В парцела има сграда: законна, търпима или незаконна?

Законът допуска строеж само ако е разрешен по Закона за устройство на територията (ЗУТ, чл. 148, ал. 1). Законната сграда има строителни книжа и, когато законът го изисква, документ за въвеждане в експлоатация. Търпимата няма книжа, но законът я пази от премахване при определени условия за времето на строежа и допустимостта му. Незаконната може да бъде премахната със заповед. Коя от трите е сградата в парцела, се вижда от документите, не от огледа.

Защо това има значение за вас

Ако купувате. Плащате и за сградата, и за правата, които тя носи. Търпимата сграда може да бъде предмет на прехвърлителна сделка след представяне на удостоверение, че е търпима (ЗУТ, § 16, ал. 1 от Преходните разпоредби (ПР); § 127, ал. 1 от Преходните и заключителните разпоредби (ПЗР) на Закона за изменение и допълнение на Закона за устройство на територията (ЗИДЗУТ), ДВ бр. 82/2012). Незаконната може да бъде премахната. Разходите по принудителното премахване законът възлага на извършителя и на изброени лица, сред които възложителят на строежа (ЗУТ, чл. 225, ал. 6; чл. 225а, ал. 5). Дали това засяга вас като купувач, ще каже адвокат.

Ако продавате. Купувачът ще поиска документите за сградата. Ако не са подредени преди обявата, въпросът излиза в преговорите и тежи на цената и срока.

Ако купувате за строеж. Заварената или търпимата сграда може да не е включена в режима на застрояване на урегулирания поземлен имот (УПИ). Тогава законът изисква възложителят да я премахне най-късно до завършване на новия строеж. Иначе новият строеж не се въвежда в експлоатация (ЗУТ, чл. 53а).

Трите положения накратко

Законна сграда — кои документи я правят законна

Законът нарича „строителни книжа“ одобрените инвестиционни проекти, разрешението за строеж или акта за узаконяване. Към тях спадат и протоколите за строителна линия и ниво (ЗУТ, § 5, т. 36 от Допълнителните разпоредби (ДР)). Одобреният проект, когато се изисква, е неразделна част от разрешението (ЗУТ, чл. 148, ал. 8). За някои работи разрешение не се изисква (ЗУТ, чл. 151, ал. 1).

Построената сграда се въвежда в експлоатация. Строежите от първа до трета категория получават разрешение за ползване от органите на Дирекцията за национален строителен контрол (ДНСК; ЗУТ, чл. 177, ал. 2). Строежите от четвърта и пета категория получават удостоверение за въвеждане в експлоатация от органа, издал разрешението за строеж (ЗУТ, чл. 177, ал. 3). Строежите от шеста категория не подлежат на въвеждане в експлоатация (ЗУТ, чл. 178, ал. 2). Това е редът по действащата редакция на ЗУТ; законът е в сила от 31 март 2001 г. (ЗУТ, § 31 от Заключителните разпоредби (ЗР)). Кои документи показват законността на по-стара сграда, ще каже адвокат с практика по устройство на територията.

Не се разрешава строеж да се ползва, преди да е въведен в експлоатация (ЗУТ, чл. 178, ал. 1).

Търпима сграда — какво казва законът

• Построени до 7 април 1987 г. Строежи без строителни книжа са търпими, ако са били допустими по действащите подробни градоустройствени планове и по правилата и нормативите от времето на строежа. Търпими са и ако са допустими по ЗУТ (ЗУТ, § 16, ал. 1 ПР). Те не подлежат на премахване и забрана за ползване.
• Построени до 31 март 2001 г. Строежи без строителни книжа са търпими, ако са били допустими по разпоредбите от времето на строежа или по действащите (§ 127, ал. 1 ПЗР на ЗИДЗУТ, ДВ бр. 82/2012).

И в двата случая законът изисква три неща. Строежът да е изграден до датата, да няма строителни книжа и да е бил допустим — по правилата от времето на строежа или по действащите.

Удостоверението, че строежът е търпим, издават органите, овластени да одобряват съответните инвестиционни проекти (ЗУТ, § 16, ал. 1 ПР; § 127, ал. 1 ПЗР на ЗИДЗУТ, ДВ бр. 82/2012). Законът не назовава отделен орган за удостоверението. Кой е органът за вашата сграда, ще каже адвокат с практика по устройство на територията.

За незаконни строежи, започнати след 7 април 1987 г., законът има отделни правила (ЗУТ, § 16, ал. 2 и 3 ПР). Тези две алинеи не ги наричат търпими.

• Започнати между 8 април 1987 г. и 30 юни 1998 г. и неузаконени до влизането в сила на ЗУТ. Не се премахват при две условия. Да са били допустими по плановете и правилата от времето на строежа или по ЗУТ. И собствениците да са ги декларирали пред одобряващите органи до 31 декември 1998 г. (ЗУТ, § 16, ал. 2 ПР).
• Започнати след 30 юни 1998 г. и неузаконени до обнародването на ЗУТ. Условията са същите: допустимост по плановете и правилата за този период или по ЗУТ и деклариране от собствениците пред одобряващите органи. Срокът за деклариране е бил 6 месеца от обнародването на закона в ДВ бр. 1/2001 (ЗУТ, § 16, ал. 3 ПР).

И двата срока са изтекли.

Какво може да се прави с търпима сграда. Зависи от това дали тя има постоянен устройствен статут по действащия подробен устройствен план (ПУП).

• С постоянен статут — пристрояване, надстрояване, основен ремонт, реконструкция и преустройство, в съответствие с плана (§ 53, ал. 1 ПЗР на ЗИДЗУТ, ДВ бр. 101/2015).
• Без постоянен статут — само вътрешно преустройство, промяна на предназначението и ремонт. Външното очертание не се променя, а носещите конструкции не се правят наново и не се укрепват (§ 53, ал. 2 ПЗР на ЗИДЗУТ, ДВ бр. 101/2015).

И в двата случая работите могат да се разрешат след проект-заснемане на сградата, одобрен инвестиционен проект и разрешение за строеж по общия ред (§ 53, ал. 3 ПЗР на ЗИДЗУТ, ДВ бр. 101/2015). Какво значи статутът за вашата сграда, ще каже адвокат с практика по устройство на територията.

Незаконна сграда — заповедта за премахване

Строежът е незаконен, когато се извършва в несъответствие с действащия ПУП, без одобрени проекти или без разрешение. Незаконен е и при съществени отклонения от одобрения проект, както и в още три случая (ЗУТ, чл. 225, ал. 2).

Заповедта се издава въз основа на констативен акт. Констативният акт се връчва на заинтересуваните лица, които могат да подадат възражения срещу него в 7-дневен срок (ЗУТ, чл. 225, ал. 3; чл. 225а, ал. 2). Ако заповедта не се изпълни доброволно в определения в нея срок, тя се изпълнява принудително. Разходите са за сметка на посочените по-горе лица и отговорността им е солидарна (ЗУТ, чл. 225, ал. 6–7; чл. 225а, ал. 5–6).

Заповедта може да се обжалва пред административния съд по местонахождението на имота (ЗУТ, чл. 214, т. 3; чл. 215, ал. 1). По общото правило срокът е 14 дни от съобщаването, а при обнародване в „Държавен вестник“ — 30 дни (ЗУТ, чл. 215, ал. 4). За някои обекти законът предвижда друг срок.

Разрешение за нов строеж в такъв имот не се издава на лицето, извършило незаконния строеж. Това важи, докато строежът не бъде премахнат или узаконен (ЗУТ, чл. 148, ал. 7). Влезлият в сила ПУП не може да се изменя с цел узаконяване на незаконно изградени строежи (ЗУТ, чл. 134, ал. 4, т. 1; виж Изменение на ПУП). Какво значи това за вас като купувач, ще каже адвокат.

Къде се вижда

• Регистрите на Столична община на nag.sofia.bg. Там са „Разрешения за строеж“ и „Удостоверения за въвеждане в експлоатация на строежи и благоустройствени обекти“. Старият регистър на удостоверенията обхваща 2006 г. – 9.11.2021 г. Там са и „Заповеди, издадени във връзка с чл. 56, чл. 196 и чл. 225 от ЗУТ“. Как се четат: Заповедите в регистрите на общината.
• Единният публичен регистър по устройство на територията на страницата на Министерството на регионалното развитие и благоустройството (ЗУТ, чл. 5а). Там се публикуват заповедите за премахване и документите за въвеждане в експлоатация (ЗУТ, чл. 177, ал. 2–3; чл. 225, ал. 1; чл. 225а, ал. 1).

Липсата на запис в регистър не доказва, че сградата е законна. Защо — в статията „Няма записи“ за имота. Ако книжата на стара сграда са изгубени, в Столична община има услуга „Възстановяване на строителни книжа за старо строителство“.

Какво да поискате

• Строителните книжа на сградата — разрешение за строеж и одобрени проекти — от продавача. Преди цената.
• Разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация — от продавача; сверете го в регистрите. Преди цената.
• Удостоверение, че сградата е търпима, ако книжа няма — от продавача. Преди предварителния договор.
• Справка за заповеди за премахване и констативни актове — в регистрите на общината. Преди предварителния договор.

Какво да попитате

• Кога е построена сградата и с какви документи го доказвате?
• Има ли разрешение за строеж, одобрени проекти и документ за въвеждане в експлоатация?
• Ако книжа няма, издадено ли е удостоверение, че сградата е търпима, и от кой орган?
• Има ли постоянен устройствен статут по действащия план?
• Пристроявано или надстроявано ли е нещо след построяването и с какви документи?
• Има ли съставен констативен акт или издадена заповед за премахване?

Кого да попитате

• Адвокат с практика по устройство на територията — какво значат документите за статута на сградата и какво да се уговори в договора.
• Главният архитект на общината (района) — органът, който одобрява инвестиционните проекти по ЗУТ, чл. 145, ал. 1, т. 1. Издава и административни актове в правомощията си по закона (ЗУТ, чл. 5, ал. 3).
• Адвокат с практика по административни дела — при констативен акт или заповед за премахване.

Пълният пътеводител: Кой специалист за какво.

Как помагаме ние

Проверяваме публичните регистри на общината за разрешения, документи за въвеждане в експлоатация и заповеди за имота. Подреждаме документите на продавача и ви казваме кой не е представен. Задаваме въпросите навреме — преди цената и преди предварителния договор.

Често задавани въпроси

Стара сграда е — значи е търпима?
Не само заради възрастта. Законът изисква и да няма строителни книжа, и строежът да е бил допустим по правилата тогава или по действащите (ЗУТ, § 16, ал. 1 ПР; § 127, ал. 1 ПЗР на ЗИДЗУТ, ДВ бр. 82/2012).

Мога ли да купя парцел с търпима сграда и да построя нова?
Законът изисква заварените и търпимите строежи извън режима на застрояване на УПИ да се премахнат от възложителя най-късно до завършване на новия строеж (ЗУТ, чл. 53а). Какво предвижда планът за вашия парцел, ще каже архитект с проектантска правоспособност.

Може ли незаконната сграда да се узакони с промяна на плана?
Не. Влезлият в сила ПУП не може да се изменя с цел узаконяване на незаконно изградени строежи (ЗУТ, чл. 134, ал. 4, т. 1). Дали има друг път за конкретния строеж, ще каже адвокат.

Източници

• Закон за устройство на територията (ЗУТ), ред. към ДВ бр. 99/30.10.2026 — чл. 5, ал. 3; чл. 5а; чл. 53а; чл. 134, ал. 4, т. 1; чл. 145, ал. 1, т. 1; чл. 148, ал. 1, 7 и 8; чл. 151, ал. 1; чл. 177, ал. 2–3; чл. 178, ал. 1–2; чл. 214, т. 3; чл. 215, ал. 1 и 4; чл. 225, ал. 1–7; чл. 225а, ал. 1–6; § 5, т. 36 ДР; § 16, ал. 1–3 ПР; § 31 ЗР.
• Закон за изменение и допълнение на ЗУТ (ЗИДЗУТ), ДВ бр. 82/2012, в сила от 26.11.2012 — § 127, ал. 1 ПЗР.
• Закон за изменение и допълнение на ЗУТ (ЗИДЗУТ), ДВ бр. 101/2015 — § 53, ал. 1–3 ПЗР.
• Столична община, Направление „Градско планиране и развитие“ — страница „Регистри“ и услуги на Дирекция „Общински строителен контрол“, nag.sofia.bg, към 04.11.2026.

Свързано: „Няма записи“ за имота · Заповедите в регистрите на общината · Изменение на ПУП

Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с юрист, архитект и геодезист.

Обмисляте продажба или покупка на парцел? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме ситуацията ви и ще разгледаме какво е известно за имота — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас