Целият наследен парцел се продава с подписите на всички съсобственици — мнозинството решава как се управлява имотът, а не дали да се продаде (ЗС, чл. 32). Всеки може да продаде своя дял, но ако го продава на външен човек, първо трябва да го предложи на останалите при същите условия (ЗС, чл. 33). Ако няма съгласие, всеки съсобственик може да поиска делба по всяко време (ЗС, чл. 34). Ако сред наследниците има дете, за продажбата е нужно разрешение на районния съд (СК, чл. 130, ал. 3). Повечето проблеми се решават преди обявата — не на масата при нотариуса.
Защо това има значение за вас
Купувачът, особено строител, плаща за целия парцел, а не за дял в него. Ако един от наследниците не е съгласен, живее в чужбина без пълномощно или е непълнолетен, сделката спира — често в последния момент. Колкото по-рано изясните кой е собственик и кой ще подпише, толкова по-малко ще губите в цена и време.
Кой трябва да подпише
| Ситуация | Какво казва законът |
|---|---|
| Продава се целият имот | Подписват всички съсобственици. Мнозинството по ЗС, чл. 32 решава управлението на имота, не продажбата му. |
| Един наследник продава своя дял на външен човек | Първо предлага дела на останалите при същите условия. Пред нотариуса се представят писмени доказателства за предложението и декларация, че никой не го е приел (ЗС, чл. 33, ал. 1). |
| Декларацията пред нотариуса е неистинска или условията са привидни | Съсобственикът може с иск да изкупи дела при действително уговорените условия в двумесечен срок от продажбата (ЗС, чл. 33, ал. 2). |
| Наследник продава отделен имот от наследството, без да е делено | Сделката е недействителна, ако при делбата имотът не му се падне (ЗН, чл. 76). |
| Сред наследниците има малолетно или непълнолетно дете | Нужно е разрешение на районния съд по настоящия адрес на детето (СК, чл. 130, ал. 3). Законът предвижда още, че недееспособните приемат наследство само по опис (ЗН, чл. 61, ал. 2) — какво значи това за детето във вашия случай, казва адвокат. |
| Наследник е в чужбина | Може да подпише чрез пълномощник. Пълномощното трябва да е с нотариално удостоверяване едновременно на подписа и на съдържанието (ЗЗД, чл. 37). |
| Наследникът е женен | Имот, получен по наследство, е негова лична собственост, не съпружеска (СК, чл. 22, ал. 1). Ако обаче той е семейното жилище и съпрузите нямат друго, за продажбата е нужно съгласието на съпруга или разрешение на съда (СК, чл. 26). |
Ако не всички са съгласни
- Делба. Всеки съсобственик може да поиска делба по всяко време, а искът за делба не се погасява по давност (ЗС, чл. 34). Доброволната делба на недвижим имот е писмена, с нотариално заверени подписи (ЗС, чл. 35).
- Делба без всички сънаследници е нищожна (ЗН, чл. 75, ал. 2). Ако един наследник е пропуснат, делбата не върши работа.
- Съдебна делба. Започва с молба до районния съд (ГПК, чл. 341). Имот, който е неподеляем и не може да бъде поставен в дела на някой от съделителите, съдът изнася на публична продан; съделителите също могат да наддават (ГПК, чл. 348).
- Ако един от наследниците ползва имота сам, той дължи обезщетение на останалите от деня, в който те писмено са поискали това (ЗС, чл. 31, ал. 2).
Данъците — кратко
- Данък наследство не плащат преживелият съпруг и наследниците по права линия — деца, внуци, родители (ЗМДТ, чл. 31, ал. 2). Декларацията за наследство се подава в 6 месеца в общината по последния адрес на починалия (ЗМДТ, чл. 32).
- Данък върху дохода при продажбата. Доходът от продажба на имот или на дял, придобит по наследство, не се облага (ЗДДФЛ, чл. 13, ал. 1, т. 26). Ако част от дела е изкупена от друг наследник или получена при делба, правилото за тази част може да е различно — попитайте данъчен консултант. Внимание: при имот, получен по дарение, правилото е различно (ЗДДФЛ, чл. 33, ал. 6, т. 3).
- Данък при придобиване обичайно плаща купувачът, освен ако е уговорено друго (ЗМДТ, чл. 45, ал. 1). При делба данък се дължи само върху частта, с която делът на някого се увеличава (ЗМДТ, чл. 47, ал. 3).
Как се прилагат тези правила към вашия случай, казва данъчен консултант.
Какво да подготвите преди обявата
- Удостоверение за наследници и документите за собственост на починалия.
- Списък на всички наследници — с контакти и с това кой е в чужбина.
- Писмено съгласие или поне ясна позиция на всеки наследник.
- Пълномощни за наследниците, които няма да присъстват.
- Ако има дете сред наследниците — план за разрешението от съда (то отнема време).
- Ако имотът е нива — имайте предвид, че при делба нивите не се делят на части под 3 дка (ЗН, чл. 72).
Кого да попитате
- Адвокат с практика по вещно и наследствено право — кой е собственик и в какви дялове, какво става, ако някой не е съгласен, делба.
- Нотариус — какви документи и пълномощни са нужни за сделката.
- Данъчен консултант — данъци при продажба, делба или наследство.
- Правоспособен геодезист — ако се обсъжда реална делба на парцела.
Пълният пътеводител: Преди да купите парцел: кой специалист за какво.
Как помагаме ние
Помагаме на наследниците да видят едно и също: какво е имотът по кадастъра и плана, какво струва по нашата практика като цял имот и като дял, и кои въпроси трябва да реши адвокатът, преди имотът да излезе на пазара. Когато всички говорят на базата на едни и същи данни, съгласието идва по-лесно.
Често задавани въпроси
Може ли мнозинството от наследниците да продаде целия парцел?
Не. Мнозинството решава как се управлява имотът (ЗС, чл. 32), но целият имот се продава с подписите на всички съсобственици. Какви са възможностите, ако някой не е съгласен, казва адвокат.
Мога ли да продам моя дял на когото поискам?
Ако продавате на външен човек, първо трябва да предложите дела на останалите съсобственици при същите условия (ЗС, чл. 33, ал. 1). Ако декларацията пред нотариуса е неистинска или условията са привидни, те могат с иск в съда да изкупят дела в двумесечен срок от продажбата (ЗС, чл. 33, ал. 2).
Плаща ли се данък при продажба на наследен парцел?
Доходът от продажба на имот или на дял, придобит по наследство, не се облага с данък върху дохода (ЗДДФЛ, чл. 13, ал. 1, т. 26). Ако част от дела е изкупена или получена при делба, правилото за тази част може да е различно. Данъкът при придобиване обичайно е за купувача. За конкретния случай попитайте данъчен консултант.
Източници
- Закон за собствеността (ЗС) — чл. 31–35.
- Закон за наследството (ЗН) — чл. 61; чл. 72; чл. 75, ал. 2; чл. 76.
- Семеен кодекс (СК) — чл. 22, ал. 1; чл. 26; чл. 130, ал. 3.
- Закон за задълженията и договорите (ЗЗД) — чл. 37.
- Граждански процесуален кодекс (ГПК) — чл. 341; чл. 348.
- Закон за местните данъци и такси (ЗМДТ) — чл. 31, ал. 2; чл. 32; чл. 45, ал. 1; чл. 47, ал. 3.
- Закон за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) — чл. 13, ал. 1, т. 26; чл. 33, ал. 6, т. 3.
Свързано: Преди да обявите парцела за продажба · Площта по скица и по нотариален акт се различава
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно, данъчно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с адвокат, нотариус и данъчен консултант.
Обмисляте продажба или покупка на парцел? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме ситуацията ви и ще разгледаме какво е известно за имота — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас