Таванът над последния етаж изглежда като свободно място. Затова хората се питат дали могат да го преустроят в мансарда, да го купят от съседите или дали инвеститор може да надстрои сградата. Законът не отговаря с едно „да“ или „не“. Отговорът зависи от три неща: на кого е таванът, какво позволява устройственият план и колко подписа трябват. Тази статия минава през трите въпроса по ред.
Накратко
- Покривът винаги е обща част на сградата, когато в нея има различни собственици.
- Таванското пространство може да бъде общо помещение, таванско помещение към конкретен апартамент или самостоятелен обект с идентификатор. Кое е, показват актовете и кадастърът.
- Обща част става ваша само с договор в нотариална форма с останалите собственици, сключен преди разрешението за строеж.
- За надстрояване на сграда в етажна собственост трябва нотариално заверено съгласие на всички собственици в сградата, а не само на мнозинството.
1. Кое е общо: покривът, таванът и стените
Законът за собствеността изброява общите части на сграда, в която етажите или части от етажите принадлежат на различни собственици. Сред тях са покривите, плочите, външните стени, стълбите, комините, „стените между таванските и избените помещения на отделните собственици“ и вратите към общите тавански помещения (ЗС, чл. 38, ал. 1). Общите части не може да се делят (ЗС, чл. 38, ал. 3).
От този текст следват три извода:
- Покривната конструкция и покритието са общи. Никой собственик не ги притежава сам, дори да живее непосредствено под тях.
- Таванските помещения може да са на отделни собственици. Законът ги споменава изрично, когато казва, че стените между тях са общи.
- Общото таванско помещение е обща част, също както стълбището.
Всеки собственик участва в разноските за поддържане и възстановяване на общите части според дела си (ЗС, чл. 41). Ремонтът на покрива е обща грижа, а не задължение само на последния етаж.
2. Таван като самостоятелен обект
Законът за устройство на територията нарича „тавански етаж“ етажа в подпокривното пространство, който е ограничен частично или изцяло от покривните плоскости (ЗУТ, § 5, т. 51 от допълнителните разпоредби). Ако в таванския етаж има обособено жилище или ателие, което е обект на собственост и има самостоятелно предназначение, то е самостоятелен обект (ЗКИР, § 1, т. 1 от допълнителните разпоредби). Такъв обект има собствен идентификатор в кадастъра (ЗКИР, чл. 26, ал. 1).
Как да различите трите положения в документите:
- Таван със собствен идентификатор и предназначение в схемата на АГКК е самостоятелен обект.
- „Таванско помещение № …“, описано в акта за апартамента като част от него, е принадлежност към апартамента. Отделен идентификатор няма.
- Ако тавана го няма в нито един акт, а в сградата има врата към „общ таван“, по правило става дума за обща част.
3. Как общ таван става ваш
Най-честият случай е, че собственикът на последния етаж иска да присъедини общия таван към апартамента си или да направи от него отделно жилище. ЗУТ урежда точно това. Когато проектът предвижда обща част да се присъедини към самостоятелен обект или от обща част да се създаде нов самостоятелен обект, с останалите собственици се сключва договор за прехвърляне на собственост в нотариална форма. Разрешението за строеж се издава въз основа на одобрения проект и на този договор (ЗУТ, чл. 185, ал. 3). Преустройството се отбелязва в кадастъра, а договорът се вписва в имотния регистър (ЗУТ, чл. 185, ал. 7).
Отделно от това, когато преустройството заема общи части, трябва съгласието на всички собственици с нотариална заверка на подписите (ЗУТ, чл. 185, ал. 2). Преустройство се допуска само ако няма друго техническо решение и ако проектът отговаря на строително-техническите, санитарните и противопожарните правила (ЗУТ, чл. 185, ал. 5).
Какво значи на практика: ако един съсед откаже, общият таван не може да стане ваш. Протокол от общо събрание с мнозинство не замества нотариалния договор с всички.
Ако купувате апартамент с „мансарда“: поискайте договора по чл. 185, ал. 3, разрешението за строеж и документа за въвеждане в експлоатация. Ако ги няма, таванът може юридически все още да е общ, макар че продавачът живее в него. Вижте също: Сградата е стара и няма „Акт 16“: какви документи има вместо него.
4. Надстрояване: три условия наведнъж
Надстрояването добавя нов етаж над съществуваща сграда. За него трябва да са изпълнени и трите условия по-долу.
Условие 1: правото
Законът за собствеността урежда правото на надстрояване като вид право на строеж (ЗС, чл. 66, ал. 4). За сграда в етажна собственост ЗУТ изисква два документа (ЗУТ, чл. 183, ал. 2):
- договор за учредяване на право на надстрояване със собственика на урегулирания поземлен имот, в нотариална форма;
- декларация-съгласие с нотариална заверка на подписите от всички собственици в етажната собственост.
Когато държавата или общината е съсобственик или собственик на имот в сградата, договорът и съгласието са в писмена форма, по реда на техните правилници и наредби (ЗУТ, чл. 183, ал. 3).
Условие 2: планът
Надстрояването е строеж, а строежите могат да се извършват само ако са разрешени по ЗУТ (ЗУТ, чл. 148, ал. 1). Разрешението се издава въз основа на одобрен инвестиционен проект (ЗУТ, чл. 142, ал. 1). Преди одобряването проектът се оценява и за съответствие с подробния устройствен план (ЗУТ, чл. 142, ал. 5, т. 1). Ако планът не позволява повече етажи или по-голяма височина, съгласието на всички собственици не помага.
Как да разберете предварително колко може да се строи в имота: → Как да разберете преди покупката колко и каква сграда се побира.
Условие 3: конструкцията
Когато надстрояването засяга конструкцията на заварена сграда, разрешение за строеж се издава след обследване на сградата (ЗУТ, чл. 148, ал. 13). Обследването се прави от консултант или от проектанти с пълна проектантска правоспособност. В екипа задължително има инженери, които упражняват технически контрол по част „Конструктивна“ (ЗУТ, чл. 176в, ал. 1–3). Затова не е достатъчно отговорът да е „покривът е стабилен“. Трябва документ.
Какво става с общите части след надстрояването
Собствениците на новите етажи придобиват срещу заплащане собственост и върху общите части на сградата, включително върху земята. Дяловете на всички собственици в общите части се преизчисляват според стойността на отделните обекти към завършването на строежа (ЗС, чл. 40, ал. 2). Ако сте собственик в сградата, вашият дял в общите части намалява. Това трябва да е отчетено в договора, който подписвате.
Какво да поискате, преди да подпишете съгласие
- Проекта и становището на конструктора, а при засягане на конструкцията и доклада от обследването.
- Скица и виза или друг документ, който показва какво позволява подробният устройствен план.
- Проекта на договора по чл. 183, ал. 2: срокове, кой поема ремонта на покрива и на общите части по време на строежа, гаранции, неустойки.
- Как точно ще се преизчислят дяловете в общите части.
- Кой отговаря за щети по долните етажи по време на строежа.
Етажната собственост и общото събрание
Законът за управление на етажната собственост (ЗУЕС) урежда общото събрание, мнозинствата и управлението на общите части. Конкретните му членове не са цитирани тук, защото към датата на проверката не намерихме официален консолидиран текст в източниците, които използваме. За надстрояването и за присъединяването на общ таван ЗУТ изисква съгласие на всички собственици (ЗУТ, чл. 183, ал. 2; чл. 185, ал. 2). Затова решение на мнозинството само по себе си не е достатъчно.
Често задавани въпроси
Живея на последния етаж. Таванът над мен мой ли е?
Не автоматично. Покривът е общ (ЗС, чл. 38). Таванът е ваш, само ако актът ви го описва като ваш или ако е самостоятелен обект на ваше име.
Съседите се съгласиха устно. Достатъчно ли е?
Не. За присъединяване на общ таван трябва нотариален договор (ЗУТ, чл. 185, ал. 3). За надстрояване трябва декларация-съгласие с нотариална заверка от всички (ЗУТ, чл. 183, ал. 2).
Може ли общината да разреши надстрояване, ако един собственик откаже?
За сграда в етажна собственост ЗУТ изисква съгласие от всички собственици (ЗУТ, чл. 183, ал. 2). Изключенията, които законът предвижда за други случаи, преценява адвокатът.
Кой плаща ремонта на покрива?
Всички собственици, всеки според дела си в общите части (ЗС, чл. 41).
Свързани статии: Ремонт, пристрояване, надстрояване на къща: кога трябва разрешение за строеж · Къща с двама или трима собственици · Парцел с виза, проект или разрешение за строеж
Източници
- Закон за собствеността, чл. 38, 40, 41, 66: текстът е публикуван от Агенцията по вписванията, „Нормативна уредба“. Последното изменение в текста е от ДВ бр. 18 от 04.03.2022. registryagency.bg/…/zakon_za_sobstvenostta_36.pdf. Проверено на 05.11.2026.
- Закон за устройство на територията, чл. 142, ал. 1 и ал. 5, т. 1; чл. 148, ал. 1 и ал. 13; чл. 176в, ал. 1–3; чл. 183, ал. 2 и 3; чл. 185, ал. 2, 3, 5 и 7; § 5, т. 51 от допълнителните разпоредби: текстът е публикуван от Агенцията по вписванията. Последното изменение в текста е от ДВ бр. 87 от 17.10.2025. registryagency.bg/…/zut.pdf. Проверено на 05.11.2026.
- Закон за кадастъра и имотния регистър, чл. 26, ал. 1; § 1, т. 1 от допълнителните разпоредби: текстът е публикуван от Агенцията по вписванията. Последното изменение в текста е от ДВ бр. 95 от 07.11.2025. registryagency.bg/…/zakon_za_kadastra_i_imotniia_registr.pdf. Проверено на 05.11.2026.
- Законите са цитирани по текстовете към посочените дати. За по-нови изменения проверете „Държавен вестник“.
Последна актуализация: 05.11.2026.
Статията е с информативна цел и не е правен съвет.