Пътят на предприемача: от терена до разрешението за ползване

Един жилищен проект минава през поне осем отделни фази, преди първият купувач да получи ключ. Всяка фаза има свой документ, своя институция и своя срок в закона — и почти всяка може да спре целия проект, ако е пропусната или подредена неправилно. Този текст ги подрежда една след друга: какво се прави, кой го издава, на кой член от закона стъпва и къде обикновено се появява проблемът.

Текстът следва жилищна сграда в урбанизирана територия. За складове и производствени сгради има отделен материал — Строеж на склад: от виза до въвеждане в експлоатация. За това как пътят по-долу се превръща в цена на крайното жилище вижте втората част — От какво се състои цената на новото жилище.

Преди да започнете: категорията на строежа определя пътя

Законът разделя строежите на шест категории според характеристиките, значимостта, сложността и рисковете при експлоатация (чл. 137, ал. 1 ЗУТ). За жилищните сгради решаваща е височината:

трета категория — жилищни и смесени сгради с високо застрояване (чл. 137, ал. 1, т. 3, б. „в“ ЗУТ);
четвърта категория — жилищни и смесени сгради със средно застрояване (чл. 137, ал. 1, т. 4, б. „б“ ЗУТ);
пета категория — жилищни и смесени сгради с ниско застрояване (чл. 137, ал. 1, т. 5, б. „а“ ЗУТ).

Какво е „ниско“, „средно“ и „високо“, казва чл. 23, ал. 1 ЗУТ: ниско застрояване е с височина до 10 м, средно — до 15 м, високо — над 15 м. Ако строежът по един критерий попада в една категория, а по друг — в по-висока, той се категоризира в по-високата (чл. 137, ал. 4 ЗУТ).

Категорията не е техническа подробност. От нея зависи как се прави оценката за съответствие на проекта, дали е задължителен строителен надзор и — най-видимо — кой въвежда сградата в експлоатация: Дирекцията за национален строителен контрол (ДНСК) или общината. Затова категорията трябва да е ясна още при избора на терена.

Фаза 1. Изборът и проверката на терена

Това е фазата, в която грешките са най-евтини за поправяне — и най-скъпи, ако се открият по-късно. Проверката има пет слоя.

Собственост и тежести

Собствеността, ипотеките, възбраните и исковите молби се проверяват в Имотния регистър, воден от Агенцията по вписванията. Проверява се не само последният собственик, а веригата назад — особено при наследствени имоти и съсобственост. Ако парцелът е наследен и има няколко собственици, вижте Наследен парцел с няколко собственици.

Кадастър

Кадастралната карта и регистрите се четат през КАИС на Агенцията по геодезия, картография и кадастър. Оттук идват идентификаторът, площта, границите, съседите и зоните на ограничения. Разлика между площта по скица и по нотариален акт е честа — как се подхожда към нея, обясняваме в Площта по скица и по нотариален акт се различава. Какво кадастърът показва и какво не — в Надземният и подземният кадастър.

Устройствен режим и показатели

Общият устройствен план (ОУП) определя зоната; подробният устройствен план (ПУП) определя какво точно се строи в конкретния урегулиран поземлен имот (УПИ). Показателите — плътност, Кинт, озеленяване, височина — определят колко разгъната застроена площ (РЗП) може да има сградата. Тук не ги преповтаряме: те са разгледани в Градоустройствените показатели — какво означават и как се четат, а разликата между площта на парцела и петното за строеж — в Площта на парцела не е площта за строеж.

Важно е и дали планът е влязъл в сила и дали има висящи процедури — вижте „Одобрен ПУП“ в обявата и Заповедите в регистрите на общината.

Инженерна инфраструктура

Има ли улица, вода, канализация и ток до имота и при какви условия могат да се присъединят — това се разбира отрано, защото мрежите често решават графика. Подробно: Парцел в регулация — има ли път, вода и ток?.

Ограничения

Сервитути на проводи, свлачищни зони, насипи, подпочвени води, защитени зони, паметници на културата, дървета — всяко от тях може да намали петното или да добави съгласувания. Разгледали сме ги поотделно в Провод минава през парцела, Свлачище, насип или подпочвена вода и Ограниченията, които не са в плана.

Типичен риск във фаза 1: решение за покупка, взето по обявата или по картата, без да е сверено с актовете. Как изглежда предварителното проучване на капацитета на парцела, описваме в Как да разберете преди покупката колко и каква сграда се побира.

Фаза 2. Придобиването: покупка, право на строеж или обезщетение

Предприемачът може да придобие възможността да строи по три основни начина.

Покупка на земята. Предприемачът става собственик на парцела и носи целия финансов товар от самото начало.

Право на строеж (суперфиция). Собственикът на земята отстъпва на друго лице правото да построи сграда върху нея, като то става собственик на постройката (чл. 63, ал. 1 от Закона за собствеността). Правото на строеж се погасява по давност в полза на собственика на земята, ако не се упражни в продължение на 5 години (чл. 67 ЗС). Правото на строеж се учредява в съответствие с влязъл в сила ПУП или виза за проектиране (чл. 180 ЗУТ) и може да се прехвърля от учредяването му до завършване на сградата в груб строеж (чл. 181, ал. 1 ЗУТ).

Обезщетение срещу строителство. Собственикът на земята учредява право на строеж, а вместо пари получава готови обекти в бъдещата сграда. Какви обезпечения се договарят и какво става, ако строителят не построи, е разгледано в Парцел срещу апартаменти.

Предварителният договор и условията

При всички три пътя сделката обикновено минава през предварителен договор. За предприемача той е инструмент за управление на риска: окончателната сделка може да се обвърже с условия — например влизане в сила на изменението на ПУП, издаване на виза, получаване на изходни данни от експлоатационните дружества или липса на тежести към датата на сделката. Кои въпроси да поставите пред юриста, описваме в Подписвате предварителен договор за парцел. За данъците в сделката — Купувате или продавате парцел — какви данъци има.

Типичен риск във фаза 2: придобиване без условия, когато проектът зависи от бъдещ акт на общината (изменение на ПУП, достъп, мрежи). Ако актът не дойде, предприемачът държи терен, на който не може да построи замисленото.

Фаза 3. ПУП, изменение на ПУП и виза за проектиране

Когато планът трябва да се промени

Ако действащият ПУП не позволява замисленото застрояване, следва процедура по изработване или изменение на план. Разрешението за изработване на ПУП в обхват до три квартала в Столичната община се дава със заповед на кмета по предложение на главния архитект (чл. 124а, ал. 2 ЗУТ); в по-голям обхват — с решение на общинския съвет (чл. 124а, ал. 1 ЗУТ). Заинтересувани собственици могат да поискат разрешение и да финансират изработването (чл. 124а, ал. 5 ЗУТ). Планът в обхват до три квартала в Столичната община се одобрява със заповед на кмета в 14-дневен срок след приемането му от експертния съвет (чл. 129, ал. 2 ЗУТ).

Етапите и реалистичните срокове на процедурата са описани в Искате да промените плана за вашия парцел, а видовете планове — във Видовете ПУП.

Виза за проектиране

Визата е копие (извадка) от действащия ПУП за имота и съседните имоти, с линиите на застрояване, допустимите височини, плътност и интензивност (чл. 140, ал. 2 ЗУТ). Издава я главният архитект на общината в едномесечен срок от заявлението (чл. 140, ал. 7 ЗУТ). В някои случаи визата е задължителна (чл. 140, ал. 3 ЗУТ).

Възложителят може да поиска заедно с визата да получи и изходните данни и условията за присъединяване от експлоатационните дружества (чл. 140а, ал. 1 ЗУТ). Тогава дружествата имат 14-дневен срок да отговорят (чл. 140а, ал. 3 ЗУТ). Тези данни служат за сключване на договори за присъединяване, ако в едногодишен срок от влизането в сила на визата възложителят внесе проекта за одобряване (чл. 140а, ал. 8 ЗУТ).

Какво дава визата на купувача на парцел и какво не, сме разгледали в Парцел „с виза за проектиране“ и Парцел с виза, проект или разрешение за строеж.

Типичен риск във фаза 3: изходните данни се оставят за по-късно и едногодишният срок по чл. 140а, ал. 8 изтича, преди проектът да е внесен — тогава се искат нови данни и условия.

Фаза 4. Проектиране

Фазите на проекта

Инвестиционните проекти могат да се изработват в три фази: идеен, технически и работен проект (работни чертежи и детайли) (чл. 139, ал. 1 ЗУТ). Възложителят задължително възлага онези части, въз основа на които може да се направи оценка за съответствие с основните изисквания към строежите (чл. 139, ал. 2 ЗУТ). Конкретният набор от части зависи от обекта. Отделно, преди откриването на строителната площадка трябва да са одобрени план за безопасност и здраве и план за управление на строителните отпадъци (чл. 157, ал. 2 ЗУТ), затова е практично те да се възложат заедно с проекта.

По изключение разрешение за строеж може да се издаде и по одобрен идеен проект, ако за него е извършена предварителна оценка за съответствие; тогава следващите фази се одобряват в хода на строителството (чл. 142, ал. 2 ЗУТ).

Оценката за съответствие

Всички части на проекта, които са основание за разрешение за строеж, се оценяват за съответствие с основните изисквания (чл. 142, ал. 4 ЗУТ). Как става това, зависи от категорията (чл. 142, ал. 6 ЗУТ):

за жилищни сгради с ниско застрояване (пета категория) — с приемане от експертния съвет на одобряващата администрация, или по желание на възложителя — чрез консултант;
за обекти от първа до пета категория извън горния случай — задължително с комплексен доклад от регистрирана фирма-консултант, несвързана с проектанта.

Одобряването и съгласуванията

Проектът се внася със заявление, като се прилагат документите по чл. 144, ал. 1 ЗУТ: документ за собственост (или за право на строеж), виза с изходни данни или документ от експлоатационните дружества, проектът, оценката за съответствие, а за строежите от първа до трета категория — и положително становище на органите за пожарна безопасност. Органът одобрява или отказва в 14-дневен срок, ако е представен комплексен доклад от консултант, и в едномесечен срок, ако оценката е от експертен съвет (чл. 144, ал. 3 ЗУТ). За одобряването се плащат такси по Закона за държавните такси и Закона за местните данъци и такси (чл. 144, ал. 8 ЗУТ).

Одобреният проект губи правно действие, ако в едногодишен срок от одобряването възложителят не поиска разрешение за строеж (чл. 145, ал. 4 ЗУТ).

Типичен риск във фаза 4: проектиране на максималните показатели без проверка на отстоянията, паркирането и мрежите — проектът се преработва след забележки, а графикът се удължава.

Фаза 5. Разрешение за строеж

Строежи могат да се извършват само ако са разрешени (чл. 148, ал. 1 ЗУТ). Разрешението за строеж (РС) се издава от главния архитект на общината (чл. 148, ал. 2 ЗУТ) въз основа на одобрен технически или работен проект. Може да бъде издадено едновременно с одобряването на проекта, ако това е поискано; ако проектът вече е одобрен, срокът е 7 дни от заявлението (чл. 148, ал. 4 ЗУТ).

Когато възложителят има право да строи в чужд имот по силата на специален закон, разрешението се издава на възложителя и на собственика (чл. 148, ал. 5 ЗУТ). Разрешенията се публикуват в Единния публичен регистър по устройство на територията (чл. 148, ал. 15 ЗУТ).

Влизане в сила

Издаденото разрешение се съобщава на заинтересуваните лица по реда на Административнопроцесуалния кодекс (чл. 149, ал. 1 ЗУТ). При нов строеж заинтересувани са възложителят, собствениците и носителите на ограничени вещни права в имота (чл. 149, ал. 2, т. 1 ЗУТ). Жалбата се подава в 14-дневен срок от съобщаването (чл. 215, ал. 4 ЗУТ). До влизането в сила строителната площадка не може да бъде открита (чл. 157, ал. 2 ЗУТ).

Срок на валидност

Разрешението губи правно действие, когато (чл. 153, ал. 2 ЗУТ):

в продължение на три години от влизането му в сила не е започнало строителството;
в продължение на 5 години от започването не е завършен грубият строеж, включително покривът.

Възложителят може да поиска презаверяване в тримесечен срок от изтичането на съответния срок; презаверяването се допуска само веднъж (чл. 153, ал. 4 и 5 ЗУТ) срещу 50 на сто от таксата за издаване (чл. 153, ал. 8 ЗУТ). Ако РС не бъде презаверено, губи действие и одобреният проект (чл. 153, ал. 10 ЗУТ).

Типичен риск във фаза 5: обжалване от съсед или съсобственик, което забавя влизането в сила; или забавено започване, което изяжда тригодишния срок.

Фаза 6. Строителство

Откриване на строителната площадка

За начало на строежа се смята денят на съставяне на протокола за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво (чл. 157, ал. 1 ЗУТ). Протоколът се съставя при влязло в сила РС, в присъствието на служител на общината. Преди това възложителят представя одобрен план за управление на строителните отпадъци, одобрен план за безопасност и здраве, договор със строител, вписан в Централния професионален регистър на строителя, и договор за авторски надзор с проектанта (чл. 157, ал. 2 ЗУТ).

Самият протокол е по образец 2 (2а) от Наредба № 3 от 2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството: раздел I е за откриване на площадката, раздел II — за строителната линия и нивото, а раздел III — за проверките при достигане на контролираните нива (изкоп, цокъл, корниз, било) (чл. 7, ал. 3, т. 2 от Наредба № 3).

Строителен надзор

За строежите от първа до пета категория надзорът се упражнява от консултант (чл. 168, ал. 2 ЗУТ). Консултантът отговаря за законосъобразното започване, за актовете и протоколите, за спирането на строежи в нарушение и за недопускане на щети за трети лица (чл. 168, ал. 1 ЗУТ). Не може да сключва договор за надзор на строеж, за който той или свързани с него лица са строители или доставчици (чл. 166, ал. 3 ЗУТ). Предписанията му в заповедната книга са задължителни за строителя (чл. 168, ал. 4 ЗУТ).

Актовете и протоколите по време на строителството

Наредба № 3 предвижда серия от актове, които документират всяка стъпка. За предприемача на жилищна сграда най-важни са:

констативен акт след фундаментите (образец 3) — съставя се от служител на общината и удостоверява, че ПУП е приложен по отношение на застрояването (чл. 7, ал. 3, т. 3 от Наредба № 3);
акт за скрити работи (образец 12) — за работите, които по-късно ще бъдат закрити;
акт за приемане на конструкцията (образец 14) — съставя се от проектанта-конструктор, строителя и специалиста по част „Конструктивна“ към надзора (чл. 7, ал. 3, т. 14 от Наредба № 3);
констативен акт за установяване годността за приемане на строежа (образец 15) — съставя се на основание чл. 176, ал. 1 ЗУТ от възложителя, проектантите, строителя и надзора; с него строителят предава строежа на възложителя (чл. 7, ал. 3, т. 15 от Наредба № 3);
протокол за установяване годността за ползване (образец 16) — съставя се от Държавна приемателна комисия, назначена от ДНСК, за строежите, за които такава е задължителна (чл. 7, ал. 3, т. 16 от Наредба № 3).

Грубият строеж

Завършването на сградата в груб строеж има отделно правно значение: от този момент предмет на сделка вече не е правото на строеж, а построената сграда или самостоятелни части от нея (чл. 181, ал. 1 и 2 ЗУТ). Законът изисква завършването да се констатира с протокол по наредбата по чл. 168, ал. 3, съставен от надзора в присъствието на възложителя, строителя, проектанта и служител на общината (чл. 181, ал. 3 ЗУТ). В текста на Наредба № 3, публикуван на сайта на МРРБ (последно отразено изменение — ДВ бр. 56/2017), отделен образец за груб строеж не фигурира; кой документ се изисква за конкретния строеж, се проверява в актуалната редакция и в общината.

Екзекутивна документация и кадастър

След фактическото завършване се изготвя екзекутивна документация за несъществените отклонения от проекта (чл. 175, ал. 1 ЗУТ). Възложителят е длъжен да предостави на службата по геодезия, картография и кадастър данни за изградената сграда и самостоятелните обекти в нея (чл. 54а, ал. 2 ЗКИР). Строежите, обекти на кадастъра, не се въвеждат в експлоатация, ако не са нанесени в кадастралната карта и регистрите (чл. 54а, ал. 3 ЗКИР).

Типичен риск във фаза 6: спиране на строежа (по предписание или по финансови причини). За спирането и продължаването се съставят отделни актове — образци 10 и 11 по Наредба № 3 — а сроковете по чл. 153, ал. 2 ЗУТ остават в сметката на предприемача, затова всяко спиране се преценява и спрямо тях.

Фаза 7. Въвеждане в експлоатация

Не се разрешава да се ползват строежи или части от тях, преди да са въведени в експлоатация (чл. 178, ал. 1 ЗУТ).

Документите

След завършването възложителят подава заявление и представя окончателния доклад на строителния надзор, договорите с експлоатационните дружества за присъединяване, технически паспорт, сертификат за енергийни характеристики и идентификатора на обекта в кадастъра (чл. 177, ал. 1 ЗУТ). Окончателният доклад съдържа оценка, наред с другото, за законосъобразното изпълнение и за годността на строежа за въвеждане в експлоатация (чл. 168, ал. 6 ЗУТ).

Кой въвежда в експлоатация

Категория	Акт	Издава	Основание	Срок
I–III (вкл. жилищни сгради над 15 м)	Разрешение за ползване	ДНСК	чл. 177, ал. 2 ЗУТ	Назначаване на ДПК — 14 работни дни; решение — до 5 работни дни след протокола обр. 16 (чл. 6, ал. 1 и чл. 17, ал. 1 от Наредба № 2)
IV–V (вкл. жилищни сгради до 15 м)	Удостоверение за въвеждане в експлоатация	Органът, издал РС (общината)	чл. 177, ал. 3 ЗУТ	7 дни от заявлението (чл. 177, ал. 3 ЗУТ)

За строежите от първа до трета категория ДНСК назначава Държавна приемателна комисия (ДПК), която завършва работата си с протокол образец 16 (чл. 13, ал. 1 от Наредба № 2 от 2003 г.). За четвърта и пета категория органът проверява комплектуваността на документите и по преценка може да извърши проверка на място (чл. 177, ал. 3 ЗУТ).

Кога сградата не се въвежда

Строежът не се въвежда в експлоатация, ако не е изпълнен по одобрения проект, ако не е изпълнена вертикалната планировка и озеленяването, ако не са премахнати сградите, предвидени за премахване във визата, или ако не са завършени фасадите (чл. 178, ал. 3 ЗУТ).

Типичен риск във фаза 7: неизпълнено озеленяване или незавършена фасада, които на пръв поглед са дребни, но спират въвеждането; липсващ договор с експлоатационно дружество; ненанесена в кадастъра сграда.

Фаза 8. Продажби и предаване

Продажби „на зелено“

До завършване на грубия строеж предмет на сделка може да бъде правото на строеж за съответния обект; след това — самият обект (чл. 181, ал. 1 и 2 ЗУТ). Това е моментът, в който се променя и правната природа на това, което купувачът придобива.

Защитата на купувача при продажба преди въвеждане в експлоатация се постига с договора. Обичайни инструменти са плащане на етапи, обвързани с конкретни актове и документи (протокол за груб строеж, акт обр. 15, разрешение за ползване или удостоверение), неустойки за забава, ипотека или банкова гаранция. Изборът и формулировката им са въпрос на юрист. Логиката на обезпеченията е подобна на тази при обезщетението в площи — вижте Парцел срещу апартаменти.

Гаранционните срокове

Гаранционните срокове се определят с договора между възложителя и изпълнителя и не могат да бъдат по-кратки от минималните по Наредба № 2 от 2003 г. (чл. 20, ал. 2). Те започват да текат от въвеждането в експлоатация (чл. 20, ал. 3 от Наредба № 2). Минималните срокове за нова жилищна сграда включват (чл. 20, ал. 4 от Наредба № 2):

новоизпълнени строителни конструкции, включително земната основа — 10 години;
хидро-, топло-, звукоизолационни и антикорозионни работи в неагресивна среда — 7 години;
вътрешни инсталации — 7 години;
останалите строителни, монтажни и довършителни работи — 5 години.

Минималните гаранционни срокове се вписват в разрешението за ползване, съответно в удостоверението за въвеждане в експлоатация.

Типичен риск във фаза 8: продажба с плащания, необвързани с документи, и спор със строителя за дефекти без ясно разписани гаранции в договора.

Таблица: фаза, документ, институция, основание, риск

Фаза	Ключов документ	Институция	Правно основание	Типичен риск
1. Терен	Справки за собственост и тежести; кадастрална скица; извадка от ПУП	Агенция по вписванията; АГКК (КАИС); общината	ЗКИР; ЗУТ, чл. 23 и чл. 137	Решение по обявата без сверка с актовете
2. Придобиване	Нотариален акт за покупка или за право на строеж; предварителен договор	Нотариус; Агенция по вписванията	ЗС, чл. 63 и чл. 67; ЗУТ, чл. 180–181	Покупка без условия при зависимост от бъдещ акт
3. ПУП и виза	Заповед/решение за ПУП; виза за проектиране; изходни данни	Кмет/общински съвет; главен архитект; експлоатационни дружества	ЗУТ, чл. 124а, 129, 140, 140а	Изтичане на едногодишния срок по чл. 140а, ал. 8
4. Проектиране	Одобрен инвестиционен проект; оценка за съответствие	Главен архитект; консултант; пожарна безопасност	ЗУТ, чл. 139, 142, 144, 145	Забележки и преработка; проектът губи действие след 1 година без искане за РС
5. Разрешение за строеж	РС, влязло в сила	Главен архитект	ЗУТ, чл. 148, 149, 153, 215	Обжалване; изтичане на тригодишния срок
6. Строителство	Протокол обр. 2 (2а); актове обр. 3, 12, 14, 15; заповедна книга; екзекутивна документация	Строителен надзор; общината; СГКК	ЗУТ, чл. 157, 168, 175, 181; Наредба № 3/2003; ЗКИР, чл. 54а	Спиране на строежа; неотразени отклонения
7. Въвеждане в експлоатация	Разрешение за ползване (I–III) или удостоверение (IV–V)	ДНСК или общината	ЗУТ, чл. 177, 178; Наредба № 2/2003	Неизпълнено озеленяване, фасади, мрежи, кадастър
8. Продажби	Договори с купувачите; гаранционни условия	Нотариус; страните	ЗУТ, чл. 181; Наредба № 2/2003, чл. 20	Плащания, необвързани с документи

Кой какво преценява

Фазите по-горе изискват различни специалисти: юрист за собствеността и договорите, архитект и инженери за проекта, геодезист за кадастъра, консултант за оценката за съответствие и надзора. Кого да потърсите още преди покупката, обясняваме в Преди да купите парцел: кой специалист за какво?. Нашата роля е на ниво терен: да сверим какво позволяват планът и регистрите, преди да бъде поето задължение. Ако искате да обсъдим конкретен парцел — свържете се с нас.

Често задавани въпроси

Кой издава разрешение за ползване на жилищна сграда?

Зависи от категорията. За жилищни сгради с високо застрояване (над 15 м, трета категория) — ДНСК издава разрешение за ползване (чл. 177, ал. 2 ЗУТ). За сгради със средно и ниско застрояване (четвърта и пета категория) органът, издал разрешението за строеж, издава удостоверение за въвеждане в експлоатация (чл. 177, ал. 3 ЗУТ).

Колко време е валидно разрешението за строеж?

То губи действие, ако строителството не започне в три години от влизането му в сила или ако грубият строеж не е завършен в 5 години от започването (чл. 153, ал. 2 ЗУТ). Може да бъде презаверено веднъж, ако това се поиска в тримесечен срок (чл. 153, ал. 4 и 5 ЗУТ).

Кога официално започва строежът?

В деня на съставяне на протокола за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво (чл. 157, ал. 1 ЗУТ) — протокол образец 2 (2а) по Наредба № 3.

Какво е акт 14 и акт 15?

По Наредба № 3 образец 14 е акт за приемане на конструкцията, а образец 15 е констативният акт за установяване годността за приемане на строежа, с който строителят го предава на възложителя (чл. 7, ал. 3, т. 14 и 15 от Наредба № 3). Завършването на грубия строеж се констатира с отделен протокол по чл. 181, ал. 3 ЗУТ.

Задължителен ли е строителният надзор?

За строежите от първа до пета категория — да, надзорът се упражнява от консултант (чл. 168, ал. 2 ЗУТ), с изключение на обектите по чл. 14, ал. 2 от Закона за Камарата на строителите.

Откога текат гаранционните срокове?

От въвеждането на обекта в експлоатация — издаването на разрешението за ползване или удостоверението (чл. 20, ал. 3 от Наредба № 2 от 2003 г.).

Свързано

Текстът описва законодателството към 05.11.2026 г. и не е правен съвет за конкретен случай.

Източници

Всички източници са проверени на 05.11.2026 г.

Закон за устройство на територията — консолидиран текст, публикуван от Агенцията по вписванията (последно отразено изменение — ДВ бр. 87 от 17.10.2025 г.): чл. 23, 124а, 129, 137, 139, 140, 140а, 142, 144, 145, 148, 149, 153, 157, 166, 168, 175, 176, 177, 178, 180, 181, 215. https://www.registryagency.bg/media/filer_public/2026/01/08/zut.pdf
Закон за кадастъра и имотния регистър — консолидиран текст, Агенция по вписванията (последно отразено изменение — ДВ бр. 95 от 07.11.2025 г.): чл. 54а. https://www.registryagency.bg/media/filer_public/2026/01/08/zakon_za_kadastra_i_imotniia_registr_3W7cQ1S.pdf
Закон за собствеността — текст, публикуван от Агенцията по вписванията: чл. 63 и 67. https://www.registryagency.bg/media/filer_public/2022/03/25/zakon_za_sobstvenostta_36.pdf
Наредба № 3 от 31.07.2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството — текст на сайта на МРРБ (последно отразено изменение — ДВ бр. 56 от 2017 г.): чл. 7, ал. 3. https://www.mrrb.bg/bg/naredba-3ot-31-yuli-2003-g-za-sustavyane-na-aktove-i-protokoli-po-vreme-na-stroitelstvoto/
Наредба № 2 от 31.07.2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите в Република България и минимални гаранционни срокове — текст на сайта на МРРБ (последно отразено изменение — ДВ бр. 89 от 2019 г.): чл. 6, 13, 17, 20. https://www.mrrb.bg/bg/naredba-2-ot-2003-g-za-vuvejdane-v-eksploataciya-na-stroejite-v-republika-bulgariya-i-minimalni-garancionni-srokove-za-izpulneni-stroitelni-i-montajni-raboti-suorujeniya-i-stroitelni-obekti/
Портал за обществени консултации — Проект на Закон за изменение и допълнение на ЗУТ, консултация 18.09.2026–19.10.2026 г. (проект, не действащ текст). https://www.strategy.bg/bg/public-consultations/12710