Договор за наем на офис: срок, вписване, индексация и еврото

Накратко. По закона договорът за наем не може да е за повече от 10 години, освен ако е търговска сделка [1]. Договор за наем на имот за повече от една година се вписва в имотния регистър [2] — и от това зависи дали ще важи срещу нов собственик, ако сградата бъде продадена [1]. Индексацията работи само ако договорът казва точно кой индекс, с каква база и кога. От 01.01.2026 г. сумите в лева в старите договори се четат като суми в евро, без договорът да се прекратява [3].

Колко дълъг може да е договорът

• Общо правило — Правило: най-много 10 години; Източник: [1]
• Наемът е търговска сделка — Правило: 10-годишният таван не важи; Източник: [1]
• Подписва лице, което може да върши само действия по обикновено управление — Правило: най-много 3 години; Източник: [1]
• Уговорен е по-дълъг срок от позволения — Правило: договорът има сила за 10, съответно за 3 години; Източник: [1]

Търговска сделка е сделка на търговец, свързана с неговото занятие; при съмнение се приема, че е свързана [4]. Когато фирма наема офис за дейността си, обикновено говорим за търговска сделка. Дали конкретният договор е такъв — преценява юрист.

Ако от страна на наемодателя подписва пълномощник или управител с ограничени правомощия, поискайте от юриста изрично становище за срока. Същото важи, ако планирате да удължавате договора с анекси — как се брои срокът, е въпрос към юриста преди подписване.

Вписване: какво става, ако сградата бъде продадена

Договорите за наем на недвижим имот за срок над една година подлежат на вписване в имотния регистър [2]. Законът урежда три положения при продажба на имота [1]:

• Вписан в имотния регистър — Важи ли срещу новия собственик: остава в сила
• Не е вписан, но има достоверна дата — Важи ли срещу новия собственик: до уговорения срок, но не повече от една година от продажбата
• Няма достоверна дата, наемателят владее имота — Важи ли срещу новия собственик: като договор без определен срок

Договор без определен срок всяка страна може да прекрати с едномесечно предизвестие [1]. Ако наемателят загуби ползването преди края на срока заради продажбата, наемодателят му дължи обезщетение [1].

Практическият извод: ако наемате за повече от година и влагате средства в преустройство на офиса, вписването е вашата защита при продажба. Таксата за вписване по общото правило на тарифата е 0,1 % от цената, по която е таксуван актът, но не по-малко от 5,11 € [5]; как се изчислява основата при договор за наем — питайте нотариуса.

От 15.01.2026 г. наемател или бъдещ наемател със срок над една година може да получи незаверен препис от имотния регистър въз основа на договора [6]. На практика: преди да подпишете, можете да видите какви тежести има имотът.

Индексация: как да е записана, за да работи

Наемът не се индексира „сам“. Клаузата работи, ако отговаря на четири въпроса:

1. Кой индекс? НСИ публикува „Индекси на потребителските цени“ (ИПЦ) и „Хармонизирани индекси на потребителските цени“ (ХИПЦ) [7]. Евростат публикува ХИПЦ за еврозоната [8]. Това са различни числа.
2. Каква база? От 2026 г. базовата година на ХИПЦ е 2025 = 100, а класификацията на стоките и услугите е обновена; индексите се публикуват и с база 2015 = 100 [8]. Старите клаузи остават изчислими, но клаузата трябва да назовава точно серията и какво става при бъдеща смяна на базата или на класификацията.
3. Кога и колко често? Дата на индексация и период, за който се мери изменението.
4. Има ли таван или под? Например — индексация само нагоре или с максимален процент. Това е въпрос на договаряне между страните.

Еврото и старите договори в лева

От 01.01.2026 г.:

• Въвеждането на еврото не засяга действието на договорите, в които има позоваване на лева [3].
• Сумите в лева се считат за суми в евро по официалния курс [3]. Официалният курс е неотменимо фиксираният курс, определен в регламент на Съвета на ЕС [3]: 1,95583 лева за 1 евро [9].
• Еврото не дава право на нито една страна едностранно да промени или прекрати договора [3].
• Превалутирането става с пълния курс, с всичките пет знака след десетичната запетая, а закръгляването до цент — по правилата на закона [3].

Пример: наем 4 000 лв. месечно става 2 045,17 € (4 000 / 1,95583, закръглено до цент).

Какво да проверите преди подпис

• Кой подписва от страна на наемодателя и с какви правомощия? — Защо: влияе на максималния срок [1]
• Над една година ли е срокът? — Защо: ако да — вписване [1][2]
• Има ли ипотека или други тежести върху имота? — Защо: вижте регистъра [6]
• Индексът, базата, датата и таванът ясни ли са? — Защо: без тях клаузата е повод за спор
• Сумите в евро ли са записани? — Защо: старите договори в лева продължават [3], но сумите в евро улесняват всяко плащане

Кой дава окончателния отговор

Юрист — за формата, срока и вписването. Счетоводител — за данъчното третиране на наема. Тази статия е общ преглед, не правна консултация.

Как помагаме

Подготвяме параметрите на наема — площ, срок, индексация, разходи — и ги сверяваме с документите на имота, преди договорът да стигне до юриста. Свържете се с нас.

Често задавани въпроси

Може ли договор за наем на офис да е за 15 години? Ако наемът е търговска сделка, 10-годишният таван по закона не важи [1]. Ако не е, договорът има сила за 10 години [1].

Трябва ли да впиша договора за наем? Договорите за наем на имот за срок над една година подлежат на вписване [2]. Вписаният договор остава в сила и спрямо нов собственик [1].

Какво става с наема, ако собственикът продаде офиса? Зависи от това дали договорът е вписан и дали има достоверна дата — вписаният остава в сила, невписаният с достоверна дата важи до една година от продажбата [1].

Договорът ми е в лева. Невалиден ли е сега? Не. Договорите продължават, а сумите в лева се четат като суми в евро по официалния курс [3].

Еврото дава ли ми право да прекратя договора? Не. Законът изрично изключва такова право [3].

Източници

Проверено на 04.11.2026.

1. Закон за задълженията и договорите, чл. 229, 236, 237, 238 (консолидиран текст до ДВ бр. 42/2018, публикуван от Агенцията по вписванията) — https://www.registryagency.bg/media/filer_public/2018/11/27/zakon_za_zadlzheniiata_i_dogovorite.pdf
2. Правилник за вписванията, чл. 4, б. „е“ (консолидиран текст до ДВ бр. 112/2025, публикуван от Агенцията по вписванията) — https://www.registryagency.bg/media/filer_public/2026/01/08/pravilnik_za_vpisvaniiata.pdf
3. Закон за въвеждане на еврото в Република България, чл. 5, чл. 11, ал. 1–4, чл. 12, чл. 13 (ДВ бр. 70/2024) — https://dv.parliament.bg/DVWeb/showMaterialDV.jsp?idMat=224950
4. Търговски закон, чл. 286, ал. 1–3 (консолидиран текст до ДВ бр. 66/2023, публикуван от Агенцията по вписванията) — https://www.registryagency.bg/media/filer_public/2023/08/01/trgovski_zakon_EYuci3c.pdf
5. Тарифа за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията, чл. 2, ал. 1 (извлечение в евро, 30.12.2025) — https://www.registryagency.bg/media/filer_public/2025/12/30/izvlechenie_tarifair.docx
6. ПМС № 334/17.12.2025 (ДВ бр. 112/19.12.2025), § 6 — Правилник за вписванията, чл. 51, ал. 3, т. 3, в сила от 15.01.2026 — https://dv.parliament.bg/DVWeb/showMaterialDV.jsp?idMat=240118
7. НСИ, „Инфлация и индекси на потребителските цени“ — https://www.nsi.bg/bg/content/2524/
8. Евростат, метаданни ХИПЦ (prc_hicp) — https://ec.europa.eu/eurostat/cache/metadata/en/prc_hicp_esms.htm
9. Областна администрация Враца, „Онлайн калкулатор за превалутиране“ (официален курс 1,95583 лева за 1 евро) — https://vratsa.government.bg/novini/onlayn-kalkulator-za-prevalutirane-

Текстът е общ преглед по публични източници към посочената дата. Не е правна консултация.