, т. 46 от допълнителните разпоредби).
Завършването се удостоверява с протокол. Съставя го лицето, упражняващо строителен надзор, в присъствието на възложителя, строителя, проектанта и служител за контрол по строителството (ЗУТ, чл. 181, ал. 3; чл. 223, ал. 2). Кой точно присъства при вашия строеж, ще ви каже строителният надзор.
Негативен пример. „Сградата е на покрив“ в имейл от инвеститора не е протоколът по чл. 181, ал. 3. Снимка на покрива — също. Поискайте копие на самия протокол с дата и подписи.
Поискайте документа, който изрично удостоверява завършения груб строеж по чл. 181, ал. 3 от ЗУТ. Какви други документи се съставят по време на строежа — в статията ни за етапите на новото строителство.
Кой може да ви прехвърли правото
Инвеститорът може да ви продаде само това, което има. Строеж в чужд урегулиран поземлен имот може да прави лице, в чиято полза е учредено право на строеж (ЗУТ, чл. 182, ал. 1). Затова първият документ, който да видите, е този, който показва на какво основание инвеститорът строи: собственост на терена или договор за право на строеж.
Ако теренът е на един човек, а строи друг (схемата „терен срещу апартаменти“), в сделката може да участват и двамата. Как е разпределена собствеността между тях — в статията Парцел срещу апартаменти.
Собственикът на земята може да отстъпи на друг правото да построи сграда върху нея (ЗС, чл. 63). Това право се погасява по давност в полза на собственика на земята, ако не бъде упражнено в продължение на 5 години (ЗС, чл. 67). Попитайте адвоката от кога тече срокът за вашия проект.
Предварителният договор — пет въпроса
Законът изисква предварителният договор да е писмен и да съдържа съществените условия на окончателния (ЗЗД, чл. 19, ал. 1–2). Ако една от страните откаже да подпише нотариалния акт, другата може да заведе иск за сключване на окончателния договор (ЗЗД, чл. 19, ал. 3). Исковата молба се вписва; вещни права и възбрани, придобити от други след вписването, не могат да се противопоставят на ищеца (ЗС, чл. 114, б. „б“).
- Кога ще подпишем нотариалния акт? Срок, вързан за завършването на цялата сграда, отлага собствеността до края. Срок, свързан с протокола за груб строеж, я приближава.
- За какво ще бъде нотариалният акт? За право на строеж или за обекта.
- Какво става, ако не подпишете нотариалния акт в срок? Попитайте адвоката кога и как се предявява искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
- Каква част от цената плащам преди нотариалния акт? Колкото по-голяма, толкова по-дълго разчитате само на договор. → Неравноправните клаузи
- Кой плаща разходите по нотариалния акт? Попитайте нотариуса за точната сума.
Какво да поискате
- документа, с който инвеститорът притежава терена или има право на строеж;
- разрешението за строеж — как се проверява, в статията Как да проверите инвеститора, строителя и терена;
- протокола за завършен груб строеж, ако етапът е минал;
- проекта на нотариалния акт — преди деня на подписване, не на масата при нотариуса.
Кой дава окончателния отговор
- Какво точно купувате с договора и с нотариалния акт — Специалист: адвокат
- Има ли тежести върху терена и правото на строеж — Специалист: адвокат, със справка от Агенцията по вписванията
- Завършен ли е грубият строеж — Специалист: строителният надзор на обекта
- Разходите по нотариалния акт — Специалист: нотариусът
Как помагаме ние
Проверяваме в публичните регистри разрешението за строеж и документите на терена, подреждаме въпросите към инвеститора и адвоката и ви казваме кои отговори липсват. Не даваме правно становище и не гарантираме изхода на сделката. → Кой специалист за какво
Често задавани въпроси
Собственик ли съм след предварителния договор?
Не. Договорите за прехвърляне на собственост върху недвижими имоти се сключват с нотариален акт (ЗЗД, чл. 18). Предварителният договор задължава страните да сключат окончателния.
Кога може да се продаде готовият апартамент, а не правото на строеж?
След като сградата е завършена в груб строеж и това е удостоверено с протокол (ЗУТ, чл. 181, ал. 2–3).
Какво е „груб строеж“?
Сграда с изпълнени ограждащи стени и покрив, без или с част от довършителните работи (ЗУТ, § 5, т. 46 от ДР).
Достатъчно ли е, че инвеститорът е собственик на терена?
Не е достатъчно само по себе си. Трябват и влязло в сила разрешение за строеж, и проверка за тежести. Адвокатът ви казва какво още.
Източници
- Закон за устройство на територията (ЗУТ), чл. 181, ал. 1–3; чл. 182, ал. 1; чл. 223, ал. 2; § 5, т. 46 от ДР — текст, публикуван от Агенцията по вписванията (registryagency.bg, „Нормативна уредба“), последно изменение в текста: ДВ бр. 87 от 17.10.2025; прочетен на 04.11.2026.
- Закон за задълженията и договорите (ЗЗД), чл. 18; чл. 19, ал. 1–3 — текст, публикуван от Агенцията по вписванията, последно изменение в текста: ДВ бр. 35 от 27.04.2021; прочетен на 04.11.2026.
- Закон за собствеността (ЗС), чл. 63; чл. 67; чл. 114, б. „б“ — текст, публикуван от Агенцията по вписванията, последно изменение в текста: ДВ бр. 18 от 04.03.2022; прочетен на 04.11.2026.
- Законите са цитирани по текстовете към посочените дати. За по-нови изменения проверете Държавен вестник.
Последна актуализация: 04.11.2026.
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно становище. За конкретен договор се консултирайте с адвокат.
Купувате апартамент в строеж? Свържете се с нас — ще прегледаме случая и ще ви кажем дали и как можем да помогнем.