Имот извън регулация или във вилна зона — може ли да се строи и как става УПИ

Поземленият имот без подробен устройствен план (ПУП) не е урегулиран поземлен имот (УПИ). Законът допуска застрояване само ако е предвидено с влязъл в сила ПУП и след промяна на предназначението на земята, когато специален закон я изисква (Закон за устройство на територията — ЗУТ, чл. 12, ал. 2). Изключенията са изброени в закона и всяко има свои условия. Пътят до УПИ минава през разрешение, проект, одобряване и влизане в сила на плана.

Защо това има значение за вас

Ако купувате. В обявите „парцел“ често се пише и за терен без план. Ако платите цена на УПИ за имот без план, поемате процедурата, срока ѝ и риска от отказ.

Ако продавате. Купувачът може да поиска документ, че имотът е урегулиран, или документите за започнатата процедура. Урегулирането по чл. 16 може и да намали площта на имота (ЗУТ, чл. 16, ал. 1).

Поземлен имот и УПИ — разликата

Поземленият имот е част от територията, определена с граници съобразно правото на собственост (ЗУТ, § 5, т. 2 от допълнителните разпоредби). УПИ е поземлен имот, за който с ПУП са определени граници, достъп от улица, път или алея, конкретно предназначение и режим на устройство (§ 5, т. 11).

Дали за имота има УПИ, показва действащият план, не обявата. Как се четат двете скици — в Скица на ПИ и на УПИ.

Кога законът допуска строеж без УПИ

• Съвместими обекти. В имоти в земеделски, горски и защитени територии, без промяна на предназначението, се допуска застрояване на обекти, чиито функции са съвместими с предназначението на имотите. Нужни са спазване на действащата нормативна уредба и подробен устройствен план или виза за проектиране, издадена от главния архитект на общината (чл. 12, ал. 3).
• Неурегулирани малки населени места — селата и градовете до 30 000 жители (§ 5, т. 7). Там застрояване се допуска въз основа на скица-копие от кадастралната карта или ситуационна скица от проектанта. Строителството се разрешава по установения ред, при съобразяване с нормите на наредбата по чл. 13, ал. 1 (чл. 58). Това е Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони.
• Извън урбанизираните територии. Застрояване се допуска при спазване на действащия общ устройствен план и въз основа на действащ план за застрояване за имота — подробен устройствен план. Нужна е и промяна на предназначението на земята, когато специален закон я изисква. Законът прави изключение за случаите по чл. 109, ал. 2 и 3 (чл. 59, ал. 1). Без промяна на предназначението застрояване се допуска при условията на чл. 12, ал. 3 (чл. 59, ал. 2).

И в двата случая — по чл. 58 и по чл. 59 — строежът се разрешава, когато за обекта са осигурени водоснабдяване, електрозахранване и транспортен достъп (чл. 60, ал. 2).

За тези строежи визата за проектиране е задължителна (чл. 140, ал. 3). Дали вашият имот попада в някое изключение, ще кажат архитект и адвокат.

Вилните зони в София

В Общия устройствен план на Столичната община вилната зона е с индекс Жв, в групата на жилищните зони: „Вилни зони – съществуващи и нови“ (Закон за устройството и застрояването на Столичната община — ЗУЗСО, приложение към чл. 3, ал. 2). В приложението към ЗУЗСО вилната зона е в раздела „Урбанизирани територии“.

Минимум половината от озеленената площ е с висока дървесна растителност. По-ниски са стойностите за нови вилни зони върху бивши земеделски земи по § 4 от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ). За тях плътността е до 20 %, КИНТ — до 0,6, а котата корниз — до 7 м.

• Числата са граници. Плътността, КИНТ и котата корниз са максимуми, а озеленената площ — минимум. За Жв те се конкретизират със схема „Територии с пределно допустими стойности на устройствените показатели“, която приема Столичният общински съвет (ЗУЗСО, приложение).
• Бившите вилни зони, включени в строителните граници на София. За тях приложението дава долния ред на показателите на зона Жм2. Коя зона важи за имота, показва общият устройствен план.
• Нормите на ЗУТ. За ниско жилищно застрояване, свободно или свързано в два имота, УПИ във вилна зона е най-малко 18 м лице и 600 кв.м (чл. 19, ал. 1, т. 3). Минимумът може да се намали най-много с една пета при условията на чл. 19, ал. 3 — въз основа на заключение на общинския експертен съвет. Сградите отстоят най-малко 4 м от страничните граници и 6 м от дъното (чл. 34).
• Височината по ЗУТ. ЗУТ определя застрояването във вилните зони като ниско — до 7 м (чл. 23, ал. 2). Как това се съчетава с котата корниз по приложението за конкретен имот, ще каже архитект.

Пример: имот от около 500 кв.м във вилна зона е под минималните 600 кв.м. Намален с една пета, минимумът е 480 кв.м и 14,4 м лице. Дали намалението е възможно, ще каже урбанист.

Ако земята е още земеделска, разрешение за ПУП може да се поиска при влязло в сила решение за утвърждаване на окончателна площадка. Промяната на предназначението се предлага при влязъл в сила ПУП (Закон за опазване на земеделските земи — ЗОЗЗ, чл. 24, ал. 1–2). Подробно — в Нива в София.

Пътят до УПИ — от искането до плана

За обекти с регионално или национално значение разрешават и одобряват областният управител или министърът на регионалното развитие и благоустройството (чл. 124а, ал. 3–4; чл. 129, ал. 3).

Урегулиране по чл. 16 — за територии с неурегулирани имоти или с неприложена първа регулация. Планът определя площите за зелената система, социалната и техническата инфраструктура — публична собственост (чл. 16, ал. 1). На всеки собственик общината определя равностоен УПИ — според местоположението в местността, но не по точните кадастрални граници. Пазарната му стойност е не по-малка от тази преди урегулирането и се доказва с решение на комисията по чл. 210 (чл. 16, ал. 4).

Урегулиране по чл. 17 — в населено място, извън случаите по чл. 16. Вътрешните регулационни линии съвпадат с имотните граници (чл. 17, ал. 1). При упълномеряване с част от съседен имот или при съсобствен УПИ освен заявление е нужен и предварителен договор с нотариално заверени подписи (чл. 17, ал. 3). Строителство тогава може да се разреши след окончателния договор (чл. 17, ал. 6).

Разрешенията по чл. 124а не подлежат на оспорване, а отказът по искане на собственика може да се оспори по реда на чл. 215 (чл. 124б, ал. 4–5).

Урегулиран веднъж имот не се урегулира наново, освен в предвидените от закона случаи (чл. 15, ал. 1). Тогава пътят е изменение на ПУП.

В София документите за разрешението, което дава кметът (чл. 124а, ал. 2), са изброени на nag.sofia.bg, в услугата „Разрешаване на устройствена процедура (в неурегулирана територия)“.

Какво да поискате

• Актуална скица на имота — от продавача; сверете я в кадастъра. Преди цената.
• Удостоверение за устройствен статут — заявява го собственикът (услугата изисква документ за собственост), в Направление „Градско планиране и развитие“ на Столичната община. Там се заявява и писмена справка за предвижданията на действащите планове. Преди цената.
• Разрешението за ПУП и заданието, ако процедурата е започнала — от продавача. Преди предварителния договор.
• Акта за одобряване на ПУП и документ, от който се вижда, че е влязъл в сила — от продавача. Преди окончателния договор.

Какво да попитате

• В коя устройствена зона по общия план е имотът и има ли за нея схема на Столичния общински съвет?
• Урегулиран ли е имотът с действащ ПУП, или има само стар план, който не е приложен?
• По чл. 16 или по чл. 17 ще стане урегулирането и каква част от площта може да отиде за обекти публична собственост?
• Отговаря ли имотът на минималните лице и площ за зоната?
• Земеделска ли е земята и нужна ли е промяна на предназначението ѝ?

Кого да попитате

• Урбанист — архитект или урбанист с проектантска правоспособност в устройственото планиране: какъв ПУП е възможен и какво ще даде.
• Адвокат с практика по устройство на територията — на кой етап е процедурата и какво да се уговори в договора.
• Инженер-геодезист, правоспособен по кадастър — границите, площта и съответствието между кадастъра и плана.
• Комисиите по чл. 17, ал. 1 от ЗОЗЗ (орган, не специалист) — ако земята е земеделска: те решават промяната на предназначението.

Пълният пътеводител: Кой специалист за какво.

Как помагаме ние

Проверяваме в публичните регистри на общината какви заповеди и процедури има за имота. Подреждаме документите и ви казваме какво да попитате урбаниста и адвоката — преди цената.

Често задавани въпроси

Мога ли да строя в имот, който не е УПИ?
По общото правило застрояване се допуска само ако е предвидено с влязъл в сила ПУП (ЗУТ, чл. 12, ал. 2). Изключенията имат условия. По чл. 12, ал. 3 се строи въз основа на ПУП или виза за проектиране. По чл. 58 — само в неурегулирани малки населени места. По чл. 59 — въз основа на действащ план за застрояване. Дали вашият имот попада в някое от тях, ще кажат архитект и адвокат.

Кой разрешава ПУП за неурегулиран имот в София?
По правило — Столичният общински съвет, с решение, включително за имоти извън урбанизираните територии. За част от урбанизирана територия до три квартала — кметът, със заповед по предложение на главния архитект (ЗУТ, чл. 124а, ал. 1–2).

Колко от имота може да отиде за улици и обществени обекти?
При план по чл. 16 — част, определена с плана, но не повече от 25 на сто. Общината определя на собственика равностоен УПИ (ЗУТ, чл. 16, ал. 1 и 4). Какво значи това за вашия имот, ще каже урбанист.

Източници

• Закон за устройство на територията (ЗУТ), ред. към ДВ бр. 99/2026 — чл. 8; чл. 12, ал. 2–3; чл. 13, ал. 1; чл. 14, ал. 3–4; чл. 15, ал. 1; чл. 16, ал. 1 и 4; чл. 17, ал. 1, 3 и 6; чл. 19, ал. 1, т. 3 и ал. 3; чл. 23, ал. 2; чл. 34; чл. 58; чл. 59, ал. 1–2; чл. 60, ал. 2; чл. 124а, ал. 1–5 и 7; чл. 124б, ал. 1, 4 и 5; чл. 125; чл. 128; чл. 129, ал. 1–3; чл. 132, ал. 1; чл. 140, ал. 3; § 5, т. 2, 7 и 11 ДР.
• Закон за устройството и застрояването на Столичната община (ЗУЗСО), ред. към ДВ бр. 61/2022 — приложение към чл. 3, ал. 2 (изм. ДВ бр. 31/2018): група жилищни зони, зони Жв и Жм2.
• Закон за опазване на земеделските земи (ЗОЗЗ), ред. към ДВ бр. 55/2026 — чл. 17, ал. 1; чл. 24, ал. 1–2.
• Столична община, Направление „Градско планиране и развитие“ — услуги „Разрешаване на устройствена процедура (в неурегулирана територия)“, „Издаване на удостоверение за устройствен статут на имот/и“ и „Изготвяне на писмена справка за предвиждания на действащи планове – ОУП и ПУП“, nag.sofia.bg, към 04.11.2026.

Свързано: Видовете ПУП · Скица на ПИ и на УПИ · Нива в София · Изменение на ПУП

Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с юрист, архитект и геодезист.

Обмисляте продажба или покупка на парцел? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме ситуацията ви и ще разгледаме какво е известно за имота — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас