В София и около нея често се продава „етаж от къща“. Това може да значи две различни неща: самостоятелен етаж с дял от двора или идеална част от цялата къща. Нотариалният акт казва кое е. От това зависи кой какво може да прави — да ремонтира, да пристроява, да продава.
Защо това има значение за вас
Купувачът иска да знае какво точно купува и с кого ще трябва да се договаря после. Продавачът иска да знае дали може да продаде сам или му трябва подписът или съгласието на другите. И двамата искат да няма изненади при нотариуса.
Двете положения в нотариалния акт
- Самостоятелен обект — „етаж“, „апартамент“ — плюс идеални части от общите части и от мястото — Какво значи на практика: имате свой обект и дял в общото. Когато етажи на една сграда принадлежат на различни собственици, общи са и земята под сградата, дворът, основите, външните стени, стълбите, покривът и главните линии на инсталациите (ЗС, чл. 38)
- Идеални части от цялата къща и мястото, без обособен обект — Какво значи на практика: всички притежават всичко заедно, в дялове. Частите се считат равни, докато не се докаже друго; всеки участва в ползите и тежестите според своята част (ЗС, чл. 30)
Прочетете акта на продавача и предходните актове. Ако двата етажа са описани като отделни обекти, проверете дали в кадастъра също са отделни.
Кои правила важат при до три обекта
Законът за управление на етажната собственост има изключение: когато в сградата има до три самостоятелни обекта и те са на повече от един собственик, за управлението на общите части се прилагат няколко разпоредби от Закона за собствеността, а не общите правила на ЗУЕС (ЗУЕС, чл. 3). Това са чл. 30, ал. 3, чл. 31, ал. 1 и чл. 32 от Закона за собствеността.
Какво казват тези членове:
- Кой плаща. Всеки съсобственик участва в ползите и тежестите на общото според своята част (ЗС, чл. 30). Ремонтът на покрива се разпределя по дяловете.
- Кой ползва. Всеки може да ползва общото според предназначението му, без да пречи на другите. Който ползва общото сам, дължи обезщетение на останалите — от деня на писменото им искане (ЗС, чл. 31).
- Кой решава. Решенията за ползване и управление се вземат от собствениците на повече от половината от общото. Ако няма мнозинство или решението вреди на общото, всеки собственик може да поиска от районния съд да реши въпроса и при нужда да назначи управител (ЗС, чл. 32).
На практика в къща с два или три етажа няма общо събрание и управител като в блок. Решенията се вземат между собствениците, а при спор — от съда.
Пристрояване, надстрояване, нов строеж в двора
- Нов строеж, надстрояване или пристрояване в съсобствен урегулиран имот — въз основа на договор в нотариална форма с останалите собственици (ЗУТ, чл. 183, ал. 1).
- Надстрояване или пристрояване на сграда етажна собственост — договор за право на надстрояване или пристрояване със собственика на мястото в нотариална форма и декларация-съгласие с нотариална заверка от всички собственици в сградата (ЗУТ, чл. 183, ал. 2).
- Изключение за ниско жилищно и вилно застрояване: съгласие не се изисква, когато останалите съсобственици вече са реализирали, започнали са или имат права за съответното строителство в имота (ЗУТ, чл. 183, ал. 4).
Негативен пример. „Горният етаж е мой, ще вдигна още един.“ Надстрояването на сграда етажна собственост изисква съгласието на всички собственици в нея (ЗУТ, чл. 183, ал. 2). Ако купувате етаж с план да надстроите, без съгласието на съседа по етаж планът не стига до разрешение. Какво е застроимо по плана — в статията Площта на парцела не е площта за строеж.
Ремонт в собствения етаж
Съгласието на останалите не се иска при преустройство на собствен обект, когато не се променя предназначението му, не се отнемат и не се изменят съществено общи части и при още няколко условия (ЗУТ, чл. 185, ал. 1).
Ако продавате идеална част
Съсобственик може да продаде своята част от недвижим имот на външен купувач само след като пред нотариуса представи писмени доказателства, че я е предложил на другите съсобственици при същите условия, и декларира писмено, че никой не е приел (ЗС, чл. 33). Ако декларацията е неистинска или условията са уговорени привидно, за да навредят на съсобствениците, всеки от тях може да изкупи частта при действителните условия с иск в двумесечен срок от продажбата (ЗС, чл. 33).
За купувача това значи: поискайте доказателството за предложението преди нотариуса. За продавача: предложението трябва да е при същите условия като тези към купувача. Ако продавате самостоятелен етаж, а не идеална част, попитайте адвоката преди предварителния договор дали това правило се отнася и до вас.
Ако имотът е наследен — в статиите Продажба на наследена къща и Наследен парцел с няколко собственици.
Какво да поискате
- нотариалния акт на продавача и предходния акт по веригата;
- схема на самостоятелния обект от кадастъра, ако етажът е отделен обект;
- писмени споразумения между собствениците за ползването на двора, гаража, тавана;
- ако има пристройки или надстройки — документите им и съгласието на другите.
Какво да попитате
- „Етажът отделен обект ли е по акта и по кадастъра?“
- „Как сте разделили двора и мазето — има ли писмена уговорка?“
- „Кой плаща ремонта на покрива и как се решава?“
- „Знаят ли другите собственици за продажбата?“
Кой дава окончателния отговор
- Какво точно притежава продавачът; права на другите при продажба — Специалист: адвокат
- Отделен обект ли е етажът в кадастъра — Специалист: Агенцията по геодезия, картография и кадастър; геодезист
- Може ли да се пристроява или надстроява — Специалист: общината (главният архитект); архитект
Как помагаме ние
Четем документите и кадастъра, за да видим дали „етажът“ е отделен обект, и подреждаме въпросите към другите собственици и адвоката. → Кой специалист за какво при къща
Често задавани въпроси
Етажът от къща е като апартамент в блок ли?
Частично. При до три обекта на различни собственици общите части се управляват по правилата на Закона за собствеността, а не по общите правила на ЗУЕС (ЗУЕС, чл. 3).
Мога ли да надстроя без съгласието на долния етаж?
За сграда етажна собственост — не. Трябва декларация-съгласие от всички собственици (ЗУТ, чл. 183, ал. 2).
Мога ли да строя втора къща в двора, който е общ?
Въз основа на договор в нотариална форма с останалите собственици (ЗУТ, чл. 183, ал. 1), с изключението по ал. 4.
Трябва ли съгласие на другите, за да продам своя дял?
Съгласие не, но ако продавате идеална част на външен купувач, първо трябва да я предложите на другите съсобственици при същите условия (ЗС, чл. 33). За самостоятелен етаж — попитайте адвокат.
Източници
- ЗУТ, чл. 183, ал. 1, 2 и 4; чл. 185, ал. 1 — текст, публикуван от Агенцията по вписванията (registryagency.bg, „Нормативна уредба“), последно изменение в текста: ДВ бр. 87 от 17.10.2025; прочетен на 04.11.2026.
- ЗУЕС, чл. 3 — текст, публикуван от МРРБ, последно изменение в текста: ДВ бр. 49 от 17.06.2025; прочетен на 04.11.2026.
- Закон за собствеността, чл. 30–33 и чл. 38 — текст, публикуван от Агенцията по вписванията, последно изменение в текста: ДВ бр. 18 от 04.03.2022; прочетен на 04.11.2026.
- Законите са цитирани по текстовете към посочените дати. За по-нови изменения проверете Държавен вестник.
Последна актуализация: 04.11.2026.
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно становище. За конкретен имот се консултирайте с адвокат.
Продавате или купувате етаж от къща? Свържете се с нас.