Склад в София: в кои устройствени зони може и какво значат показателите

Накратко. В София устройствените зони се определят от специален закон за столицата — ЗУЗСО [1]. За производство и складове той предвижда четири зони: Пп, Пс, Пмс и Птп [1]. Складове изрично се допускат в производствената зона Пп [1]. Общата наредба за цялата страна използва същите съкращения с друго значение и други показатели [2] — за София важи специалният закон. Преди да купите терен „за склад“, проверете зоната по плана, не по обявата.

Какво е устройствена зона

Устройствената зона е съвкупност от съседни имоти със сходни характеристики и преобладаващо предназначение [3]. Зоните се определят с устройствените планове [3]. Зоната казва какво може да се строи и колко — чрез плътност, интензивност (КИНТ) и озеленяване. Какво значат тези показатели — в градоустройствените показатели и КИНТ и цената.

Четирите производствени зони в София

Групата „Производствени устройствени зони и терени за специфични производства“ в приложението към ЗУЗСО — по текста, обнародван с приемането на закона, който изменението от 2018 г. не променя в тази част [1]:

• Пп — Име: Производствена зона; Макс. плътност: 60 %; Макс. КИНТ: 1,5; Мин. озеленяване: 25 %
• Пс — Име: Смесена производствена зона; Макс. плътност: 55 %; Макс. КИНТ: 1,5; Мин. озеленяване: 30 %
• Пмс — Име: Зона за малки и средни производства и занаятчийски услуги; Макс. плътност: 50 %; Макс. КИНТ: 1,5; Мин. озеленяване: 35 %
• Птп — Име: Зона за високотехнологични производства; Макс. плътност: 30 %; Макс. КИНТ: 1,2; Мин. озеленяване: 40 %

Преди сделка сверете показателите с действащия текст на закона в „Държавен вестник“ и с устройствения план на конкретния имот — за имота важи планът.

Пп е предназначена за производствени, складови и обслужващи сгради и съоръжения; там не се допускат жилищни сгради, училища и детски заведения [1].

Пс в София е смесена производствена зона — не „складова“ [1]. Какво точно се допуска в нея, се чете в действащия текст на закона и в устройствения план на имота.

Капанът с означенията: София срещу останалата страна

Наредба № 7, която важи за цялата страна, също има производствени зони [2]:

• Пп — По ЗУЗСО (София): производствена зона; КИНТ до 1,5; По Наредба № 7 (страната): предимно производствена; КИНТ 1,0–2,5
• Пс — По ЗУЗСО (София): смесена производствена зона; По Наредба № 7 (страната): високотехнологична зона

Едно и също съкращение означава различни неща. КИНТ до 2,5 по наредбата е над тавана от 1,5 по ЗУЗСО. За София се прилага специалният закон — ЗУЗСО. Ако някой обосновава капацитет на терен в София с наредбата, той смята с грешна таблица.

Още една разлика: от 2022 г. наредбата допуска в Пп и жилищни сгради и общежития [2]. По ЗУЗСО за Пп в София жилищни сгради не се допускат [1].

Склад извън производствените зони

Дали малък склад е допустим в друга зона и с какви показатели, зависи от действащия текст на закона за съответната зона и от плана на имота. Преди да планирате, поискайте становище от архитект. Мащабът решава показателите, не желанието.

Чеклист преди покупка на терен за склад

1. Каква е зоната по действащия устройствен план — по документ, не по обява?
2. Каква е площта и колко застроена площ и РЗП дават показателите?
3. Има ли висящи процедури за промяна на плана? Вижте „Одобрен ПУП“ в обявата.
4. Има ли ограничения извън плана — проводи, сервитути, санитарни зони? Вижте ограниченията извън плана.
5. Земеделска земя ли е? Тогава първо е промяната на предназначението: земеделска земя в София.

Пример с изчисление (условен)

Терен 10 000 м² в зона Пп: застроена площ до 6 000 м² (60 %), РЗП до 15 000 м² (КИНТ 1,5), озеленяване поне 2 500 м² (25 %). За едноетажен склад ограничението е плътността, не КИНТ. Числата са примерни — реалният капацитет зависи от плана, отстоянията и ограниченията на конкретния имот.

Кой дава окончателния отговор

Архитект или урбанист — по действащия план и конкретния имот. Тази статия е общ преглед, не техническа консултация.

Как помагаме

Правим устройствен прочит на имота — зона, показатели, ограничения, висящи процедури — преди да договаряте цена. Консултация за парцел · Контакти.

Често задавани въпроси

В коя зона в София може да се построи склад? Изрично — в производствената зона Пп [1]. За други зони — по действащия текст на закона и плана на имота, с архитект.

Какво е Пс в София? Смесена производствена зона [1]. В общата наредба за страната Пс е високотехнологична зона [2] — различно понятие.

Какъв е максималният КИНТ в Пп в София? 1,5 по ЗУЗСО [1].

Може ли жилище в Пп в София? По ЗУЗСО — не [1].

Източници

Проверено на 04.11.2026.

1. Закон за устройството и застрояването на Столичната община (ЗУЗСО), Приложение към чл. 3, ал. 2, редове 19–22 — оригинал 2006: https://www.parliament.bg/pub/StenD/201206-prilozenie1.pdf ; консолидация до ДВ 98/2014 (НАГ): https://nag.sofia.bg/FileBrowser/File?path=esoft%2Ffiles%2Fdokumenti%2Fnormativni%2Fzuzso.pdf ; ЗИД ДВ бр. 31/2018: https://dv.parliament.bg/DVWeb/showMaterialDV.jsp?idMat=124968
2. Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони, чл. 23–26, изм. ДВ бр. 84/2022 — https://www.mrrb.bg/bg/naredba-7-ot-2003-g-za-pravila-i-normativi-za-ustrojstvo-na-otdelnite-vidove-teritorii-i-ustrojstveni-zoni/
3. Закон за устройство на територията, чл. 11 и § 5, т. 8 ДР (консолидация до ДВ бр. 47/2025, МРРБ) — https://www.mrrb.bg/bg/zakon-za-ustrojstvo-na-teritoriyata-84665/

Текстът е общ преглед по публични източници към посочената дата. Не е техническа или правна консултация.