Жилище в офис: кога законът го позволява и чие съгласие трябва

Накратко. Офисът в жилище не е въпрос само на табела на вратата. В съществуваща жилищна сграда в етажна собственост законът допуска офис по правило на първия или полуподземния етаж, с нотариално заверено съгласие на непосредствените съседи; на други етажи — само по изключение и с решение на общото събрание [1]. Ако няма строителни работи, промяната става с разрешение от главния архитект [2]. Ако има — по общия ред, с проект и разрешение за строеж [3]. Офис, „направен“ без тези стъпки, е юридически все още жилище — и това излиза наяве при продажба, кредит или проверка.

Кой казва, че имотът е офис

Предназначението на обекта е записано в кадастъра чрез код. „Промяна на предназначението“ по закона е промяна на начина на ползване по кадастралните кодове [3]. Ако кодът на старото и новото предназначение съвпада, разрешение не е нужно [3]. При жилище → офис кодовете са различни.

Съгласия: от кого и в каква форма

• Първи или полуподземен етаж — Какво се изисква: изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици на жилища — непосредствени съседи; Източник: [1]
• Друг надземен етаж — Какво се изисква: само по изключение: решение на общото събрание, взето по установения ред, и нотариално заверено съгласие на всички непосредствени съседи; Източник: [1]
• Дейност с масов достъп и наднормен шум в жилищна, курортна или вилна зона — Какво се изисква: допълнително — нотариално заверено съгласие на всички собственици и носители на ограничени вещни права в съседните поземлени имоти; Източник: [1]

Законът казва, че решението на общото събрание се взема „по установения ред“ [1] — т.е. по правилата за етажната собственост. Конкретното мнозинство проверете с юрист преди свикване на събранието.

Още две изисквания на закона [1]:

• към проекта за преустройство задължително се прилага становище на инженер-конструктор с пълна проектантска правоспособност, че конструкцията не се натоварва повече и не се засяга;
• преустройство не се допуска, ако за новия обект не могат да се осигурят нужните гаражи или места за паркиране в същия имот; изключения може да допусне органът, който издава разрешението за строеж.

Отделно: за новоизграждащи се жилищни сгради законът от 2021 г. изисква обектите за стопански и обслужващи дейности да се разполагат под жилищните обекти [1][4]. Това правило е за нови сгради; за съществуващи важат правилата от таблицата.

Разрешение от главния архитект — когато няма строителни работи

От 2021 г. законът предвижда отделен документ: разрешение за промяна на предназначението, издавано от главния архитект на общината [2]. Условията са три [2]:

1. спазени изискванията за съгласия (таблицата по-горе);
2. спазени правилата за застрояване;
3. положителни становища на компетентните органи.

Разрешението се съобщава на заинтересуваните лица и се публикува в Единния публичен регистър по устройство на територията [1].

Практиката в София по указанията на Направлението по архитектура и градоустройство [3]:

• редът се прилага за обекти, които вече имат разрешение или удостоверение за ползване (или са законни по преходните правила);
• изисква се осигуряване на паркиране по закона;
• ако има строителни работи извън простите ремонти, се минава по общия ред — проект и разрешение за строеж.

След разрешението по новия ред не е нужно ново въвеждане в експлоатация — законът изрично изключва тези обекти [1].

Таксите в етажната собственост

От 2023 г. общото събрание избира как се разпределят разходите за управление и поддръжка: поравно на човек, по идеални части или поравно на обект; решението е с мнозинство поне 51 % от идеалните части [5]. Който упражнява професия или дейност в обект с достъп на външни лица, плаща разходите за управление и поддържане на общите части в размер от трикратния до петкратния, определен с мотивирано решение на общото събрание [6]. Ако обектът има отделен вход, плаща обичайния размер [6]. Това е разход, който трябва да влезе в сметката, преди да превърнете жилището в офис.

Какво рискувате без процедура

• При продажба: купувачът купува жилище, не офис. Цената, кредитът и застраховката следват документите, не табелата.
• При кредит: банката оценява по документите.
• При спор със съседи: липсата на съгласие е аргумент срещу вас.

Чеклист преди да купите или наемете „офис“ в жилищна сграда

1. Какво е предназначението по кадастъра?
2. Има ли разрешение за промяна на предназначението или разрешение за строеж за преустройството?
3. Има ли нотариално заверени съгласия на съседите и, ако е нужно, решение на общото събрание?
4. Как етажната собственост разпределя разходите за обекта?
5. Има ли паркиране, ако се изисква?

Ако отговорът на 1–3 е „не знам“, това не е офис по документи. Вижте и защо „няма записи“ не означава „чисто“: „Нула записа“ не е чисто.

Кой дава окончателния отговор

Архитект — за допустимостта и проекта. Юрист — за съгласията и решенията на общото събрание. Главният архитект на общината — с разрешението. Тази статия е общ преглед, не правна или техническа консултация.

Как помагаме

Проверяваме по документите какво е предназначението на обекта и какво липсва, и подреждаме кой специалист какво решава. Свържете се с нас, преди да подпишете.

Често задавани въпроси

Мога ли да ползвам жилището си като офис без разрешение? Промяната на предназначението изисква съгласия [1] и разрешение от главния архитект, ако няма строителни работи [2], или разрешение за строеж, ако има [3].

Чие съгласие трябва, ако жилището е на първия етаж? Нотариално заверено съгласие на всички собственици на жилища — непосредствени съседи [1].

А ако е на петия етаж? Законът го допуска само по изключение — с решение на общото събрание и нотариално заверени съгласия на непосредствените съседи [1].

Трябва ли ново разрешение за ползване след промяната? Ако промяната е по реда за промяна без строителни работи — не; законът изключва тези обекти от въвеждане в експлоатация [1].

Кой издава разрешението, ако няма строителни работи? Главният архитект на общината [2].

Източници

Проверено на 04.11.2026.

1. Закон за устройство на територията, чл. 38, ал. 2, 3, 7, 9, 10; чл. 39, ал. 2; чл. 147а, ал. 2; чл. 178, ал. 2 (консолидиран текст на МРРБ, последно изменение в текста ДВ бр. 47/2025) — https://www.mrrb.bg/bg/zakon-za-ustrojstvo-na-teritoriyata-84665/
2. Закон за изменение и допълнение на ЗУТ, ДВ бр. 16/23.02.2021, § 45 (нов чл. 147а), § 61 (чл. 178, ал. 2) — https://dv.parliament.bg/DVWeb/showMaterialDV.jsp?idMat=156082
3. Направление „Архитектура и градоустройство“ — Столична община, указания по чл. 147а ЗУТ (вкл. § 5, т. 41 ДР ЗУТ, чл. 38, ал. 9) — https://nag.sofia.bg/FileBrowser/File?path=esoft.portal%2FUKAZANIA%2FUKAZANIA+ZA+147A+OT+ZUT.+NOVO+1.pdf
4. ЗИД ЗУТ, ДВ бр. 16/2021, § 10 (чл. 38, ал. 2) — https://dv.parliament.bg/DVWeb/showMaterialDV.jsp?idMat=156082
5. Закон за изменение и допълнение на ЗУЕС, ДВ бр. 82/29.09.2023, § 1 и § 24 (чл. 6, чл. 17, чл. 51) — https://dv.parliament.bg/DVWeb/showMaterialDV.jsp?idMat=199767
6. Закон за управление на етажната собственост, чл. 51, ал. 5 и 6 (консолидиран текст на МРРБ, до ДВ бр. 49/2025) — https://www.mrrb.bg/static/media/ups/categories/attachments/%D0%97%D0%90%D0%9A%D0%9E%D0%9D%20%D0%97%D0%90%20%D0%A3%D0%9F%D0%A0%D0%90%D0%92%D0%9B%D0%95%D0%9D%D0%98%D0%95%20%D0%9D%D0%90%20%D0%95%D0%A2%D0%90%D0%96%D0%9D%D0%90%D0%A2%D0%90%20%D0%A1%D0%9E%D0%91%D0%A1%D0%A2%D0%92%D0%95%D0%9D%D0%9E%D0%A1%D0%A246a3c71e54613504593ae572692e38dea2f0878e3959140de481dc67cb9a23b3.docx

Текстът е общ преглед по публични източници към посочената дата. Не е правна или техническа консултация.