Свлачищните райони се вписват в регистър. Поддържа го Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ) чрез Държавното дружество за геозащита и неговите клонове (Закон за устройство на територията — ЗУТ, чл. 95, ал. 2). В район, вписан в регистъра, строежът минава през допълнителна стъпка — предварително съгласие на министъра (ЗУТ, чл. 96, ал. 4). Насипът и подпочвените води се изясняват с инженерно-геоложко проучване. На него стъпва и проектът за основите — за плоско фундиране това е „инженерно-геоложки доклад за строежа“ (Наредба № 1/1996, чл. 4, ал. 1). Затова геологията засяга основите, срока до разрешението за строеж и цената.
Защо това има значение за вас
Ако купувате. В регистриран свлачищен район строителството се разрешава след предварително съгласие на министъра на регионалното развитие и благоустройството (ЗУТ, чл. 96, ал. 4). При насип и подпочвени води нормите изискват проучване, наблюдения или мерки в проекта за основите. Всичко това е време и разход, които трябва да влязат в цената, преди да подпишете. Наклонът добавя свои въпроси — вижте Наклонът на парцела и цената.
Ако продавате. Купувачът на наклонен терен ще попита за свлачища и за водата. Справката в регистъра и всяко вече изготвено проучване дават отговора навреме. Без тях купувачът може да заложи неизвестното в цената.
Ако инвестирате. Министърът може да наложи строителна забрана в свлачищен район (ЗУТ, чл. 198, ал. 3). Тя спира прилагането на влезлите в сила планове за частта от територията, за която се отнася (ЗУТ, чл. 198, ал. 4). Това влиза в графика на проекта още при оценката.
Регистърът на свлачищата — кой го води и къде се вижда
Регистрирането и мониторингът на свлачищните райони са задача на МРРБ. Министерството ги осъществява чрез Държавното дружество за геозащита и неговите клонове (ЗУТ, чл. 95, ал. 1). Законът назовава дружеството: „Геозащита“ ЕООД – Варна, с клонове в Плевен и Перник (ЗУТ, § 5, т. 79 от допълнителните разпоредби).
Дружествата по геозащита към МРРБ имат обща страница — geozashtita.bg. Според тази страница регистърът на свлачищата се вижда в общ картен визуализатор в ГИС на МРРБ, раздел „Специализирани карти — Свлачища“. За областите София град и София област свлачищните райони регистрира и наблюдава „Геозащита“ ЕООД – клон Перник (ЗУТ, § 5, т. 79; обхватът — по сайта на клона, pernik.geozashtita.bg).
МРРБ публикува и списък на действащите строителни забрани в страната. Публикуваният списък е към декември 2025 г. (mrrb.bg, раздел „Регистри“, проверено на 4 ноември 2026 г.).
Картата показва районите. Какво значи това за вашия имот, ще каже инженер-геолог. Липсата на запис също не е окончателен отговор — вижте „Няма записи“ за имота.
Строеж в свлачищен район — какво изисква ЗУТ
Правилото важи за райони, вписани в регистъра. Строителството на сгради и съоръжения там се разрешава след предварително съгласие на министъра (ЗУТ, чл. 96, ал. 4). Законът дава два пътя.
- Проучванията доказват нужда от геозащитни мерки. Съгласието идва, след като мерките са осъществени. Сред документите са разрешение за ползване на геозащитните строежи и мониторинг, който отчита положителен ефект (ЗУТ, чл. 96, ал. 4, т. 1, б. „б“ и „е“).
- Проучванията доказват, че мерки не са нужни. Съгласието се иска по заявление на възложителя, с документите по ал. 3 — същите като за геозащитните мерки (ЗУТ, чл. 96, ал. 4, т. 2).
Документите по ал. 3 включват актуално становище за геодинамичното състояние на района от дружеството за геозащита или от негов клон. Друг документ е инженерно-геоложкото и хидрогеоложкото проучване „с изследване на обща и локална устойчивост“. Проучването се приема с протокол от специализиран състав на експертния съвет (ЗУТ, чл. 96, ал. 3, т. 3, 7 и 8).
Предварителното съгласие се издава в едномесечен срок и се вписва в разрешението за строеж (ЗУТ, чл. 96, ал. 7). Проучванията и геозащитните мерки са преди това; за тях ЗУТ, чл. 96 не определя срок.
Министърът може да наложи и строителна забрана за изясняване на общата устойчивост. Срокът е до две години, а при геозащитни мероприятия — до осъществяването им (ЗУТ, чл. 198, ал. 3). Заповедта се съобщава с обявление в „Държавен вестник“ и може да се обжалва по реда на чл. 215 (ЗУТ, чл. 198, ал. 5). В такъв район съгласие се издава след изпълнение на всички условия на заповедта и след пълната или частичната ѝ отмяна (ЗУТ, чл. 96, ал. 6). Заповедта се отменя изцяло или частично по предложение на органите на местното самоуправление, след като мерките са осъществени и мониторингът отчете положителен ефект (ЗУТ, чл. 198, ал. 3, изр. 2).
Геологията стига и до подробния устройствен план (ПУП). Законът изброява основания за изменение на влязъл в сила ПУП. Едно от тях е, когато планът не осигурява възможност за застрояване по действащите устройствени правила и нормативи вследствие на установени геоложки и хидрогеоложки условия (ЗУТ, чл. 134, ал. 2, т. 3). Как става това, вижте в Изменение на ПУП.
Насипи и подпочвени води — какво казват нормите за строежа
Проектът за плоско фундиране се изготвя въз основа на „инженерно-геоложки доклад за строежа“ (Наредба № 1 от 10 септември 1996 г. за проектиране на плоско фундиране, чл. 4, ал. 1). Върху наклонени терени и до откоси или реки основата се изследва за обща устойчивост (Наредба № 1/1996, чл. 7, ал. 1, т. 1).
| Какво показва проверката | Какво казва нормата | Източник |
|---|---|---|
| данни за активно свлачище | „Не се допуска строителство в наклонени терени, за които има данни, че са активни свлачища“; за активните свлачища се разработва проект за тяхното стабилизиране | Наредба № 1/1996, чл. 8, ал. 1 и 4 |
| пасивно (условно стабилизирано) свлачище | строеж се допуска въз основа на подробни инженерно-геоложки проучвания и геотехническа експертиза; преди основното строителство — проект с мерки срещу активиране | Наредба № 1/1996, чл. 8, ал. 3 |
| насип | не се допуска „започване на строителството, без да е извършено инженерно-геоложко проучване на естествена земна основа и върху насипи, които не са консолидирали“ | Наредба № РД-02-20-1/2023, чл. 5, т. 4 |
| почви с изкуствен произход под фундаментите | постоянни наблюдения на слягането; данните се предават на възложителя (собственика), който продължава измерванията, ако сляганията не са затихнали | Наредба № РД-02-20-1/2023, чл. 7, ал. 1 |
| фундаменти под нивото на почвените води, когато е възможен воден прорив, суфозия или размиване | проектът предвижда мерки за защита на земната основа | Наредба № 1/1996, чл. 12 |
| очаквано високо ниво на подпочвените води | при липса на указания в проекта изкопът не се допуска до изграждане на водопонижаване и понижаване на нивото на подпочвените води | Наредба № РД-02-20-1/2023, чл. 29, ал. 2, т. 2 |
Ако при изкопа земната основа се окаже различна от проучената, се правят допълнителни изследвания. Промените в проекта минават по реда на ЗУТ (Наредба № РД-02-20-1/2023, чл. 6, ал. 1). При ниво изкоп е задължително присъствието на инженер-геолога, извършил проучването, и на проектанта на конструктивната част (ЗУТ, чл. 159, ал. 1).
Кой изготвя проучването
Проучването изготвя инженер-геолог — ЗУТ го назовава „извършилия геоложкото проучване инженер-геолог“ (ЗУТ, чл. 159, ал. 1). Проектантите инженери се вписват в регистъра на Камарата на инженерите в инвестиционното проектиране (КИИП); геологията там е в секция „Минно дело, геология и екология“. Проверете специалиста в регистъра (kiip.bg/register). Документите по всяка част на проекта се подписват и подпечатват от проектанта на съответната част (ЗУТ, чл. 139, ал. 3).
Какво да поискате
- Справка в регистъра на свлачищата — картата в ГИС на МРРБ или „Геозащита“ ЕООД – клон Перник, преди да договорите цена.
- Списъка на действащите строителни забрани — от сайта на МРРБ, преди предварителния договор.
- Всяко налично геоложко проучване или доклад — от продавача, преди предварителния договор.
- Скица на поземления имот — от Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК), преди предварителния договор.
- Инженерно-геоложко проучване — от инженер-геолог, при наклон, насип или регистриран свлачищен район. Препоръка от практиката: преди предварителния договор.
Какво да попитате
- Попада ли имотът в свлачищен район, вписан в регистъра по ЗУТ, чл. 95, ал. 2?
- Има ли действаща строителна забрана за района по ЗУТ, чл. 198, ал. 3?
- Има ли насип в имота, от кога е и консолидирал ли е?
- Какво е нивото на подпочвените води и ще трябва ли водопонижаване при изкопа?
- Какво проучване трябва за основите и на кой етап от сделката може да се направи?
- Може ли резултатът от проучването да стане условие в предварителния договор?
Кого да попитате
- Инженер-геолог — вид и обем на проучването, устойчивост, насип, подпочвени води.
- Геодезист — проектант — част „Геодезическа“: теренът и положението на имота спрямо откоси и води.
- Устройствен юрист — какво значат за сделката строителната забрана и предварителното съгласие.
Пълният пътеводител: Кой специалист за какво.
Как помагаме ние
Проверяваме публичните регистри — картата на свлачищните райони, списъка на строителните забрани и регистрите на общината за плана. Отбелязваме какво липсва. Казваме ви какво да попитате инженер-геолога и кога, преди да подпишете.
Често задавани въпроси
Ако имотът не е в регистъра на свлачищата, значи ли, че теренът е стабилен?
Не непременно. Регистърът е за свлачищните райони (ЗУТ, чл. 95, ал. 2). Основата, насипите и подпочвените води изяснява инженерно-геоложкото проучване, на което стъпва проектът за плоско фундиране (Наредба № 1/1996, чл. 4, ал. 1).
Може ли да се строи в свлачищен район?
В район, вписан в регистъра, строителството се разрешава след предварително съгласие на министъра (ЗУТ, чл. 96, ал. 4). Наредбата за плоско фундиране казва: „Не се допуска строителство в наклонени терени, за които има данни, че са активни свлачища“ (Наредба № 1/1996, чл. 8, ал. 1). За тях се разработва проект за стабилизиране (чл. 8, ал. 4). Какво значи това за вашия имот, ще кажат инженер-геолог и юрист.
Какво значи насипът за строежа?
Наредба № РД-02-20-1/2023 свързва започването на строителството с инженерно-геоложко проучване и назовава изрично насипите, които не са консолидирали (чл. 5, т. 4). Какво значи това за конкретния насип, ще каже инженер-геолог.
Източници
Редакциите са към 4 ноември 2026 г.
- Закон за устройство на територията (ЗУТ) — чл. 95, ал. 1–2; чл. 96, ал. 3, 4, 6 и 7; чл. 134, ал. 2, т. 3; чл. 139, ал. 3; чл. 159, ал. 1; чл. 198, ал. 3–5; § 5, т. 79 от ДР. Последно изменение: ДВ бр. 99/2026; чл. 95 и 96 — последно изменени с ДВ бр. 16/2021.
- Наредба № 1 от 10 септември 1996 г. за проектиране на плоско фундиране — чл. 4, ал. 1; чл. 7, ал. 1; чл. 8, ал. 1, 3 и 4; чл. 12. Обн. ДВ бр. 85/1996, без изменения.
- Наредба № РД-02-20-1 от 26 октомври 2023 г. за изпълнение и приемане на земни работи, земни съоръжения, земна основа и фундаменти — чл. 5, т. 4; чл. 6, ал. 1; чл. 7, ал. 1; чл. 29, ал. 2, т. 2. Обн. ДВ бр. 94/2023, в сила от 12 май 2024 г.
- Министерство на регионалното развитие и благоустройството — „Действащи строителни забрани на територията на България“ (mrrb.bg, раздел „Регистри“).
- Дружествата по геозащита към МРРБ — geozashtita.bg; „Геозащита“ ЕООД – клон Перник — pernik.geozashtita.bg.
- Камара на инженерите в инвестиционното проектиране — регистър на проектантите (kiip.bg/register).
Свързано: Наклонът на парцела и цената · „Няма записи“ за имота — значи ли, че парцелът е чист? · Изменение на ПУП
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с юрист, архитект и геодезист.
Обмисляте продажба или покупка на парцел? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме ситуацията ви и ще разгледаме какво е известно за имота — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас