Когато купувач види цената на апартамент в нова сграда, той вижда едно число. Зад него стоят поне десет групи разходи, които предприемачът е поел или ще поеме в продължение на години — от покупката на терена до последното подписано предаване. Този текст ги подрежда, показва как от тях се изчислява стойността на земята и обяснява от какво зависи всеки дял.
Текстът е продължение на Пътят на предприемача: от терена до разрешението за ползване, където са описани фазите и документите. Тук гледаме същия път през парите.
Защо това има значение за собственика на парцел
Цената, която предприемач предлага за терен, не се определя от цената на съседния парцел, а от сметката на проекта: колко може да се продаде, минус колко ще струва да се построи и продаде, минус печалбата за риска. Каквото остане, е горната граница за земята. Тази логика е разгледана от гледна точка на продавача в Как се формира цената на парцел за строеж, а от гледна точка на потенциала — в Инвестиционният потенциал на парцел. Тук разглеждаме самите съставни части.
Елементите на цената
Теренът
Теренът влиза в сметката по два начина: като покупна цена в пари или като обезщетение в площи — собственикът получава готови обекти в бъдещата сграда срещу учреденото право на строеж. Към покупната цена се добавят разходите по придобиването — нотариални такси, такси за вписване и местни данъци. Какви данъци има в сделката и кой ги плаща, обясняваме в Купувате или продавате парцел.
Проектиране и консултанти
Архитектурен и инженерен проект по всички необходими части, оценка за съответствие от консултант, строителен надзор, авторски надзор, геодезия, геология, понякога и проучвания за изменение на ПУП. За строежите от първа до пета категория надзорът е задължителен (чл. 168, ал. 2 ЗУТ), а за повечето обекти извън ниското застрояване оценката за съответствие трябва да е комплексен доклад от консултант (чл. 142, ал. 6, т. 2 ЗУТ). Договорът за авторски надзор с проектанта е условие за откриване на строителната площадка (чл. 157, ал. 2 ЗУТ).
Такси и разрешителни
За съгласуване и одобряване на инвестиционните проекти се плащат такси по Закона за държавните такси и по Закона за местните данъци и такси (чл. 144, ал. 8 ЗУТ). Размерите се определят от общината. Ако разрешението за строеж изтече и трябва да се презаверява, таксата е 50 на сто от таксата за издаването му (чл. 153, ал. 8 ЗУТ).
Строително-монтажни работи (СМР)
Обикновено най-голямата група: изкопи и укрепване, конструкция, ограждащи стени, покрив, инсталации, фасада, довършителни работи, вертикална планировка и озеленяване. Последните две не са козметика — без тях строежът не се въвежда в експлоатация (чл. 178, ал. 3, т. 2 ЗУТ).
Инфраструктура и присъединяване
Временно захранване на площадката, присъединяване към водопровод, канализация, електро- и топлопреносна мрежа, понякога изграждане на улица или участък от мрежа. Условията за присъединяване идват от експлоатационните дружества — чрез визата по чл. 140а ЗУТ или отделно (чл. 144, ал. 1, т. 3 ЗУТ). Договорите за присъединяване се представят при въвеждането в експлоатация (чл. 177, ал. 1 ЗУТ). Как да проверите мрежите още преди покупката — в Парцел в регулация — има ли път, вода и ток?.
Финансиране
Лихви по кредит, банкови такси и цената на собствения капитал, който стои в проекта. Ръководството на RICS отбелязва, че при основния вариант на остатъчния метод се приема финансиране на 100% от земята и строителството (RICS, Valuation of development property, 2019, т. B2.2.2.1). Това е допускане на модела, а не описание на конкретен проект: то цели всеки ден закъснение да има цена в сметката.
Продажби и маркетинг
Възнаграждения на посредници, реклама, шоурум, правни услуги по договорите с купувачите.
Данъци
Данъчното третиране на продажбите и на печалбата зависи от структурата на проекта и се преценява от данъчен консултант. В примера по-долу данъците не са моделирани отделно.
Непредвидени разходи
RICS описва резерва за непредвидени разходи като нормална част от сметката, обичайно като процент от стойността на строителния договор; размерът зависи от вида на проекта, начина на възлагане и точността на наличната информация (RICS, 2019, т. B1.2.5.1). Стандартът не дава конкретен процент и предупреждава, че висок резерв и висока изисквана доходност могат да отчетат един и същ риск два пъти (т. B1.2.5.2–B1.2.5.3).
Печалбата на предприемача
Печалбата е възнаграждение за риска — разрешенията, строителството, пазара и времето. RICS я третира като разход в остатъчния метод и описва два начина за изразяването ѝ: като процент от общите разходи по проекта или като процент от нетната стойност на завършения проект (NDV) (RICS, 2019, речник: „Profit on cost“ и „Profit on value“). Конкретен размер стандартът не дава.
Остатъчният метод: как се смята стойността на терена
RICS формулира метода така: стойността на завършения проект минус общите разходи за реализацията, включително печалбата, е остатъчната стойност на земята (RICS, 2019, т. 6.1.1). Същият стандарт препоръчва резултатът да се сверява със сравними сделки и цитира изменението на IVS 410 от 2019 г.: оценителят трябва да приложи „a minimum of two appropriate and recognised methods“ (RICS, 2019, т. 2.3.4).
Илюстративен пример с условни числа
Внимание: числата по-долу са условни и са избрани заради кръглата аритметика. Те не описват пазара в София, не са средни стойности и не са препоръка. Изразени са в условни единици (у.е.), като стойността на завършения проект е 1 000 у.е.
| Ред | Условна стойност, у.е. |
|---|---|
| Стойност на завършения проект (продажби) | 1 000 |
| − Продажби и маркетинг | 30 |
| − СМР | 500 |
| − Непредвидени разходи (условно 5% от СМР) | 25 |
| − Проектиране и консултанти | 40 |
| − Такси и разрешителни | 10 |
| − Инфраструктура и присъединяване | 30 |
| − Финансиране | 45 |
| − Печалба на предприемача (условно 15% от продажбите) | 150 |
| = Остатък за терена, включително разходите по придобиването му | 170 |
Какво показва примерът
Теренът е остатък, а не сбор. Той е последният ред и поема всички промени над него.
Остатъкът е чувствителен. Ако в същия условен пример СМР се увеличат с 10% (+50 у.е., плюс 2,5 у.е. непредвидени), остатъкът пада от 170 на 117,5 у.е. — с около 31%. Десет процента в най-голямата разходна група се превръщат в почти една трета от стойността на земята. RICS препоръчва именно затова анализ на чувствителността като най-простата форма на анализ на риска (RICS, 2019, т. 7.1.4).
Показателите действат с лост. Ако допустимата площ е с 10% по-малка, продажбите и разходите, които зависят от площта, падат пропорционално, но проектирането, таксите и мрежите остават почти същите. В условния пример остатъкът пада от 170 на около 145 у.е. — с близо 15%, а не с 10%.
Обезщетението в площи е същата сметка. Ако вместо пари собственикът получи готови обекти, предприемачът продава по-малко, но строи цялата сграда. При условните допускания от примера (без покупна цена на терена, финансиране 40 у.е., печалба 15% от собствените продажби) сметката се изравнява, когато на собственика се дадат около 21% от площта. Всеки процент над тази граница идва от печалбата на предприемача, всеки процент под нея — от стойността, която собственикът оставя. Реалната граница за конкретен проект зависи от реалните входни данни и се изчислява за всеки случай поотделно.
Какви са реалните дялове в София
Проверихме първичните и професионалните източници, посочени в края на текста — НСИ, Евростат, RICS и IVS (чрез цитата в стандарта на RICS). В тях не открихме публикувана разбивка на дела на терена, на строителството и на останалите разходи в цената на ново жилище в София или в България.
- RICS изброява елементите, които влизат в остатъчната сметка, но не дава проценти (RICS, 2019, раздел 6.1).
- НСИ и Евростат публикуват индекси на изменението на разходите за строителство, а не структурата на цената на жилището.
Затова тук не даваме „типични“ проценти. Числата в пример от рода на горния трябва да се попълнят с реални оферти, проект и пазарни данни за конкретния обект.
Какво движи всеки дял
Устройствените показатели
Плътност, Кинт, височина и озеленяване определят разгънатата застроена площ, а от нея — продажбите и голяма част от разходите. Колкото по-висока е допустимата РЗП при същите фиксирани разходи, толкова по-голям е остатъкът за земята — до границата, в която пазарът поема площта. Как се четат показателите — в Градоустройствените показатели и КИНТ и плътност на застрояване.
Височината има и втори, по-малко видим ефект: тя определя категорията на строежа (чл. 23, ал. 1 и чл. 137, ал. 1 ЗУТ), а от категорията зависят оценката за съответствие, съгласуванията и кой въвежда сградата в експлоатация. Това се отразява на консултантските разходи и на сроковете.
Цените на материалите и труда
По данни на НСИ общият индекс на разходите в строителството през второто тримесечие на 2026 г. е с 3,4% по-висок спрямо предходното тримесечие и с 9,6% по-висок спрямо същото тримесечие на 2025 г.; цените на производител на строителни материали са нараснали с 10,0% на годишна база (НСИ, публикация от 21.08.2026 г.). Индексът се изчислява от цените на строителните материали, на електроенергията и от разходите за труд в сектор „Строителство“.
В базата данни на Евростат индексът на разходите за нови жилищни сгради в България показва годишно изменение от +14,7% за четвъртото тримесечие на 2025 г. и +9,6% за второто тримесечие на 2026 г. (предварителни данни, таблица sts_copi_q, обновена на 31.10.2026 г.).
Тези индекси описват миналото изменение на разходите. Те не са прогноза и не казват колко струва конкретна сграда, но показват защо оферта за СМР отпреди година може да не е актуална и защо условният пример по-горе е толкова чувствителен към този ред.
Сроковете и лихвите
Всеки месец между покупката на терена и последната продажба носи финансов разход. Законът поставя рамки, които влияят пряко на графика: едномесечен срок за виза (чл. 140, ал. 7 ЗУТ), 14 дни или един месец за одобряване на проекта (чл. 144, ал. 3 ЗУТ), 14 дни за обжалване на разрешението за строеж (чл. 215, ал. 4 ЗУТ), три години за започване и 5 години за груб строеж (чл. 153, ал. 2 ЗУТ). Изменение на ПУП, обжалване или спиране на строежа удължават периода, в който капиталът е ангажиран — и намаляват остатъка за земята.
Активността при новото строителство се следи и от НСИ: през третото тримесечие на 2026 г. в област София (столица) са издадени 253 разрешения за строеж на нови жилищни сгради (НСИ, публикация от 03.11.2026 г.). Тези данни описват броя на разрешенията, а не цените.
Обезщетение в площи срещу пари
Плащането в пари натоварва проекта в началото — с капитал и лихви. Обезщетението в площи премества плащането към края, когато сградата е готова, но намалява площта за продажба. Кое е по-изгодно за всяка страна, зависи от същата остатъчна сметка, а не от общо правило. Правната страна на тази сделка — какво учредявате и какви обезпечения да искате — е разгледана в Парцел срещу апартаменти.
Рисковете на терена
Свлачище, високи подпочвени води, провод през имота или висяща процедура по плана добавят разходи или време, а понякога намаляват петното. Всеки от тях стига до остатъка за земята. Вижте Свлачище, насип или подпочвена вода и Провод минава през парцела.
Таблица: елемент, съдържание, зависимост, източник
| Елемент | Какво включва | От какво зависи | Източник |
|---|---|---|---|
| Терен | Покупна цена или обезщетение в площи; разходи по придобиването | Остатъчната сметка: показатели, продажби, разходи, печалба | RICS 2019, т. 6.1.1; ЗУТ, чл. 180–181 |
| Проектиране и консултанти | Проект по части, оценка за съответствие, строителен и авторски надзор, геодезия | Категория на строежа, сложност на терена | ЗУТ, чл. 139, 142, 157, 168 |
| Такси и разрешителни | Такси за одобряване на проекта и за разрешението; презаверяване | Тарифите на общината; закъснения | ЗУТ, чл. 144, ал. 8; чл. 153, ал. 8 |
| СМР | Конструкция, инсталации, фасада, довършителни работи, вертикална планировка, озеленяване | Цени на материали и труд; РЗП; височина | НСИ, II тр. 2026; Евростат sts_copi_q; ЗУТ, чл. 178 |
| Инфраструктура и присъединяване | Временно захранване, присъединяване към мрежите, понякога улица | Условията на експлоатационните дружества; наличие на мрежи | ЗУТ, чл. 140а, 144, 177 |
| Финансиране | Лихви, банкови такси, цена на капитала | Продължителност на проекта; процедури; обжалване | RICS 2019, т. B2.2.2.1; ЗУТ, чл. 153, 215 |
| Продажби и маркетинг | Посредничество, реклама, договори | Пазарната среда; кога започват продажбите | RICS 2019, раздел 6.1 |
| Данъци | Данъчни задължения по сделките и печалбата | Структурата на проекта | Преценка на данъчен консултант |
| Непредвидени разходи | Резерв за неочаквани увеличения | Вид на проекта, начин на възлагане, точност на данните | RICS 2019, т. B1.2.5 |
| Печалба на предприемача | Възнаграждение за риска | Риск по разрешенията, строителството и пазара | RICS 2019, речник и т. 7 |
Често задавани въпроси
Какъв процент от цената на новото жилище е теренът?
В проверените първични и професионални източници (НСИ, Евростат, RICS) не открихме публикуван дял за София или за България. Теренът е остатък от сметката на проекта и се изчислява за конкретния обект; затова не даваме „типичен“ процент.
Защо поскъпването на строителството сваля цената на земята?
Защото в остатъчния метод земята е последният ред. Ако разходите над нея растат, а продажната цена не се промени, остатъкът за земята намалява — и то с по-голям процент от самото поскъпване, както показва условният пример.
Изгодно ли е обезщетение в площи вместо пари?
Зависи от сметката. Обезщетението облекчава финансирането в началото, но намалява площта за продажба. Дали даден процент обезщетение е разумен, се вижда само след остатъчна сметка с реални данни за конкретния проект.
Какво е остатъчният метод?
Стойността на завършения проект минус всички разходи по реализацията, включително печалбата на предприемача, дава остатъчната стойност на земята (RICS, 2019, т. 6.1.1). Стандартът препоръчва резултатът да се сверява със сравними сделки.
Къде да проверя как се променят разходите за строителство?
НСИ публикува тримесечно индекси на разходите в строителството, а Евростат — индекс на разходите за нови жилищни сгради по държави (таблица sts_copi_q). Линковете са в източниците по-долу.
Свързано
- Пътят на предприемача: от терена до разрешението за ползване
- Как се формира цената на парцел за строеж
- Инвестиционният потенциал на парцел
- Как да разберете преди покупката колко и каква сграда се побира в парцела
Ако обмисляте продажба на парцел или сделка срещу обезщетение и искате да видите сметката за вашия имот — свържете се с нас.
Текстът описва законодателството към 05.11.2026 г. и не е правен съвет за конкретен случай.
Източници
Всички източници са проверени на 05.11.2026 г.
- RICS, Valuation of development property, RICS professional standard, global, 1st edition, October 2019, в сила от 01.02.2020 г. (преиздаден като professional standard през април 2023 г.): т. 2.3.4, 6.1.1, 6.1.6–6.1.8, 7.1.4, B1.2.5, B2.2.2.1, речник. https://www.rics.org/content/dam/ricsglobal/documents/to-be-sorted/Valuation%20of%20development%20property_ready%20for%20approvals.pdf
- International Valuation Standards, IVS 410 Development Property — изменение от 2019 г., в сила от 31.01.2020 г., цитирано по т. 2.3.4 от стандарта на RICS (източник 1).
- Национален статистически институт, „Индекси на разходите в строителството — II тримесечие на 2026 година“, публикувано на 21.08.2026 г. https://www.nsi.bg/file/37402/indeksi_na_razhodite_v_stroitelstvoto%20%281%29.pdf ; съобщение: https://www.nsi.bg/en/announcement/construction-costs-index-9686
- Национален статистически институт, „Издадени разрешителни за строеж и започнато строителство — III тримесечие 2026 година“, публикувано на 03.11.2026 г. https://www.nsi.bg/press-release/izdadeni-razreshitelni-za-stroej-i-zapochnato-stroitelstvo-iii-trimesechie-2026-godina-9202
- Евростат, „Construction producer prices or costs, new residential buildings — quarterly data“ (sts_copi_q), България, изменение спрямо същото тримесечие на предходната година; предварителни данни, обновено на 31.10.2026 г. https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/sts_copi_q/default/table?lang=en
- Закон за устройство на територията — консолидиран текст, Агенция по вписванията (последно отразено изменение — ДВ бр. 87 от 17.10.2025 г.): чл. 23, 137, 140, 140а, 142, 144, 153, 157, 168, 177, 178, 180, 181, 215. https://www.registryagency.bg/media/filer_public/2026/01/08/zut.pdf