Когато окончателният договор изисква нотариален акт, предварителният договор трябва да е в писмена форма. Той трябва да съдържа уговорки за съществените условия на окончателния договор (Закон за задълженията и договорите — ЗЗД, чл. 19, ал. 1–2). Законът допуска действието на договора да бъде поставено „в зависимост от едно бъдещо несигурно събитие“ (ЗЗД, чл. 25, ал. 1). Кои резултати от проверката на имота да станат условия и какво става с платената сума, ще каже вашият адвокат. Тук са въпросите, които да му зададете.
Защо това има значение за вас
Ако купувате. В нашата практика проверката на парцела често не е завършила, когато продавачът иска подпис и сума. Становище на оператор, документ за плана или геоложко проучване може да дойде седмици по-късно. Ако договорът мълчи какво става при отрицателен отговор, страните остават без договорено решение и въпросът може да стане спорен.
Ако продавате. Всяко условие на купувача може да удължи времето до окончателния договор. Колкото по-пълни са документите ви преди подписа, толкова по-малко отворени въпроси остават за договаряне.
Какво казва законът — цитати без тълкуване
Следните правила стоят зад всеки предварителен договор за имот. Цитираме ги близо до текста. Как се прилагат към вашия договор, ще каже адвокатът.
| Въпрос | Какво казва законът | Член |
|---|---|---|
| Форма | прехвърлянето на недвижим имот — „с нотариален акт“; предварителният договор за него — „в писмена форма“ | ЗЗД, чл. 18; чл. 19, ал. 1 |
| Съдържание | „трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор“ | ЗЗД, чл. 19, ал. 2 |
| Иск | всяка от страните „може да предяви иск за сключване на окончателния договор“ | ЗЗД, чл. 19, ал. 3 |
| Условие | действието на договора „може да бъде поставено в зависимост от едно бъдещо несигурно събитие“ | ЗЗД, чл. 25, ал. 1 |
| Задатък | „служи за доказателство, че е сключен договорът и обезпечава неговото изпълнение“ | ЗЗД, чл. 93, ал. 1 |
| Неустойка | „обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението“ | ЗЗД, чл. 92, ал. 1 |
Към правилото за условието законът добавя две неща. „Смята се, че условието се е сбъднало, ако страната, която има интерес от несбъдването му, недобросъвестно е попречила да настъпи то“ (чл. 25, ал. 1). Сбъдването на условието има обратно действие (чл. 25, ал. 2).
Отделно законът казва: „Договорите имат сила на закон за тези, които са ги сключили“ (чл. 20а, ал. 1).
Кои резултати от проверката да обсъдите като условия
Проверката на парцела дава документи. В нашата практика виждаме, че най-трудните разговори започват, когато документ пристигне след подписа, а договорът мълчи за него. Затова занесете на адвоката списъка на това, което още чака отговор.
| Какво проверявате | Документът | Въпрос към адвоката |
|---|---|---|
| Планът важи ли | документ, че подробният устройствен план (ПУП) е влязъл в сила — как се проверява | Да стане ли влизането в сила условие и до коя дата? |
| Мрежите | писмено становище на оператора за условията на присъединяване — път, вода и ток | Какво става, ако условията на оператора оскъпят или забавят проекта? |
| Тежестите | удостоверение за тежести от Имотния регистър на Агенцията по вписванията | Какво става, ако между двата договора се впише нова тежест? |
| Собствеността | нотариалният акт, предходните актове, удостоверение за наследници | Пълна ли е веригата и кой трябва да подпише? |
| Теренът | геоложко или друго проучване, ако сте го поръчали | Да зависи ли сделката от резултата и кой казва, че той е отрицателен? |
| Процедури и жалби | заповедите за имота в регистрите на общината — „няма записи“ не значи „чисто“ | Какво става с договора, ако процедурата или делото не приключат навреме? |
Към всеки ред от таблицата има четири общи въпроса:
- Кой трябва да поиска документа и кой плаща за него?
- До коя дата трябва да пристигне отговорът?
- Кой и по какъв критерий решава, че отговорът е отрицателен?
- Какво става, ако отговор не дойде изобщо?
Какво става с платената сума, ако отговорът е „не“
Законът урежда отделно задатъка (чл. 93), неустойката (чл. 92) и връщането на полученото без основание (чл. 55). Кое правило важи за вашата сума, ще каже адвокатът, след като прочете договора.
Задатък. Ако страната, която е дала задатъка, не изпълни задължението си, другата страна може да се откаже от договора и да задържи задатъка. Ако не изпълни страната, която е получила задатъка, другата страна при отказ от договора може да иска задатъка в двоен размер (ЗЗД, чл. 93, ал. 2). Ако изправната страна предпочита да иска изпълнение, обезщетението за вредите се определя по общите правила (чл. 93, ал. 3).
Неустойка. Тя служи като обезщетение, без да е нужно вредите да се доказват. Законът позволява да се иска обезщетение и за по-големи вреди (чл. 92, ал. 1). Съдът може да намали неустойката, ако тя е прекомерно голяма в сравнение с претърпените вреди. Може да я намали и ако задължението е изпълнено неправилно или отчасти (чл. 92, ал. 2).
Връщане на полученото. „Който е получил нещо без основание или с оглед на неосъществено или отпаднало основание, е длъжен да го върне“ (ЗЗД, чл. 55, ал. 1).
Въпросите към адвоката по тази част:
- Как е наречена сумата в договора — задатък, неустойка, част от цената или друго?
- Кое правило важи, ако условието не се сбъдне, без никоя страна да е виновна?
- В какъв срок и по каква сметка се връща сумата, ако сделката не стане?
Иск за сключване на окончателния договор
Всяка страна може да предяви иск за сключване на окончателния договор. В такъв случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила (ЗЗД, чл. 19, ал. 3).
При задължение за прехвърляне на собственост върху имот съдът проверява дали са налице предпоставките за прехвърляне по нотариален ред. Това включва и проверка дали отчуждителят е собственик на имота (Граждански процесуален кодекс — ГПК, чл. 363).
Предварителният договор може да предвижда, че ищецът трябва да изпълни насрещно задължение при сключването на окончателния договор. Тогава съдът постановява решение, което замества окончателния договор, при условие ищецът да изпълни задължението си. Срокът за това е две седмици от влизането в сила на решението (ГПК, чл. 362, ал. 1). Ако ищецът не изпълни в срока, първоинстанционният съд по искане на ответника обезсилва решението (ГПК, чл. 362, ал. 2). Дали такъв иск има смисъл във вашия случай, ще каже адвокатът.
Какво да поискате
- Проекта на предварителния договор — от продавача или от неговия адвокат. Преди да платите каквато и да е сума.
- Нотариалния акт, предходните актове и удостоверение за наследници, ако има наследство — от продавача. Преди предварителния договор.
- Удостоверение за тежести — от Имотния регистър на Агенцията по вписванията. Преди предварителния договор и отново преди окончателния.
- Документ, че планът е влязъл в сила — от продавача. Ако го няма, обсъдете с адвоката дали да стане условие.
- Становищата на операторите на мрежите — от продавача, ако ги има. Ако липсват, в нашата практика това е въпрос, който клиентът обсъжда с адвоката преди предварителния договор.
- Справка за заповедите и процедурите за имота — от регистрите на общината. Преди цената.
Какво да попитате
- Кои резултати от проверката да станат условия и кои — задължения на продавача?
- До коя дата трябва да се сбъдне всяко условие и какво става след нея?
- Какво става с платената сума при всеки от възможните изходи?
- Кой решава дали отговорът на оператора или на общината е отрицателен?
- Какво става, ако между предварителния и окончателния договор се впише тежест?
- Подписват ли договора всички собственици и всички, чието съгласие е нужно?
- Какво защитава купувача, ако продавачът продаде имота на друг между двата договора?
Кого да попитате
- Адвокат с практика по вещно и наследствено право — собствеността, наследниците, тежестите, кой подписва и как се записват условията.
- Адвокат с практика по устройство на територията — условията, свързани с плана, процедурите и бъдещия строеж.
- Адвокат с практика по административни дела — ако планът или заповед за имота са обжалвани.
Правоспособността на адвоката проверявате в единните адвокатски регистри (bar-register.bg). Пълният пътеводител: Кой специалист за какво.
Как помагаме ние
Проверяваме публичните регистри и документите на имота преди предварителния договор. Подреждаме кое е изяснено и кое още чака отговор. Казваме ви кои въпроси да занесете на адвоката — навреме, преди подписа и сумата. Не пишем договори и не даваме правни становища.
Често задавани въпроси
Трябва ли предварителният договор да е при нотариус?
Законът изисква писмена форма, когато окончателният договор е с нотариален акт (ЗЗД, чл. 19, ал. 1 и чл. 18). Дали във вашия случай има полза от нещо повече, ще каже адвокатът.
Ще си върна ли задатъка, ако проверката покаже проблем?
Законът урежда задатъка в ЗЗД, чл. 93, а връщането на полученото без основание — в чл. 55. Кое правило важи за вашата сума, ще каже адвокатът, след като прочете договора.
Какво става, ако продавачът откаже да подпише окончателния договор?
Всяка страна може да предяви иск за сключване на окончателния договор (ЗЗД, чл. 19, ал. 3). Съдът проверява и дали са налице предпоставките за прехвърляне по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота (ГПК, чл. 363). Дали искът е подходящ за вас, ще каже адвокатът.
Може ли DJIA Consult да напише условията в договора?
Не. Ние сме консултанти и не пишем договорни клаузи. Събираме документите и подреждаме въпросите, с които отивате при адвоката.
Източници
- Закон за задълженията и договорите (ЗЗД), ред. към ДВ бр. 35/2021 — чл. 18; чл. 19, ал. 1–3; чл. 20а, ал. 1; чл. 25, ал. 1–2; чл. 55, ал. 1; чл. 92, ал. 1–2; чл. 93, ал. 1–3.
- Граждански процесуален кодекс (ГПК), ред. към ДВ бр. 92/2026 — чл. 362; чл. 363.
- Агенция по вписванията — страница „Имотен регистър“, registryagency.bg, към 04.11.2026.
Свързано: „Одобрен ПУП“ — влязъл ли е в сила · УПИ: път, вода и ток · Наследствен и съсобствен парцел
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с юрист, архитект и геодезист.
Обмисляте продажба или покупка на парцел? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме ситуацията ви и ще разгледаме какво е известно за имота — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас