Подробният устройствен план (ПУП) може да отреди част от парцела за улица. По общото правило това още не е отчуждаване. Отчуждаването е отделна процедура по Закона за общинската собственост (ЗОС) и Закона за държавната собственост (ЗДС). Тя обикновено стъпва на влязъл в сила план (Закон за устройство на територията — ЗУТ, чл. 205; ЗОС, чл. 21, ал. 1). Законът определя и срок за започването ѝ. Дали частта е отчуждена, показват документите, а какво значи това за имота, ще каже адвокат.
Защо това има значение за вас
Ако продавате. Купувачът ще попита колко от площта остава в урегулирания имот и дали частта за улицата е отчуждена. Без документ отговорът е предположение, а предположението се отразява в цената.
Ако купувате. Площта в нотариалния акт може да не е площта за строеж. Показателите на плана се прилагат към площта на урегулирания поземлен имот (УПИ), а не към целия поземлен имот.
Отреждане и отчуждаване — две различни стъпки
ЗУТ предвижда, че ПУП урегулира улиците с улични регулационни линии (чл. 14, ал. 2). Същите линии определят границата на урегулирания имот с улицата — неговото лице (чл. 14, ал. 3, т. 1). Когато линията минава през парцела, частта отвъд нея остава извън УПИ. Отчуждаването за общински нужди се урежда от ЗОС, а за държавни — от ЗДС.
| Стъпка | Какво става | Основание |
|---|---|---|
| Планът отрежда | уличната регулационна линия определя лицето на УПИ; частта отвъд нея е предвидена за улица | ЗУТ, чл. 14, ал. 2–3 |
| Процедурата по отчуждаване | за общински нужди кметът обявява отчуждаването и издава заповед; за държавни решава Министерският съвет или областният управител | ЗОС, чл. 25; ЗДС, чл. 34а |
| Имотът е отчужден (общински нужди) | по правило — от датата, на която обезщетението бъде преведено по сметка на правоимащите | ЗОС, чл. 29, ал. 3 |
ЗОС допуска принудително отчуждаване само за нужди, „които не могат да бъдат задоволени по друг начин“. То става след предварително и равностойно обезщетение (чл. 21, ал. 1). Същото изисква и ЗДС (чл. 32, ал. 1). Имотът не се отчуждава, ако преди заповедта общината го купи, замени или получи ограничено вещно право върху него (ЗОС, чл. 21, ал. 4).
Част от имот се отчуждава само ако от остатъка може да се образува УПИ (ЗУТ, чл. 206, ал. 2). Минималните размери на УПИ са определени в закона (ЗУТ, чл. 19). Иначе законът предвижда, при определени условия, съсобствен или маломерен УПИ. Без съгласие на собственика се отчуждава целият имот (чл. 206, ал. 3–5).
Особеният случай — чл. 16 ЗУТ. Той се отнася до територии с неурегулирани имоти или с неприложена първа регулация. Там планът определя площите за обектите на зелената система и на социалната и техническата инфраструктура — публична собственост. С влизането му в сила собствениците прехвърлят на общината част от площта, но не повече от 25 на сто (чл. 16, ал. 1). Общината придобива тези части от датата на влизане в сила на плана (чл. 16, ал. 6).
Срокът по чл. 208 ЗУТ
Законът определя срок за започване на отчуждителните процедури (ЗУТ, чл. 208, ал. 1):
- пет години от влизането в сила на плана — за обекти — публична държавна или публична общинска собственост;
- десет години от влизането в сила на плана — за елементи на техническата инфраструктура по чл. 64 — публична собственост.
Кой от двата срока важи за конкретната улица, ще каже адвокат.
При изтичане на срока:
- „След изтичане на този срок собствениците на недвижимите имоти имат правата по чл. 134, ал. 2, т. 1“ (чл. 208, ал. 1).
- Чл. 134, ал. 2, т. 1 допуска изменение на ПУП, когато „в съответния срок по чл. 208 не е започнала процедурата за отчуждаване“.
- Отчуждаване, започнало след изтичане на срока, се спира, ако собственикът е подал заявление за изменение на плана на това основание. Спирането трае до влизането в сила на акта по искането. Ако страните се споразумеят отчуждаването да продължи, производството за изменение се прекратява (чл. 208, ал. 2).
Дали и как да използвате това право, преценява адвокат по административни дела. Преди това вижте кога планът е влязъл в сила и дали е започнала процедура.
„Пътят вече е там“ — фактическият път не е документ
Асфалтът върху част от парцела показва как се ползва теренът, а не дали частта е отчуждена. По ЗОС имотът по правило се смята за отчужден, когато паричното обезщетение по влязлата в сила заповед или по решението на съда бъде преведено (чл. 29, ал. 3). Без заповед за отчуждаване въпросът остава отворен — за адвоката, не за огледа.
Дори когато общината прокара временен път до откриването на новите улици, собствеността върху заетите части се запазва (ЗУТ, чл. 190, ал. 4). А регулационните линии стават граници на имотите, когато планът е приложен по отношение на регулацията (чл. 14, ал. 5).
Площта на УПИ и цената
Плътността и интензивността на застрояване се изчисляват спрямо площта на урегулирания поземлен имот (ЗУТ, § 5, т. 17 и 19 ДР). Частта, отредена за улица, не е в УПИ. Затова тя не влиза в площта, към която се прилагат показателите.
Пример: имот от 1000 кв. м, от които 100 кв. м са отредени за улица. Урегулираният имот е около 900 кв. м и показателите се прилагат към тях. Окончателните числа дава архитект по плана.
За цената остават два въпроса: колко площ влиза в УПИ (отговаря планът) и дали частта за улицата е отчуждена и обезщетена (отговарят заповедта и плащането). Начинът, по който се определя обезщетението, е уреден в закона (ЗОС, чл. 22). Защо площта по документ и по скица се различава — в статията Площта по скица и по нотариален акт.
Какво да поискате
| Документ | От кого | Кога |
|---|---|---|
| Удостоверение за устройствен статут на имота и писмена справка за предвижданията на действащите планове | общината; в София — Направление „Градско планиране и развитие“ | преди цената |
| Акт за одобряване на плана и удостоверение или заверка, че е влязъл в сила; за план на общинския съвет — и броят на „Държавен вестник“ (ЗУТ, чл. 129, ал. 1) | органът, одобрил плана, или общината | преди предварителния договор |
| Справка в регистъра на имотите, които подлежат на отчуждаване | общината; в София регистърът е на nag.sofia.bg | преди цената |
| Заповед за отчуждаване и документ за плащането, ако има такива | продавачът и общината | преди предварителния договор |
Общините поддържат регистър на имотите, които подлежат на отчуждаване, с обекта и плана, въз основа на който се отчуждават (ЗОС, чл. 21, ал. 10). Липсата на запис в регистъра не замества писмения отговор на общината. Законът урежда и какво става, ако обезщетението не бъде преведено в срок (ЗОС, чл. 29, ал. 6–8); какво значи това за вас, ще каже адвокат.
Какво да попитате
- Кога е влязъл в сила планът, който отрежда частта за улица?
- Започнала ли е процедура по отчуждаване и има ли заповед?
- Преведено ли е обезщетението по нея?
- Каква е площта на УПИ по плана и с колко се различава от площта по документа за собственост?
- Подадено ли е искане за изменение на плана на основание чл. 134, ал. 2, т. 1 ЗУТ?
Кого да попитате
- Адвокат по административни дела — сроковете по чл. 208, заповедта за отчуждаване и изменението на плана.
- Адвокат по вещно право — чия е частта за улицата днес и как да се опише в договора.
- Правоспособен геодезист — колко площ попада между регулационната линия и границата на имота.
Пълният пътеводител: Кой специалист за какво.
Как помагаме ние
Проверяваме публичните регистри на общината: заповедите за плана, регистъра на имотите за отчуждаване и висящите процедури. После ви казваме какво да поискате и какво да попитате адвоката и геодезиста — преди цената.
Често задавани въпроси
Щом планът минава улица през парцела, частта вече на общината ли е?
По общото правило — не само с плана. Отчуждаването се извършва по реда на ЗОС или ЗДС — по правило въз основа на влязъл в сила план (ЗУТ, чл. 205). Особен е случаят по чл. 16 ЗУТ. За вашия имот ще каже адвокат.
Какво става, ако години наред никой не започне отчуждаване?
След изтичане на срока по чл. 208 собствениците имат правата по чл. 134, ал. 2, т. 1 ЗУТ — основание за изменение на плана. Срокът е пет или десет години според вида на обекта. Кой важи и как се използва правото, ще каже адвокат.
По тази част отдавна минават коли. Значи ли това, че е отчуждена?
Не непременно. Ползването на терена не е акт за отчуждаване. Поискайте заповедта и документа за плащането, а ако ги няма — попитайте адвокат.
Източници
- Закон за устройство на територията (ЗУТ) — чл. 14; чл. 16, ал. 1 и 6; чл. 19; чл. 64; чл. 129, ал. 1; чл. 134, ал. 2, т. 1; чл. 190, ал. 4; чл. 205; чл. 206, ал. 2–5; чл. 208; § 5, т. 17 и 19 ДР. Последно доп. ДВ бр. 99/30.10.2026.
- Закон за общинската собственост (ЗОС) — чл. 21, ал. 1, 4 и 10; чл. 22; чл. 25; чл. 29, ал. 3 и 6–8. Последно доп. ДВ бр. 17/26.02.2021.
- Закон за държавната собственост (ЗДС) — чл. 32, ал. 1; чл. 34а. Последно изм. ДВ бр. 60/01.07.2026, в сила от 01.07.2026.
- Столична община, Направление „Градско планиране и развитие“ — регистри и услуги, nag.sofia.bg (03.11.2026).
Свързано: Площта по скица и по нотариален акт · Видовете ПУП · „Одобрен ПУП“ в обявата · Градоустройствените показатели
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с юрист, архитект и геодезист.
Обмисляте продажба или покупка на парцел? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме ситуацията ви и ще разгледаме какво е известно за имота — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас