От 1 януари 2026 г. официалната валута в България е еврото. Сделките с имоти не спряха и старите договори не отпаднаха: законът изрично запазва действието им, а сумите в левове в тях се смятат за суми в евро по фиксирания курс. Тази статия събира какво точно казва Законът за въвеждане на еврото в Република България за цените, договорите и кредитите, свързани с имоти — и кои въпроси остават за нотариуса, банката и юриста.
Датата и курсът: двете числа, от които зависи всичко
Според Българската народна банка еврото е въведено в България на 1 януари 2026 г., а левовете се обменят по официалния курс от 1,95583 лв. за 1 евро (БНБ, „Въпроси и отговори“, сверено на 05.11.2026).
Законът определя курса като неотменимо фиксиран, установен с регламент на Съвета на ЕС (Закон за въвеждане на еврото, чл. 5). Валутата е еврото, а едно евро се дели на сто цента (чл. 4).
Как се превалутира една сума: правилото, което трябва да знаете наизуст
Превалутирането става, като сумата в левове се раздели на пълния курс — шест цифри, с всичките пет знака след десетичната запетая (чл. 12, ал. 1). Курсът не се закръглява и не се съкращава (чл. 12, ал. 2).
Полученото се закръглява до втория знак след запетаята въз основа на третия: под пет — вторият знак остава, пет и повече — вторият знак се увеличава с единица (чл. 13, ал. 1).
Условен пример. Предварителен договор от 2025 г. посочва цена 250 000 лв. 250 000 ÷ 1,95583 = 127 822,970… Третият знак след запетаята е 0, затова цената в евро е 127 822,97 евро. Ако някой предложи „около 127 800 евро“ или „128 000 евро“, това е друга цена, а не превалутиране — тя се договаря изрично.
Условен пример. Месечен наем по стар договор 1 200 лв. 1 200 ÷ 1,95583 = 613,550… Третият знак е 0, следователно наемът е 613,55 евро.
Грешката, която се вижда най-често, е деление на 1,95 или на 1,956. На голяма сума разликата е стотици евро — и тя е в полза на една от страните без основание.
Старите договори: продължават, без да се подписва нищо ново
Въвеждането на еврото не засяга действието на съществуващите правни инструменти с позовавания на лева (чл. 11, ал. 1). Стойностите в левове в тях се смятат за стойности в евро по официалния курс и правилата за превалутиране и закръгляване (чл. 11, ал. 2).
Законът добавя три последици, важни за всяка сделка в ход (чл. 11, ал. 3):
- сроковете по договора не се променят;
- никой не се освобождава от задължение или от изпълнение;
- никоя страна не получава право едностранно да измени или прекрати договора заради еврото.
Същата алинея пази договореното между страните — ако сами сте уговорили друго, уговорката важи. Позоваване на лева без посочена сума се смята за позоваване на еврото (чл. 11, ал. 4).
Какво значи това на практика:
- Предварителен договор в левове. Остава в сила. Остатъкът от цената при окончателния договор е превалутираната сума. Задатъкът, платен в левове, се смята за платен в размер на превалутираната сума. Правилата за задатъка не се променят (ЗЗД, чл. 93).
- Договор за наем в левове. Наемът се плаща в евро по превалутирания размер. Срокът и предизвестието не се променят.
- Договор с инвеститор с вноски по схема. Вноските, определени в левове, се превалутират. Разсрочването и сроковете остават каквито са.
Някои страни все пак подписват анекс, за да запишат сумите в евро. Законът не го изисква за действието на договора. Анексът обаче помага, когато сумата е сложна — например процент от цена плюс фиксирана част. Анексът не бива да променя нищо друго, освен ако страните не го искат изрично.
Цените: какво казва законът за поскъпването
Превалутирането не може да поставя потребителите в по-неблагоприятно положение, отколкото ако еврото не беше въведено (чл. 7, ал. 1). Въвеждането на еврото не може да води до увеличение на цените, освен когато то е обосновано от обективни икономически фактори (чл. 7, ал. 2).
Периодът на двойно обозначаване на цените на стоки и услуги започна на 8 август 2025 г. и приключи на 8 август 2026 г. (Закон за изменение и допълнение на Закона за въвеждане на еврото, § 3, ДВ бр. 65/2025). В този период търговците трябваше да формират цените си „добросъвестно и прозрачно“ (чл. 15, ал. 4, създадена с § 3).
Законът за въвеждане на еврото не определя цените на имотите. Затова сравнявайте стара цена в левове с нова цена в евро само след точно превалутиране. Ако продавачът е обявявал 300 000 лв. през 2025 г., точният еквивалент е 153 387,56 евро (300 000 ÷ 1,95583). Обява за 155 000 евро е увеличение с около 1 612 евро — не „същата цена в евро“.
Какво показват официалните данни за цените на жилищата след 1 януари, разгледахме в статията за данните на Евростат за II тримесечие на 2026 г.
Ипотечните кредити: лихвата при превалутирането
За кредитите законът поставя две ясни граници към датата на въвеждане на еврото:
- при променлив лихвен процент новият процент не може да е по-висок от процента преди датата на въвеждане на еврото (чл. 44, ал. 3);
- при фиксиран лихвен процент процентът остава такъв, какъвто е договорен (чл. 44, ал. 4).
Когато бенчмаркът, върху който се смята променливата лихва, се промени съществено или спре да се изготвя, се прилага алтернативен бенчмарк. Кредиторът уведомява клиента по реда на съответния закон (чл. 44, ал. 1 и 2).
Законът измени и Закона за кредитите за недвижими имоти на потребители. От него отпаднаха изключенията за кредити в евро на потребител с доход в левове (§ 23, т. 1 и 2 от преходните и заключителните разпоредби).
Какво да направите:
- Сравнете лихвения процент по последното извлечение от 2025 г. с първото извлечение от 2026 г. Ако процентът по променлив кредит е по-висок към датата на въвеждане на еврото, поискайте писмено обяснение от банката.
- Проверете остатъка по главницата: остатъкът в левове, разделен на 1,95583 и закръглен по правилото, трябва да съвпада с остатъка в евро.
- Ако обмисляте рефинансиране, сравнете офертите по ГПР, а не само по лихва: ГПР, лихва и такси: как да сравните две оферти. За предсрочното погасяване: Предсрочно погасяване и рефинансиране.
Тази статия не съдържа кредитен съвет. Дали да рефинансирате или да погасите предсрочно, зависи от договора ви и от вашето финансово положение — решението е ваше, след разговор с банката и при нужда с независим финансов специалист.
Правото да поискате левовата стойност
В една година от датата на въвеждане на еврото всяко лице може да поиска информация за левовите стойности на своите права и задължения към датата на превалутиране (чл. 14, ал. 1). Лицата, извършили превалутирането — например банката по кредита — я дават безплатно в 7-дневен срок от искането (чл. 14, ал. 2).
Срокът изтича една година след 1 януари 2026 г. Ако имате кредит или депозит, свързан с имот, поискайте тази справка сега. Тя е най-лесният начин да проверите превалутирането.
Регистрите, данъците и публичните задължения
На датата на въвеждане на еврото административните органи и лицата с публични функции превалутират автоматично стойностите в регистрите си (чл. 47, ал. 1). Не е нужно да подавате заявление, за да „превърнете“ цената в стар нотариален акт. Актът остава с цената в левове, с която е сключен.
Съобщенията за данъка върху недвижимите имоти и за таксата за битови отпадъци, изпратени след въвеждането на еврото, са в евро (чл. 50, ал. 2). Публичните вземания към държавата и общините се плащат и събират в евро (чл. 52, ал. 1). В Закона за местните данъци и такси думата „левове“ е заменена с „евро“ и в приложение № 2 — приложението, по което се изчислява данъчната оценка на имотите (§ 39, т. 4 от преходните и заключителните разпоредби).
Декларациите за изтекъл период се попълват във валутата, която е била официална в края на периода. Ако периодът включва двойното обращение, се попълват в евро (чл. 50, ал. 1). Кой какво плаща при сделката, обяснихме в Данъци и такси при покупка и продажба на жилище.
Плащането на цената
Банкнотите и монетите в левове бяха законно платежно средство един месец от датата на въвеждане на еврото — периодът на двойно обращение (чл. 24). Този период е изтекъл. Цената по сделка с имот днес се плаща в евро. Как се плаща безопасно — превод, сметка на нотариуса, погасяване на ипотека от цената — разгледахме в Как се плаща цената на жилище.
Нови договори след 1 януари 2026 г.: какво да запишете
- Цената в евро, с цифри и с думи. При нотариалния акт цифрите, които се отнасят до съдържанието на сделката, се пишат и с думи (ГПК, чл. 578, ал. 3).
- Ако договорът продължава стар договор в левове — запишете и двете суми: първоначалната в левове и превалутираната в евро. Така никой няма да спори за закръгляването.
- Задатъкът — в евро, с ясна връзка към остатъка от цената.
- Наемът и индексацията — в евро. Ако индексацията е свързана с индекс, посочете точно кой и кой издава. За офисите: Договор за наем на офис: срок, вписване, индексация и еврото.
Кой дава окончателния отговор
- Превалутирането на кредит, лихвата и справката по чл. 14 — банката.
- Цената в нотариалния акт и таксите — нотариусът.
- Местните данъци и данъчната оценка в евро — общината по местонахождението на имота.
- Спор дали анекс към стар договор променя нещо повече от валутата — адвокат.
Често задавани въпроси
Трябва ли да подпиша анекс към предварителния договор заради еврото?
Не по закон. Сумите в левове се смятат за суми в евро по официалния курс (чл. 11, ал. 2). Анекс е полезен за яснота, но не е условие договорът да важи.
Може ли продавачът да се откаже от сделката заради еврото?
Въвеждането на еврото не дава право на страна едностранно да измени или прекрати договор (чл. 11, ал. 3). Други основания за разваляне се преценяват по договора и общите правила.
Как да проверя дали банката е превалутирала правилно кредита ми?
Поискайте левовата стойност на задължението към датата на превалутиране. Банката я дава безплатно в 7 дни, ако искането е направено в една година от въвеждането на еврото (чл. 14). Разделете на 1,95583 и сравнете.
Може ли лихвата по ипотеката ми да е скочила заради еврото?
При променлива лихва новият процент към датата на въвеждане на еврото не може да е по-висок от предишния. При фиксирана лихва процентът остава договореният (чл. 44, ал. 3 и 4). Последващи промени зависят от договора и бенчмарка.
Старият ми нотариален акт е с цена в левове. Трябва ли да го променям?
Не. Законът запазва действието на съществуващите актове (чл. 11, ал. 1), а регистрите превалутират стойностите си автоматично (чл. 47, ал. 1).
Източници
- Закон за въвеждане на еврото в Република България — приет на 07.08.2024 г., обн. ДВ бр. 70/2024; текст на parliament.bg: https://www.parliament.bg/bg/laws/ID/165589 (сверено на 05.11.2026). Използвани: чл. 4, 5, 7, 11, 12, 13, 14, 24, 44, 47, 50, 52; § 23 и § 39 от преходните и заключителните разпоредби.
- Закон за изменение и допълнение на Закона за въвеждане на еврото — обн. ДВ бр. 65/2025: https://www.parliament.bg/bg/laws/ID/166549 (сверено на 05.11.2026). Използван: § 3 (чл. 15, ал. 2 и 4). Законът е изменян и с ДВ бр. 25 и 49/2025 — текстът на тези изменения е в съответните броеве на „Държавен вестник“.
- Българска народна банка, „Въпроси и отговори“ за еврото — дата на въвеждане и курс: bnb.bg (сверено на 05.11.2026).
- Закон за задълженията и договорите — чл. 93; текст на registryagency.bg, посл. изм. ДВ бр. 35/2021: PDF (сверено на 05.11.2026).
- Граждански процесуален кодекс — чл. 578, ал. 3; текст на registryagency.bg, посл. изм. ДВ бр. 55/2026: PDF (сверено на 05.11.2026).
Текстът описва законодателството към 05.11.2026 и не е правен или данъчен съвет за конкретен случай.