Ремонт, пристрояване, надстрояване на къща: кога трябва разрешение за строеж

Общото правило е кратко: строежи могат да се извършват само ако са разрешени по ЗУТ (чл. 148, ал. 1). Изключенията са изброени поименно в закона (ЗУТ, чл. 151, ал. 1). Ако работата, която искате да направите, не е в списъка, приемете, че трябва разрешение — и проверете с архитект.

Защо това има значение за вас

Ако продавате: всяка пристройка, таван или гараж без документи е въпрос на купувача и на неговия адвокат. Колкото по-рано знаете отговора, толкова по-малко влияе на цената и на сроковете.

Ако купувате с план за ремонт: разликата между „ремонт“ и „реконструкция“ решава дали започвате след седмица или след месеци.

Четирите думи, които законът различава

• Текущ ремонт — Какво е по ЗУТ: поддържане и подобряване, вкл. вътрешни преустройства, при които не се засяга конструкцията, не се правят отвори в конструктивни стени и не се променя предназначението на помещенията — Основание: § 5, т. 43 от ДР
• Основен ремонт — Какво е по ЗУТ: частично възстановяване или замяна на конструктивни елементи, основни части или инсталации — Основание: § 5, т. 42 от ДР
• Реконструкция — Какво е по ЗУТ: замяна или изпълнение на нови конструктивни елементи, с които се увеличава носимоспособността, устойчивостта и трайността — Основание: § 5, т. 44 от ДР
• Пристрояване, надстрояване — Какво е по ЗУТ: ново застрояване към или върху съществуваща сграда (наше описание, не законово определение) — Основание: общото правило — чл. 148, ал. 1

Какво не изисква разрешение за строеж

Сред изброените в ЗУТ, чл. 151, ал. 1:

• текущ ремонт на сгради и инсталации (т. 1);
• леки постройки за отоплителни материали и инвентар, кладенци, чешми, водоплътни изгребни ями (т. 3);
• подпорни стени до 1,2 м (т. 4);
• остъкляване на балкони и лоджии (т. 6);
• сградни газови инсталации в жилищни и вилни сгради (т. 10);
• леки прозирни огради и плътни огради с плътна част до 0,6 м (т. 11);
• градински елементи до 2,5 м (т. 12).

Ако къщата е паметник на културата или е в охранителна зона, и тези дейности се съгласуват (ЗУТ, чл. 151, ал. 2). → Ограниченията, които не са в плана

Разрешение без одобрен проект

За някои строежи се издава разрешение, без да се одобрява инвестиционен проект (ЗУТ, чл. 147, ал. 1). За къщи най-често:

• покрив: реконструкция или основен ремонт на покрив на сграда в имот за ниско жилищно застрояване — без нови стоманобетонни плочи и без промяна на височината и предназначението на подпокривното пространство (т. 3);
• басейн до 100 куб. м в ограден имот (т. 4);
• подпорни стени от 1,2 до 2 м (т. 5);
• плътни огради с плътна част от 0,6 до 2,2 м (т. 7). Повече — в статията Ограда, граници и съседи.

Разрешението се издава от главния архитект на общината (ЗУТ, чл. 148, ал. 2).

„Без одобрен проект“ не значи „без проектант“. От октомври 2025 г. за покрива, басейна, подпорните стени и оградите се представя проектно решение от инженер-конструктор (ЗУТ, чл. 147, ал. 2, т. 1, изм. ДВ бр. 87 от 2025 г.). Проектното решение се изготвя от проектант (чл. 147, ал. 4).

Пет положения, които срещаме

1. „Само вътрешен ремонт — махаме една стена.“ Ако стената е носеща, това не е текущ ремонт по определението на § 5, т. 43, б. „б“. Конструктор казва дали е носеща.
2. „Сменяме покрива, ще вдигнем малко стрехата.“ Ако се променя височината, изключението на чл. 147, ал. 1, т. 3 не важи.
3. „Таванът стана спалня.“ Промяна на предназначението на помещение не е текущ ремонт (§ 5, т. 43, б. „в“).
4. „Пристройката е от 90-те.“ Дали е законна, търпима или незаконна — в статията В парцела има сграда: законна, търпима или незаконна.
5. „Къщата е обща с брат ми.“ Пристрояване или надстрояване в съсобствен имот — с договор в нотариална форма с останалите собственици (ЗУТ, чл. 183, ал. 1), с изключение за ниско и вилно застрояване (ал. 4).

Колко може да се пристрои

Дали има място за пристройка или етаж, решават планът и показателите за зоната: плътност, интензивност, височина, отстояния. → Площта на парцела не е площта за строеж

Какво да поискате

Ако продавате: разрешенията за строеж и одобрените проекти за всяка пристройка; документа за въвеждане, ако е издаван; ако документи няма — кажете го рано. → Чеклист преди продажба на къща

Ако купувате: същите документи; сравнете описанието в нотариалния акт и в кадастъра с това, което виждате на място.

Какво да попитате

• „Всички етажи и пристройки отразени ли са в документите?“
• „Правен ли е ремонт на покрива или на конструкцията? С разрешение ли?“
• „Таванът и мазето по документи жилищни ли са?“

Кой дава окончателния отговор

• Носеща ли е стената; засяга ли се конструкцията — Специалист: инженер-конструктор
• Трябва ли разрешение; какво позволява планът — Специалист: главният архитект на общината (района); архитект
• Законност на заварена пристройка — Специалист: общината; адвокат
• Последици за сделката — Специалист: адвокат

Как помагаме ние

Сравняваме документите на къщата с това, което е построено, и ви казваме къде има разлика, преди тя да стане въпрос на купувача. Не узаконяваме и не проектираме — насочваме към правоспособни специалисти.

Често задавани въпроси

Трябва ли разрешение за смяна на дограмата и подовете?

Ако не се засяга конструкцията и не се променя предназначението, това е текущ ремонт (ЗУТ, § 5, т. 43 от ДР), за който не се изисква разрешение (чл. 151, ал. 1, т. 1).

Трябва ли разрешение за нов покрив?

Зависи какво се прави. Подмяна на покритието без засягане на конструкцията може да е текущ ремонт (§ 5, т. 43 от ДР). Реконструкция или основен ремонт на покрива изисква разрешение; при къща в имот за ниско жилищно застрояване, без нови стоманобетонни плочи и без промяна на височината, то се издава без одобрен проект (ЗУТ, чл. 147, ал. 1, т. 3). Къде е границата при вашия покрив — архитект или конструктор.

Трябва ли разрешение за ограда?

За леки прозирни огради и плътни до 0,6 м — не (чл. 151, ал. 1, т. 11). За плътни от 0,6 до 2,2 м — да, без одобрен проект (чл. 147, ал. 1, т. 7).

Кой издава разрешението за строеж?

Главният архитект на общината (ЗУТ, чл. 148, ал. 2).

Източници

• ЗУТ, чл. 147, ал. 1, т. 3, 4, 5, 7, ал. 2, т. 1 и ал. 4; чл. 148, ал. 1–2; чл. 151, ал. 1, т. 1, 3, 4, 6, 10, 11, 12 и ал. 2; чл. 183, ал. 1 и 4; § 5, т. 42, 43, 44 от ДР — текст, публикуван от Агенцията по вписванията (registryagency.bg, „Нормативна уредба“), последно изменение в текста: ДВ бр. 87 от 17.10.2025; прочетен на 04.11.2026.
• Законите са цитирани по текстовете към посочените дати. За по-нови изменения проверете Държавен вестник.

Последна актуализация: 04.11.2026.

Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно или техническо становище.

Планирате ремонт или продавате къща с пристройки? Свържете се с нас.