Измамите с имоти в България почти винаги минават през три слаби места: пълномощно, което не е истинско или вече не важи; имот, продаден на двама купувачи; и документ, който изглежда официален, но не е издаден от институцията. Законът дава защита и при трите, но тя работи само ако знаете къде да проверите и в какъв ред. Тук описваме схемите, правилата, които ги ограничават, и проверките, които Агенцията по вписванията реално предлага.
Схема 1: фалшиво или оттеглено пълномощно
Как изглежда
„Продавачът е в чужбина, ще подпише пълномощникът му.“ Пред нотариуса се явява човек с пълномощно. Пълномощното е подправено, вече е оттеглено или е дадено за друго действие. Собственикът научава за продажбата месеци по-късно.
Какво казва законът
- Формата. Когато договорът трябва да е с нотариален акт, пълномощното може да е писмено, с нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието, извършени едновременно (ЗЗД, чл. 37). Договорите за прехвърляне на собственост върху недвижим имот се сключват с нотариален акт (ЗЗД, чл. 18). Пълномощно само с подпис или само със заверен подпис не е достатъчно за продажба на имот.
- Обемът. Представителната власт спрямо третите лица се определя от това, което упълномощителят е изявил (ЗЗД, чл. 39). Пълномощно „да управлява имота“ не е пълномощно „да продаде имота“.
- Оттеглянето. Пълномощието се прекратява с оттегляне, отказ, смърт или поставяне под запрещение (ЗЗД, чл. 41). Важно: прекратяването не може да се противопостави на трети лица, които добросъвестно са договаряли с пълномощника, освен ако то е подлежало на вписване и е вписано (същият член).
- Липса на власт. Който действа като представител без представителна власт, дължи обезщетение на добросъвестната страна. Лицето, от чието име е сключен договорът, може да го потвърди — в същата форма, предвидена за упълномощаването (ЗЗД, чл. 42).
- Сговор. Ако представителят и другата страна се споразумеят във вреда на представлявания, договорът не произвежда действие за представлявания (ЗЗД, чл. 40).
Какво проверява нотариусът
Преди да издаде нотариален акт, нотариусът проверява самоличността, дееспособността и представителната власт на явилите се (ГПК, чл. 578, ал. 4). Самоличността на непознати лица се установява с документ за самоличност (ГПК, чл. 578, ал. 5). При удостоверяване на подпис върху документ за права върху имот лицето изписва пред нотариуса пълното си име и полага или потвърждава подписа си (ГПК, чл. 589, ал. 2).
Какво да направите като купувач
- Поискайте копие от пълномощното дни преди сделката, не в кабинета на нотариуса.
- Проверете в пълномощното: изрично ли е овластяването за продажба на този имот, с идентификатор и адрес; има ли право пълномощникът да получи цената; от кога е.
- Свържете се с нотариуса, който е удостоверил пълномощното — името и номерът му са в удостоверителния надпис — и поискайте потвърждение, че удостоверяването е извършено от него.
- Настоявайте за видео разговор със собственика преди сделката. Ако разговорът „не е възможен“, това е сигнал за риск, а не формалност.
- Не плащайте цената по сметка на пълномощника, а по сметка на собственика или през сметка на нотариуса. Вариантите: Как се плаща цената на жилище.
Схема 2: двойна продажба
Как изглежда
Продавачът взема задатък от вас по предварителен договор, а след това продава имота на друг с нотариален акт. Или подписва два окончателни акта при двама нотариуси в един ден.
Какво казва законът
Актовете, с които се прехвърля собственост върху имот, се вписват (ЗС, чл. 112, буква „а“). До вписването си те не могат да се противопоставят на трети лица, които по-рано са придобили от същия собственик и са вписали вещни права (ЗС, чл. 113). На практика: при два акта от един продавач значение има кой е вписан пръв.
Предварителният договор сам по себе си не прехвърля собствеността. Купувачът може да поиска от съда решение за сключване на окончателен договор. Исковата молба за такова решение трябва да бъде вписана; вещните права и възбраните, вписани след нея, не могат да се противопоставят на ищеца (ЗС, чл. 114, буква „б“).
Нотариусът проверява дали праводателят е собственик (ГПК, чл. 586, ал. 1). Ако документът за собственост на праводателя не е вписан, нотариалният акт не се издава, докато не бъде вписан (ГПК, чл. 586, ал. 4).
Какво да направите
- Справка непосредствено преди плащане. Всеки може да получи справка за вписванията по партидата на имота (ЗКИР, чл. 93, ал. 1). Справка от миналия месец не казва нищо за вчерашен акт.
- Плащане, вързано за вписването. Уговорете цената да се освободи след вписване на вашия акт — например чрез сметката на нотариуса или банков инструмент.
- Задатък в разумен размер. При неизпълнение от страната, която е получила задатъка, другата може да се откаже от договора и да иска задатъка в двоен размер (ЗЗД, чл. 93). Двойният задатък е вземане, а не гаранция — ако продавачът е изчезнал с парите, ще го търсите по съдебен ред.
- Какво да пише в предварителния договор: Предварителен договор и задатък за апартамент.
Схема 3: подправени документи
Как изглежда
Показват ви „чисто“ удостоверение за тежести, а в регистъра има ипотека. Или нотариален акт с изтрит ред. Или „удостоверение за наследници“ без един от наследниците.
Защитата, която реално съществува
Код на удостоверението за тежести. Всяко удостоверение за тежести от Имотния регистър, издадено от 19 март 2018 г., носи уникален код от 12 знака — само цифри и главни латински букви. С кода всеки може да провери онлайн дали удостоверението съвпада с издаденото от Агенцията (Агенция по вписванията, „Проверка за автентичност на удостоверение за тежести“, сверено на 05.11.2026). Проверката се прави на uwt.registryagency.bg.
Удостоверение за имот, а не само за лице. Удостоверението за лице показва вписванията само на името на определени лица. Удостоверението за имот отразява всички вписвания, отбелязвания и заличавания за тежести и права към момента на изготвянето му (Агенция по вписванията, „Удостоверения“, сверено на 05.11.2026).
Справка лично. Не приемайте документ, изпратен от продавача, като единствено доказателство. Поискайте справка сами — устно или писмено (ЗКИР, чл. 93, ал. 1).
Преписите от актове. От 15 януари 2026 г. е уточнено кой получава преписи от вписаните актове. Страните, правоприемниците и праводателите, нотариусите и адвокатите ги получават по право. Други лица получават незаверени преписи при правен интерес, преценяван от съдията по вписванията (Правилник за вписванията, чл. 51, ал. 1 и 3). Лице, което води преговори за придобиване на имот, доказва интереса си например с предварителен договор или кореспонденция (чл. 51, ал. 3, т. 1).
Защо „няма записи“ не винаги значи „чисто“, обяснихме в „Няма записи“ за имота — значи ли, че парцелът е чист?
Схема 4: продажба от единия съпруг
Имот, придобит по време на брака със съвместен принос, принадлежи на двамата съпрузи, независимо на чие име е придобит (СК, чл. 21, ал. 1). Разпореждането с общо имущество става съвместно (СК, чл. 24, ал. 3). Разпореждане с обща недвижима вещ само от единия съпруг е оспоримо. Другият може да го оспори в 6-месечен срок от узнаването, но не по-късно от три години от извършването (СК, чл. 24, ал. 4).
Защитата за купувача: проверете гражданското състояние на продавача към датата на придобиване, не само към днес. Подробно: Къщата е купена по време на брак: кой трябва да подпише.
Защита за собственика: известие при всяко вписване
Най-силната превенция срещу фалшиво пълномощно е да научите за опита веднага. Агенцията по вписванията предлага три информационни услуги за известяване при вписвания, отбелязвания и заличавания по партидата ви (сверено на 05.11.2026):
- Безплатно SMS известяване. За физически дееспособни лица, които притежават имот в България. Заявява се само на гише в служба по вписванията (страница на услугата).
- Платено SMS известяване. Заявява се на гише или онлайн на sms-imot.registryagency.bg срещу пакет съобщения (страница на услугата).
- Известяване по имейл. Безплатно. Заявява се на гише лично или чрез пълномощник с изрично нотариално заверено пълномощно (страница на услугата).
Известието идва след регистрацията на акта в службата. Затова то не спира сделката, но ви дава време да реагирате.
Публичните задължения: проверка, която нотариусът прави служебно
Прехвърлянето на вещни права върху имот се допуска след електронна проверка в НАП. Тя трябва да установи, че прехвърлителят няма непогасени публични задължения, подлежащи на принудително изпълнение. Данъчните задължения за самия имот се удостоверяват в данъчната оценка (ДОПК, чл. 264, ал. 1).
Последствието: какво става, ако измамата успее
Нищожни са договорите, при които липсва съгласие или предписаната от закона форма (ЗЗД, чл. 26). Нищожността обаче се установява по съдебен ред, отнема време и пари, а през това време имотът може да бъде препродаден. Исковата молба за нищожност на акт, подлежащ на вписване, също се вписва (ЗС, чл. 114, буква „а“). Превенцията е многократно по-евтина от делото.
Кратък протокол преди плащане
- Справка по партидата на имота в деня на сделката или в деня преди нея.
- Удостоверение за тежести за имота, проверено по 12-знаковия код.
- Пълномощно — копие предварително, потвърждение от удостоверилия нотариус, изрично овластяване за продажба.
- Гражданско състояние на продавача към датата на придобиване.
- Плащане по сметка на собственика или през нотариуса, освободено след вписване.
Пълният ред на проверките преди капаро: Преди да дадете капаро. Какво става в кабинета на нотариуса: Какво става при нотариуса.
Често задавани въпроси
Достатъчно ли е, че нотариусът е проверил пълномощното?
Нотариусът проверява представителната власт (ГПК, чл. 578, ал. 4). Подправено пълномощно с правдоподобен вид обаче може да мине. Допълнителната проверка при удостоверилия нотариус струва едно обаждане.
Оттеглих пълномощно. Защитен ли съм?
Не напълно. Оттеглянето не може да се противопостави на добросъвестни трети лица, освен ако прекратяването е подлежало на вписване и е вписано (ЗЗД, чл. 41). Поискайте оригинала обратно и заявете известяване от Имотния регистър.
Как да проверя дали удостоверението за тежести е истинско?
Въведете 12-знаковия код на uwt.registryagency.bg. Кодът е задължителен за удостоверенията, издадени от 19 март 2018 г. (Агенция по вписванията).
Кой печели при двойна продажба?
Като правило — купувачът, чийто акт е вписан по-рано (ЗС, чл. 113). Другият има вземания срещу продавача. Конкретният случай преценява адвокат.
Безплатно ли е SMS известяването?
Има безплатен вариант за собственици — физически лица, заявяван само на гише, и платен вариант, заявяван и онлайн (Агенция по вписванията).
Източници
- Закон за задълженията и договорите — чл. 18, 26, 37, 39, 40, 41, 42, 93; текст на registryagency.bg, посл. изм. ДВ бр. 35/2021: PDF (сверено на 05.11.2026).
- Закон за собствеността — чл. 112, 113, 114; текст на registryagency.bg (версия, публикувана 25.03.2022): PDF (сверено на 05.11.2026).
- Граждански процесуален кодекс — чл. 578, 586, 589; текст на registryagency.bg, посл. изм. ДВ бр. 55/2026: PDF (сверено на 05.11.2026).
- Семеен кодекс — чл. 21, 24; текст на registryagency.bg: PDF (сверено на 05.11.2026).
- Закон за кадастъра и имотния регистър — чл. 93; текст на registryagency.bg, посл. изм. ДВ бр. 95/2025: PDF (сверено на 05.11.2026).
- Правилник за вписванията — чл. 51 (в сила от 15.01.2026); текст на registryagency.bg, посл. изм. ДВ бр. 112/2025: PDF (сверено на 05.11.2026).
- Данъчно-осигурителен процесуален кодекс — чл. 264, ал. 1; текст на registryagency.bg, посл. изм. ДВ бр. 69/2026: PDF (сверено на 05.11.2026).
- Агенция по вписванията — страници „Проверка за автентичност на удостоверение за тежести“, „Удостоверения“, „Безплатно SMS оповестяване“, „Платено SMS оповестяване“, „E-mail Абонамент“: registryagency.bg/bg/registri/imoten-registar/ (сверено на 05.11.2026).
Текстът описва законодателството към 05.11.2026 и не е правен или данъчен съвет за конкретен случай.