Отивате на оглед на парцел — какво да видите на място?

Огледът показва неща, които не се виждат в скицата: кой минава през имота, къде тече водата, какво стои до границата. Той не дава окончателен отговор. Всяко наблюдение е въпрос, който после се затваря с документ или със специалист. Например при създаването на кадастралната карта законът задължава собственика да означи границите на имота си с трайни знаци. Собственикът трябва и да ги опазва (Закон за кадастъра и имотния регистър — ЗКИР, чл. 38, ал. 1, т. 2). Липсващ знак е повод да поискате геодезист, а не да гадаете.

Защо това има значение за вас

Ако купувате. На място виждате рискове, които влияят на цената и на срока: чужд път, стълб, влага, стар насип. Ако ги откриете след сделката, решението става по-трудно и по-скъпо; какви права имате тогава, ще каже юрист. Ако ги откриете преди нея, те са въпрос в преговорите или условие в предварителния договор.

Ако продавате. Купувачът ще види същото. Кажете първи какво има в имота и кои документи го изясняват.

Преди да тръгнете

Вземете скица на поземления имот от Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК). На нея са границите на имота по кадастралната карта. Сградите, включително в груб строеж, също са обект на кадастъра (ЗКИР, чл. 23, т. 2). Сравнете на място скицата с това, което виждате.

Снимайте стълбовете, шахтите, оградите и пътеките. Снимките помагат после на специалиста.

Чеклист за огледа

Граници и достъп

Границите. В нашата практика виждаме, че знаците липсват или оградата е преместена. Огледът не казва коя граница е вярна. Собственикът може да възложи на правоспособно лице по кадастър комбинирана скица или становище за идентичност (ЗКИР, чл. 16, ал. 3).

Достъпът. Урегулираният поземлен имот (УПИ) има задължително лице (изход) към улица, към път или по изключение към алея в парк. Така казва Законът за устройство на територията (ЗУТ, чл. 14, ал. 4). На място вижте откъде реално влизате. Ако минавате през съседен имот, попитайте на какво основание.

Право на преминаване през чужд имот се учредява с писмен договор с нотариална заверка на подписите (ЗУТ, чл. 192, ал. 1). Когато няма съгласие и друго техническо решение е явно икономически нецелесъобразно, правото се учредява със заповед на кмета (чл. 192, ал. 2). Цената се определя и плаща преди заповедта (чл. 192, ал. 6). Договорът и заповедта се вписват в имотния регистър (чл. 192, ал. 7). Фактическата пътека сама по себе си не показва такова право. Дали има право, ще каже вещен юрист.

Терен, вода и земя

Наклонът. На око наклонът лесно се преценява грешно. Ориентир дава слоят с хоризонталите в картата на общината (в София — iSofMap). Точният наклон се чете по изохипсите от геодезическото заснемане. Защо това засяга цената, обяснява статията Наклонът на парцела и цената.

Водата. Обърнете внимание на влажни петна, тръстика, дере или река наблизо. Край вода попитайте басейновата дирекция (за София — Басейнова дирекция „Дунавски район“) какви ограничения важат. За подземната вода и основите питайте инженер-геолог.

Насип и свлачище. Знаци за това могат да са пукнатини в земята, наклонени огради и дървета, свлечена или насипана пръст, строителни отпадъци. Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ) поддържа регистър на свлачищните райони. Това става чрез Държавното дружество за геозащита и неговите клонове (ЗУТ, чл. 95, ал. 2). В свлачищен район, вписан в регистъра, строителството на сгради се разрешава след предварително съгласие на министъра (ЗУТ, чл. 96, ал. 4).

Проектирането на плоско фундиране на сгради се извършва въз основа на инженерно-геоложки доклад за строежа (Наредба № 1 от 1996 г. за проектиране на плоско фундиране, чл. 4, ал. 1). Такива следи от огледа са повод да попитате инженер-геолог преди предварителния договор.

Проводи, съседи и дървета

Проводи и стълбове. Стълб, трафопост, шахта или табела „кабел“ могат да значат провод със сервитутна ивица. Ивицата е част от имота около мрежата. За нея с нормативен акт са въведени ограничения в застрояването и ползването (ЗУТ, § 5, т. 33 от Допълнителните разпоредби — ДР). За енергийните мрежи застрояването и трайните насаждения в ивицата не се допускат. Изключение има, когато това е допустимо при спазване на изискванията и след писмен договор (Закон за енергетиката — ЗЕ, чл. 64, ал. 3, т. 2, б. „а“).

Енергийният сервитут не се прекратява при смяна на собственика (ЗЕ, чл. 64, ал. 3, т. 3). Ако строежът налага изместване на заварена мрежа, работите са за сметка на възложителя. Те се правят след одобрени проекти, съгласувани с експлоатационните дружества, и след разрешение за строеж (ЗУТ, чл. 64, ал. 5). Подробно — в Провод минава през парцела.

Съседни сгради и калкани. Сграда на съседа, опряна на границата с глуха стена, може да е калкан. При свързано застрояване сградите се опират една до друга с калканни стени на регулационната граница (Наредба № 7 от 2003 г., чл. 82, ал. 1). Калканът на заварена сграда трябва да се покрие напълно от калкана на новата (чл. 82, ал. 2). Наредбата допуска и изключения (чл. 82, ал. 4 и 5). Какво значи това за петното на сградата — в Отстояния, линии и калкан.

Дървета. В Столична община отсичането на дълготрайни дървета и храсти е забранено, независимо от собствеността на имота. По изключение се допуска при строителство, при доказана невъзможност за запазването им и след одобрен инвестиционен проект (Наредбата за зелената система на Столична община, чл. 44, ал. 1 и ал. 2, т. 3). Разрешението за строеж се издава след разрешение за премахване на засегнатата растителност, по реда на наредбата (ЗУТ, чл. 148, ал. 12). Повече — в Ограниченията, които не са в плана.

Постройки и чуждо ползване

Барака, гараж, стари основи или къща в имота сравнете със скицата. Дали постройката е законна, показват документите за нея, а не огледът.

Чужда пътека, градина или склад могат да са знак, че някой друг ползва земята. Попитайте продавача. Какво значи това правно, ще каже вещен юрист.

Какво да поискате

• Скица на поземления имот — от АГКК, преди огледа.
• Геодезическо заснемане с изохипсите — от продавача, ако има; иначе от геодезист, преди цена при покупка за строеж.
• Документ за правото на преминаване — от продавача, преди предварителния договор.
• Писмена справка от операторите на мрежите — при видим провод, преди цена.
• Справка в регистрите на общината за постройките — преди предварителния договор.

Какво да попитате

• Къде точно минават границите и има ли спор със съседите?
• По кой път се влиза в имота и чий е той?
• Какъв е стълбът или шахтата в имота и има ли сервитут?
• Има ли инженерно-геоложко проучване за имота или за съседен строеж?
• Ползва ли някой друг части от имота и откога?
• Какви документи има постройката в имота?

Кого да попитате

• Правоспособен геодезист — правоспособен по кадастър за границите и идентичността; с проектантска правоспособност за заснемането на терена с изохипсите.
• Инженер-геолог — насип, вода, свлачищен риск, инженерно-геоложкият доклад.
• Вещен юрист — право на преминаване, чуждо ползване, сервитути.

Пълният пътеводител: Кой специалист за какво.

Как помагаме ние

Преди огледа проверяваме публичните регистри и кадастралните данни за имота. Така знаете какво да търсите на място. След огледа подреждаме въпросите и ви казваме кой специалист кой от тях затваря, преди да подпишете.

Често задавани въпроси

Може ли огледът да замени проверката на документите?
Не. Огледът показва факти на място. Правният статус се вижда от документите и от регистрите.

Пътят, по който влизам, достатъчен ли е за достъп?
Право на преминаване през чужд имот се учредява с договор с нотариално заверени подписи или, при условията на закона, със заповед на кмета (ЗУТ, чл. 192, ал. 1–2). Фактическата пътека сама по себе си не показва такова право. Дали има право, ще каже вещен юрист.

Видях стълб в имота — мога ли да строя до него?
Ако стълбът е на електропровод, в сервитутната ивица застрояването не се допуска, освен ако е допустимо при спазване на изискванията и след писмен договор (ЗЕ, чл. 64, ал. 3, т. 2, б. „а“). За другите мрежи правилата са в други закони. Чия е мрежата и каква е ивицата, казва операторът, писмено.

Източници

Редакциите са към 4 ноември 2026 г.

• Закон за устройство на територията (ЗУТ) — чл. 14, ал. 4; чл. 64, ал. 5; чл. 95, ал. 2; чл. 96, ал. 4; чл. 148, ал. 12; чл. 192, ал. 1, 2, 6 и 7; § 5, т. 33 от Допълнителните разпоредби (ДР). Последно допълнение: ДВ бр. 99/2026.
• Закон за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР) — чл. 16, ал. 3; чл. 23, т. 2; чл. 38, ал. 1, т. 2. Последно изменение: ДВ бр. 95/2025, в сила от 9 февруари 2026 г.
• Закон за енергетиката (ЗЕ) — чл. 64, ал. 3, т. 2, б. „а“ и т. 3. Последно допълнение: ДВ бр. 70/2026.
• Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони — чл. 82, ал. 1, 2, 4 и 5. Последно изменение: ДВ бр. 84/2022.
• Наредба № 1 от 10.09.1996 г. за проектиране на плоско фундиране — чл. 4, ал. 1. Обнародвана: ДВ бр. 85/1996.
• Наредба за изграждане, поддържане и опазване на зелената система на Столична община — чл. 44, ал. 1 и ал. 2, т. 3. Приета с Решение № 950/11.10.2007 г. на Столичния общински съвет; последно изменение с Решение № 1051/18.12.2025 г.

Свързано: УПИ: път, вода и ток · Скица на ПИ и на УПИ — разлика в площта · Надземният и подземният кадастър

Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с юрист, архитект и геодезист.

Обмисляте продажба или покупка на парцел? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме ситуацията ви и ще разгледаме какво е известно за имота — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас