Сериозният купувач на парцел — особено строител или инвеститор — обикновено проверява пет неща, преди да стигне до разговор за цена: чий е имотът, какво тежи върху него, какво показва кадастърът, какво позволява планът и има ли мрежи. Ако документите за тези пет неща са подредени още преди обявата, разговорът започва от цената. Ако не са, купувачът сам ще открие въпросите — и може да ги превърне в аргументи за отстъпка или в забавяне.
Защо да подготвите документите преди обявата
- Купувачът ще ги поиска така или иначе. По-добре е да ги имате, отколкото да ги търсите, докато сделката чака.
- Липсващ документ често се чете като проблем. Дори когато зад него няма проблем.
- Някои документи отнемат седмици — например при наследство, при съсобственост или ако планът се изяснява в районната администрация.
Петте групи документи
1. Собственост — „чий е имотът“
- Нотариалният акт или другият документ, с който сте придобили имота.
- Документите за придобиването назад във времето — при наследство: удостоверение за наследници; при реституция, делба или дарение — съответните актове.
- Ако има съсобственици — кои са и съгласни ли са с продажбата. Продажба на целия имот изисква всички собственици.
2. Тежести — „какво тежи върху имота“
- Удостоверение за тежести от Службата по вписванията — показва вписаните ипотеки, възбрани и искови молби. Купувачът и банката му обикновено искат удостоверение, издадено близо до датата на сделката.
3. Кадастър — „какво е имотът“
- Скица на поземления имот от Агенцията по геодезия, картография и кадастър. Тя важи до промяна в данните за имота; преди сделката се проверява онлайн дали има промяна. Скица в старата координатна система 1970 се преиздава.
- Ако площта по скицата и по нотариалния акт се различава — изяснете разликата с геодезист, преди купувачът да я забележи.
4. Устройство — „какво позволява планът“
- Скица от действащия подробен устройствен план (издава я районната администрация), ако имате такава, и виза за проектиране (ЗУТ, чл. 140), ако е издавана.
- Заповеди за плана, които знаете — изменения, допускания, откази.
- Всичко, което сте подавали към общината за имота — искания, преписки, отговори.
5. Мрежи и ограничения — „може ли да се строи на практика“
- Становища или договори с операторите за ток, вода и канализация, ако имате.
- Сервитути — документи за проводи или права на преминаване през имота, ако има. Някои сервитути възникват по закон и не стоят в отделен документ — затова картата на мрежите също се проверява.
- Информация за ограничения, които знаете — защитени зони, културни ценности, спорове със съседи.
Какво още ще попита купувачът
- Удостоверение за данъчна оценка — нотариусът обичайно го изисква при сделката. Издава го общината по местонахождението на имота.
- Защо продавате и колко бързо — не е документ, но определя преговорите.
- Имало ли е предишни опити за продажба — и защо не са довели до сделка.
Кого да попитате
- Адвокат с практика по вещно право — ако има наследство, съсобственост или стари актове: пълна ли е веригата и кой трябва да подпише.
- Правоспособен геодезист — ако площта или границите не се връзват.
- Архитект — какво реално позволява планът; това е въпросът, на който ще стъпи цената на купувача.
Пълният пътеводител: Преди да купите парцел: кой специалист за какво.
Как помагаме ние
Преди обявата преглеждаме публичната информация за имота — кадастъра, картата на общината и регистрите — и сравняваме я с документите ви. Казваме ви кои документи липсват, какви въпроси вероятно ще зададе купувачът и към кого да се обърнете, за да ги затворите, преди имотът да излезе на пазара.
Често задавани въпроси
Трябва ли да имам всички документи, преди да обявя парцела?
Не е задължително, но всеки липсващ документ забавя сделката и отслабва позицията ви в преговорите. Знайте поне кои липсват и колко време ще отнеме набавянето им.
Колко стара може да е скицата от кадастъра?
Скицата важи до промяна в данните за имота, независимо от датата на издаване. Преди сделката се проверява онлайн дали има промяна.
Мога ли да продам парцела, ако имам съсобственици?
Целият имот се продава с подписа на всички съсобственици. Своята част всеки съсобственик може да продаде и сам, но ако я продава на външен човек, първо трябва да я предложи на другите съсобственици при същите условия (ЗС, чл. 33). Какво да направите, ако някой не е съгласен, казва адвокат.
Източници
- Агенция по геодезия, картография и кадастър — „Имат ли срок скиците, схемите и има ли презаверка“, cadastre.bg.
- Агенция по вписванията — удостоверения от Имотния регистър, registryagency.bg.
Свързано: Площта по скица и по нотариален акт се различава · КИНТ и плътност — какво означават за цената
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с юрист, архитект и геодезист.
Обмисляте продажба или покупка на парцел? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме ситуацията ви и ще разгледаме какво е известно за имота — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас