„Имотът има ПУП“ е изречение, което казва по-малко, отколкото изглежда. Има два вида устройствени планове — общ (ОУП) и подробен (ПУП) — и няколко вида подробни планове, всеки от които решава различно нещо (ЗУТ, чл. 103 и чл. 110). Общият план сам по себе си не позволява да се строи (ЗУТ, чл. 104, ал. 3). Подробният план може да определя само границите на имота, само застрояването или и двете. И дори влязъл в сила план може да е „спрян“ от процедура за изменение. Преди да говорите за цена, трябва да знаете кой план важи за парцела и какво точно казва.
Защо това има значение за вас
Ако купувате. Цената на парцела стъпва на това какво може да се построи. Ако планът е само регулационен, без застрояване, или е спрян от висяща процедура, цената, изчислена „по зоната“, може да е за права, които днес не съществуват.
Ако продавате. Купувачът — особено строител — ще пита не „има ли ПУП“, а „какъв ПУП, от кога е в сила и има ли процедура по него“. Отговорът с документ е по-силен от всеки аргумент за цена.
Общ и подробен план
| Общ устройствен план (ОУП) | Подробен устройствен план (ПУП) | |
|---|---|---|
| Какво определя | преобладаващото предназначение на отделните структурни части на територията (ЗУТ, чл. 103, ал. 2) | конкретното предназначение и застрояване на всеки имот (ЗУТ, чл. 103, ал. 3) |
| Може ли да се строи по него | не — няма пряко приложение за разрешаване на строителство (ЗУТ, чл. 104, ал. 3) | по правило да — когато е влязъл в сила (ЗУТ, чл. 12, ал. 2) |
| В София | ОУП на Столичната община, а правилата и нормативите към него са в Закона за устройството и застрояването на Столичната община (ЗУЗСО, чл. 3) | одобрява се за конкретни квартали и имоти |
Видовете подробни планове
ЗУТ изброява видовете ПУП (чл. 110, ал. 1). За собственика на парцел значение имат най-вече тези:
| Вид | Какво решава | Какво да знаете |
|---|---|---|
| ПРЗ — план за регулация и застрояване | границите на улиците и имотите и как се застроява всеки имот | най-пълният вид; за всеки урегулиран имот определя показатели като плътност, интензивност, озеленяване, начин на застрояване и линии на застрояване (ЗУТ, чл. 18 и чл. 112) |
| ПР — план за регулация | границите на улиците и имотите, без режим на застрояване (ЗУТ, чл. 110, ал. 1, т. 2) | с него обаче могат да се определят и устройствена зона и линии на застрояване (ЗУТ, чл. 110, ал. 3). В части от населени места, определени за ниско жилищно застрояване, може да се проектира по виза, ако застрояването е свободно или свързано между два имота и не се променя характерът му (ЗУТ, чл. 140, ал. 5) |
| ПЗ — план за застрояване | застрояването в рамките на вече определени граници | |
| РУП — работен устройствен план | точното разположение, височините и броя на етажите на сградите в един или няколко имота | изработва се въз основа на действащ план и не може да променя характера и начина на застрояване (ЗУТ, чл. 113) |
| ПП — парцеларен план | трасета на мрежи и съоръжения — тръбопроводи, кабели, пътища — извън урбанизираните територии | окончателният парцеларен план е основа за отчуждаване или ограничаване на собствеността (ЗУТ, чл. 126, ал. 6) |
Отделно съществува план-извадка: докато се изработва нов ПУП, кметът може да разреши проектиране за отделен имот по извадка от проекта — по правило след като предварителният проект е приет от експертния съвет (ЗУТ, чл. 133). Извадката не е одобряване на целия нов план.
Кой одобрява и кога планът влиза в сила
- Кой разрешава изработването. По правило — общинският съвет. За част от урбанизирана територия до един квартал, а в София — до три квартала, разрешава кметът (ЗУТ, чл. 124а).
- Кой одобрява. Общинският съвет с решение, обнародвано в „Държавен вестник“. Подробен план до един квартал, а в София — до три квартала, одобрява кметът със заповед (ЗУТ, чл. 129).
- Кога влиза в сила. Когато срокът за обжалване изтече без жалба или когато съдът потвърди акта; ако има жалби, планът влиза в сила за частта, която не е обжалвана (ЗУТ, чл. 132).
- Срокът за обжалване зависи от това как е съобщен актът: по правило 14 дни от съобщаването, а при съобщаване чрез „Държавен вестник“ — 30 дни от обнародването. За някои обекти законът предвижда по-кратък срок (ЗУТ, чл. 215, ал. 4). Срокът и органът за обжалване трябва да са посочени в самия акт (АПК, чл. 59, ал. 2, т. 7). Преценката е за адвокат — веднага.
Как се проверява дали планът е влязъл в сила — в статията „Одобрен ПУП“ в обявата.
Кога действащ план не може да се приложи
| Ситуация | Какво казва законът |
|---|---|
| Общината е допуснала изменение на плана | заповедта спира прилагането на действащия план в съответните части (ЗУТ, чл. 135, ал. 6) |
| Собственикът сам е внесъл проект за изменение, когато заинтересувани са само инициаторите (ЗУТ, чл. 135а, ал. 1) | заявлението спира прилагането на действащия план за включените имоти (ЗУТ, чл. 135а, ал. 4) |
| Стар дворищнорегулационен план с придаваеми части не е приложен | след изтичане на сроковете по § 6 строителство не се разрешава, докато собствениците не го приложат, изменят или не поставят вътрешните граници по съществуващите (ЗУТ, § 8, ал. 2 и 5 от преходните разпоредби) |
Отделно, при изработване на нов план: ако сервитутните ивици на мрежи заемат над една трета от урегулирания имот или не позволяват целесъобразното му застрояване, с плана имотът се предвижда за мрежата, а отчуждаването е за сметка на собственика на мрежата (ЗУТ, чл. 67, ал. 2).
Какво да поискате
- Документ кой план се прилага за имота — удостоверение за устройствен статут на имота (в София — услуга на Направление „Градско планиране и развитие“).
- Номера и датата на акта за одобряване на плана и документ, че е влязъл в сила.
- Всяка заповед за допускане на изменение — за вашия имот и за квартала.
- Скица от действащия план — тя показва дали имотът е урегулиран и какви са линиите.
- Визата за проектиране, ако има — тя е извадка от действащия план за имота (ЗУТ, чл. 140, ал. 2).
Кого да попитате
- Архитект-урбанист — какъв план важи, какво позволява и нужен ли е нов.
- Адвокат с практика по устройство на територията — влязъл ли е планът в сила, спрян ли е, какво значи висяща процедура или стар неприложен план.
- Правоспособен геодезист — дали границите по плана съвпадат с кадастъра.
Пълният пътеводител: Кой специалист за какво.
Как помагаме ние
Проверяваме в публичните регистри на общината кой план е одобряван за имота, има ли изменения и висящи процедури, и ви казваме кой документ да поискате и какъв въпрос да зададете на урбаниста и адвоката — преди цената.
Често задавани въпроси
Мога ли да строя по общия устройствен план?
Не. Общият план няма пряко приложение за разрешаване на строителство (ЗУТ, чл. 104, ал. 3). По правило е нужен влязъл в сила подробен устройствен план (ЗУТ, чл. 12, ал. 2). Изключенията са тесни и се преценяват от архитект.
Каква е разликата между ПРЗ и ПР?
Планът за регулация и застрояване определя и границите, и застрояването. Планът за регулация определя границите на улици и имоти, а може да определи и устройствена зона и линии на застрояване (ЗУТ, чл. 110). При ниско жилищно застрояване по план за регулация може да се проектира по виза при условията на чл. 140, ал. 5 ЗУТ.
Може ли работният устройствен план да даде повече застрояване?
Не. Работният устройствен план уточнява разположението, височините и броя на етажите, но не може да променя характера и начина на застрояване по действащия план (ЗУТ, чл. 113). Той не е път към повече застрояване от позволеното.
Източници
- Закон за устройство на територията (ЗУТ) — чл. 12, ал. 2; чл. 18; чл. 67, ал. 2; чл. 103–104; чл. 110; чл. 112–113; чл. 124а; чл. 126, ал. 6; чл. 129; чл. 132; чл. 133; чл. 135–135а; чл. 140; чл. 215, ал. 4; § 6 и § 8 ПР.
- Закон за устройството и застрояването на Столичната община (ЗУЗСО) — чл. 3.
- Административнопроцесуален кодекс (АПК) — чл. 59, ал. 2, т. 7.
Свързано: „Одобрен ПУП“ в обявата · Виза за проектиране · Градоустройствените показатели · Изменение на плана — етапи и срокове
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с юрист, архитект и геодезист.
Обмисляте продажба или покупка на парцел? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме ситуацията ви и ще разгледаме какво е известно за имота — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас