Подробният устройствен план (ПУП) може да се изменя само на основанията, изброени в Закона за устройство на територията (ЗУТ, чл. 134). Искането подават собствениците и другите заинтересувани лица с писмено заявление до кмета. Заповедта на кмета, с която се допуска да се изработи проект за изменение, е само началото. След нея идват проект, съгласуване, обявяване, одобряване и срок за обжалване. Законът определя етапите и част от сроковете, а общата продължителност зависи от съгласуванията и от жалбите.
Защо това има значение за вас
Ако продавате. Започната процедура може да е аргумент за цената, но купувачът плаща за права, не за намерения. Докато изменението не е влязло в сила, вие продавате имот с процедура, не имот с нов план.
Ако купувате или инвестирате. Заповедта за допускане спира прилагането на действащия план в частите, за които се отнася (ЗУТ, чл. 135, ал. 6). Цената трябва да отчита етапа на процедурата и какво става, ако тя не завърши.
На какво основание може да се измени планът
Влезлият в сила ПУП се изменя на основанията за общия устройствен план и на допълнителни основания (ЗУТ, чл. 134, ал. 1 и 2). Сред първите са съществените промени в обществено-икономическите или устройствените условия, при които е съставен планът (ал. 1, т. 1). Допълнителните основания са осем:
| Основание | ЗУТ, чл. 134, ал. 2 |
|---|---|
| Отчуждаването не е започнало в срока по чл. 208 | т. 1 |
| След изменение или одобряване на кадастъра имотните граници не съвпадат с регулационните, или в кадастралната карта, използвана като основа на ПУП, има непълнота или грешка | т. 2 |
| Геоложки и хидрогеоложки условия или разкрити културни ценности не позволяват застрояване по нормативите | т. 3 |
| Явна фактическа грешка, която има значение за плана | т. 4 |
| Съществени закононарушения — освен при влязло в сила съдебно решение или приложен план | т. 5 |
| Съгласие на всички собственици на имотите по плана, на носителите на ограничени вещни права и на концесионерите | т. 6 |
| Предложение на съда по дело за делба на урегулирани имоти | т. 7 |
| Планът е одобрен без план-схеми | т. 8 |
Законът забранява изменение с цел узаконяване на незаконни строежи (чл. 134, ал. 4). Изменение не е нужно, ако се променят само разположението и конфигурацията на сградите (чл. 134, ал. 6). Условието е да не се променят начинът и характерът на застрояването и правилата и нормативите за зоната; тогава застрояването се определя с виза. Ако изменението на ПУП налага изменение на общия план, първо се изменя общият план. Органът по чл. 124 може да допусне двата плана да се изменят едновременно (чл. 134, ал. 3). В София измененията на общия план се приемат от Министерския съвет (чл. 127, ал. 8).
Кой може да поиска. Собствениците, носителите на ограничени вещни права и концесионерите на непосредствено засегнатите имоти (чл. 135, ал. 1 и чл. 131). Към искането се прилага скица с предложение (чл. 135, ал. 2). Органът може да нареди изменение и служебно (чл. 135, ал. 5). Нов ПУП може да се разреши и по искане и за сметка на заинтересувани лица — собственици, концесионери и други лица, посочени в закона (чл. 124а, ал. 5).
Етапите — от искането до влизането в сила
| Етап | Какво става | Член и законов срок |
|---|---|---|
| Искане | заявление до кмета със скица с предложение | чл. 135, ал. 1–2 |
| Допускане | заповед, която разрешава или отказва да се изработи проект; въз основа на становище на главния архитект | чл. 135, ал. 3–4; един месец |
| Проект | изработва се проектът; заповедта губи действие, ако той не е внесен | чл. 135, ал. 8; една година от влизането ѝ в сила |
| Съгласуване | с администрациите и експлоатационните дружества | чл. 128, ал. 6; чл. 128а; становищата — един месец; актовете по специален закон — в неговите срокове; експлоатационните дружества — 14 дни |
| Обявяване | обявление в „Държавен вестник“ (ДВ) или съобщение при обхват до един квартал | чл. 128, ал. 1–3 и 5; възражения — един месец, съответно 14 дни |
| Приемане | общинският експертен съвет приема проекта с възраженията | чл. 128, ал. 8; един месец |
| Одобряване | заповед на кмета или решение на общинския съвет | чл. 129, ал. 1–2; 14 дни, съответно един месец |
| Обнародване | обявлението за решението на общинския съвет се изпраща за ДВ; заповедта се съобщава по Административнопроцесуалния кодекс (АПК) | чл. 129, ал. 1–2; 7 дни — за обявлението за решението на общинския съвет |
| Влизане в сила | от одобряването, когато актът не подлежи на обжалване; след срока за обжалване без жалба; или след потвърждаване от съда | чл. 132 |
Когато заинтересувани са само инициаторите, заповед за допускане не се издава. Те внасят направо проект с мотивирана обосновка (чл. 135а, ал. 1 и 3). Такъв проект се одобрява без обявяване (чл. 128, ал. 14). Ако проектът се върне за преработване, процедурите се повтарят за преработената част (чл. 128, ал. 11). Органът може само веднъж да поиска отстраняване на нередовности или допълнителни документи, с 14-дневен срок (чл. 5в, ал. 1). Срокът за произнасяне тече от отстраняването им. Ако не са отстранени в срок, производството се прекратява (чл. 5в, ал. 2).
Защо заповедта за допускане не е краят на чакането
Заповедта по чл. 135 само разрешава да се изработи проект. Тя не одобрява нови показатели. В същото време спира прилагането на действащия план в съответните части (чл. 135, ал. 6). Заявлението по чл. 135а има същото действие за включените имоти (чл. 135а, ал. 4).
След допускането предстоят всички етапи от таблицата. Всяко съгласуване или възражение може да върне проекта за преработване. Колко ще отнеме за вашия парцел, зависи от съгласуванията и от обжалването.
Обжалване
Индивидуалните административни актове по ЗУТ и отказите да се издадат се обжалват пред административния съд по местонахождението на имота. Актовете и отказите на министъра на регионалното развитие и благоустройството се обжалват пред Върховния административен съд (чл. 215, ал. 1). По правило срокът е 14 дни от съобщаването. Когато актът се съобщава чрез обнародване в ДВ, срокът е 30 дни от обнародването (чл. 215, ал. 4). За някои обекти законът предвижда по-кратък срок. Срокът и органът за обжалване трябва да са посочени в самия акт (АПК, чл. 59, ал. 2, т. 7).
При жалба планът влиза в сила за частта, която не е обжалвана (ЗУТ, чл. 132, ал. 2). При нов ПУП разрешението за изработването му не подлежи на оспорване, а отказът по искане на заинтересувано лице — подлежи (чл. 124б, ал. 4–5). Това правило е за новия план; дали и как се оспорва заповедта по чл. 135, ще прецени адвокатът — веднага след съобщението.
Кой решава в София
- До три квартала и за имоти извън населените места — кметът, със заповед (чл. 129, ал. 2). Заповедта за допускане на изменение се издава въз основа на становище на главния архитект (чл. 135, ал. 4).
- В останалите случаи — по правило Столичният общински съвет, с решение; обявлението за него се обнародва в ДВ (чл. 129, ал. 1). За обекти с регионално или национално значение одобряват областният управител или министърът на регионалното развитие и благоустройството (чл. 129, ал. 3).
- Изменение на общия план — Министерският съвет (чл. 127, ал. 8).
Документите и таксата за искането са изброени на nag.sofia.bg, в услугата „Разрешаване на устройствена процедура (за изменение на ПУП)“.
Ако купувате имот „с процедура“ — какво да уговорите
Това са въпроси за адвоката преди предварителния договор:
- На кое основание по чл. 134 е искането и кой го е подал?
- Има ли заповед за допускане, кога е влязла в сила и внесен ли е проектът в едногодишния срок?
- Какво става със сделката и с цената, ако изменението бъде отказано, обжалвано или не завърши?
- Кой плаща проекта и съгласуванията и кой продължава процедурата след сделката?
Какво да поискате
- Заповедта за допускане или заявлението по чл. 135а — от продавача; сверете документа в регистрите на общината. Преди цената.
- Скицата с предложението и внесения проект — от продавача или от проектанта. Преди предварителния договор.
- Становищата по съгласуването и документ, че проектът е приет от експертния съвет — от продавача. Преди предварителния договор.
- Акта за одобряване и удостоверение от района, че планът е влязъл в сила — преди окончателния договор.
Кого да попитате
- Архитект-урбанист — има ли основание за изменение и какво реално може да даде то.
- Адвокат с практика по устройство на територията — на кой етап е процедурата и какво да се уговори в договора.
- Адвокат по административни дела — при отказ или жалба срещу акта.
Пълният пътеводител: Кой специалист за какво.
Как помагаме ние
Проверяваме в публичните регистри на общината какви заповеди и процедури има за имота. Подреждаме документите по етапи, казваме ви кой липсва и какво да попитате урбаниста и адвоката — преди цената.
Често задавани въпроси
Колко време отнема изменението на ПУП?
Законът определя етапите и част от сроковете на администрацията (ЗУТ, чл. 128, 129 и 135). Колко ще отнеме за вашия парцел, зависи от съгласуванията, от възраженията и от обжалването.
Мога ли да строя по стария план, докато тече процедурата?
Заповедта за допускане спира прилагането на действащия план в частите, за които се отнася (ЗУТ, чл. 135, ал. 6). Какво значи това за вашия проект, ще кажат архитект и адвокат.
Може ли с изменение на плана да се узакони построеното?
Не. Законът забранява изменение на ПУП с цел узаконяване на незаконни строежи (ЗУТ, чл. 134, ал. 4).
Източници
- Закон за устройство на територията (ЗУТ), ред. към ДВ бр. 99/2026 — чл. 5в; чл. 124а, ал. 5; чл. 124б, ал. 4–5; чл. 127, ал. 8; чл. 128; чл. 128а; чл. 129, ал. 1–3; чл. 131; чл. 132; чл. 134; чл. 135; чл. 135а; чл. 215, ал. 1 и 4.
- Административнопроцесуален кодекс (АПК), ред. към ДВ бр. 17/2026 — чл. 59, ал. 2, т. 7.
- Столична община, Направление „Градско планиране и развитие“ — услуга „Разрешаване на устройствена процедура (за изменение на ПУП)“, nag.sofia.bg, към 03.11.2026.
Свързано: Видовете ПУП · „Одобрен ПУП“ в обявата · Заповедите в регистрите на общината
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с юрист, архитект и геодезист.
Обмисляте продажба или покупка на парцел? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме ситуацията ви и ще разгледаме какво е известно за имота — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас