Тежести върху имота: ипотека, възбрана, искова молба — как се четат

Удостоверението за тежести е най-краткият документ в една сделка с имот и най-често прочетеният погрешно. Купувачите търсят в него думата „няма“ и спират дотам. Тази статия показва какво точно съдържа удостоверението, какво означава всеки вид вписване, кое от тях спира сделката и как всяко се заличава, когато имотът се продава. Всеки член е с връзка към официалния текст в раздел „Нормативна уредба“ на Агенцията по вписванията.

Какво е удостоверението за тежести и какво не е

Вписването в имотния регистър служи да даде гласност на актовете за имоти. Така го определя чл. 1 от Правилника за вписванията. Удостоверението е извлечение от тази гласност: служба по вписванията удостоверява какво е вписано, отбелязано и заличено.

Според чл. 45 от Правилника удостоверенията се издават за определено лице, за определен недвижим имот или за определен период, който посочва заявителят. Чл. 47, ал. 1 урежда удостоверението за имот: в него се посочват вписванията, отбелязванията и заличаванията за тежести и права, а ако такива няма, това се удостоверява изрично.

Тук е първият капан. По чл. 47, ал. 2 заявлението трябва да съдържа данните на лицата, до които се отнася справката, и на техните преки праводатели. По чл. 46, ал. 1 удостоверението за лице показва само вписванията на името на посочените лица. Регистърът се води по лица. Ако в заявлението е посочен само днешният собственик, ипотека или възбрана по партидата на предишния собственик може да не излезе в удостоверението.

Негативен пример. Продавачът е купил апартамента преди две години. Купувачът поръчва удостоверение само за продавача и получава „няма вписани тежести“. Ипотеката, учредена от предишния собственик, обаче стои по неговата партида и не е заличена. Документът е верен. Въпросът е бил зададен непълно.

Удостоверението не казва колко е дългът по ипотеката, нито дали делото по вписаната искова молба още тече. Това се проверява в банката, в съда или при съдебния изпълнител.

Как да четем записите: вписване, отбелязване, заличаване

Записите в удостоверението са три вида:

• Вписване е самият акт: продажба, ипотека, възбрана, искова молба.
• Отбелязване е допълнение към вписан акт. Например решението по вписана искова молба се отбелязва към нея (чл. 115 от Закона за собствеността; чл. 14 от Правилника).
• Заличаване премахва действието на вписването. Ипотеката, например, се заличава чрез отбелязване до вписания акт с посочване на документа и датата (чл. 19, ал. 3 от Правилника).

Правилото е просто: всяко вписване търси своето заличаване. Ипотека без заличаване е действаща в регистъра, дори кредитът да е изплатен.

Кои актове се вписват

Чл. 112 от Закона за собствеността изброява подлежащите на вписване актове: прехвърляне на собственост и учредяване на други вещни права, делби, договори за наем за срок над една година, съдебни решения, които заместват такива актове, и други. Чл. 113 посочва последицата: невписаният акт не може да се противопостави на трето лице, което по-рано е придобило и вписало права от същия собственик. Затова датата на вписване има значение.

Ипотека: какво казва записът

Ипотеката е уредена в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Тя възниква с вписването в имотния регистър въз основа на договор или на закона (чл. 166). В удостоверението ще срещнете два вида:

• Договорна ипотека се учредява с нотариален акт. Той посочва кредитора, длъжника, имота, обезпеченото вземане и сумата (чл. 167). Такъв е случаят при банков кредит, обезпечен с имота.
• Законна ипотека възниква в полза на продавача върху продадения имот, за обезпечаване на вземанията му по договора. Възниква и в полза на съделител, на когото се дължи допълване на дела (чл. 168). Ако сте купили на разсрочено плащане и сте видели такъв запис, той обезпечава неплатената част от цената.

Четири неща от ЗЗД обясняват записа:

• Редът. Ипотеката има ред от вписването (чл. 169, ал. 2). Ако има две ипотеки, по-ранната се удовлетворява първа.
• Сумата. Ипотеката обезпечава вземането до размера на вписаната сума (чл. 174). Вписаната сума показва горна граница. Тя не е текущият остатък по кредита.
• Срокът. Действието на вписването трае 10 години. То се продължава само ако вписването се поднови преди изтичането им (чл. 172). Ако 10 години са минали без подновяване, заличаването става по молба на заинтересования без други доказателства (чл. 22 от Правилника).
• Следването. Кредиторът се удовлетворява от цената на имота, „в чиято собственост и да се намира той“ (чл. 173, ал. 1 ЗЗД). Ипотеката следва имота при продажба. Ако купите ипотекиран имот, без ипотеката да е заличена, кредиторът на продавача запазва правото да насочи изпълнение върху вашия имот.

Възбрана: три различни произхода

Възбраната е забрана за разпореждане с имота. Тя се вписва по разпореждане на съдията по вписванията в службата по местонахождение на имота (чл. 23 от Правилника). Записът има значение и според това кой я е наложил:

• Обезпечителна възбрана. Налага я съдът като мярка по висящо или бъдещо дело (чл. 397, ал. 1, т. 1 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК)). Вписва се със заповедта на съда. В нея е посочено дали обезпечава парична сума, и каква, или искът е за собствеността на самия имот (чл. 24 от Правилника).
• Изпълнителна възбрана. Вписва се по искане на съдебния изпълнител, когато взискането е насочено към имота. Писмото съдържа номера на изпълнителното дело и данни за изпълнителния лист (чл. 26 от Правилника). Съдебният изпълнител описва имота едва след като провери, че той е бил на длъжника към деня на възбраната (чл. 483 ГПК). Така започва пътят към публична продан.
• Възбрана от друг орган. Вписва се, когато я иска учреждение или длъжностно лице, на което законът е дал такова право (чл. 25 от Правилника). Обща възбрана върху всички имоти на едно лице е допустима само когато законът изрично я предвижда (чл. 29, ал. 3).

Последицата е определена в ГПК. Разпорежданията на длъжника след вписването на възбраната са недействителни спрямо взискателя и присъединилите се кредитори (чл. 452, ал. 1 и 2). Срещу тях не могат да се противопоставят и прехвърлянията, които не са били вписани преди възбраната (чл. 453, т. 1). Купувач на възбранен имот придобива права, които кредиторът може да игнорира, и имотът остава достъпен за принудителното изпълнение.

Искова молба: съдебен спор, вписан към имота

Вписването на искова молба означава, че някой оспорва в съда акт, свързан с имота. Чл. 114 от Закона за собствеността разграничава три групи с различни последици.

• Буква „а“: искове за разваляне, унищожаване, отменяване или нищожност на подлежащ на вписване акт. Правилникът ги свързва с конкретните основания от ЗЗД и Закона за наследството (чл. 11, буква „а“). Ако специална норма не урежда друго, вписването само дава гласност на спора. Самото решение обаче може да засегне собствеността. Например, ако договорът, с който продавачът е придобил имота, бъде обявен за нищожен.
• Буква „б“: иск за сключване на окончателен договор по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Обикновено го предявява купувач по предварителен договор, на когото продавачът е отказал да прехвърли имота. Вещните права и възбраните, придобити и наложени след вписването на тази молба, не могат да се противопоставят на ищеца.
• Буква „в“: искове за други решения по чл. 112, буква „з“. Правата, придобити от трети лица след вписването, също не могат да се противопоставят на ищеца.

Когато искът бъде уважен, съдът дава на ищеца шестмесечен срок да отбележи решението. След изтичането на срока вписването на исковата молба губи действието си (чл. 115, ал. 2 ЗС). Решение по невписана искова молба действа спрямо трети лица от деня на вписването си (чл. 115, ал. 4 ЗС).

Негативен пример. Купувач вижда вписана искова молба по чл. 19, ал. 3 ЗЗД от трета страна. Продавачът го уверява, че делото е безнадеждно. Ако искът бъде уважен, третото лице става собственик, а правата на новия купувач, вписани след молбата, не могат да му се противопоставят.

Кое спира сделката и кое се решава в нея

Ипотеката е тежест, която може да се уреди в самата сделка, защото заличаване може да иска всеки заинтересован (чл. 19, ал. 3 от Правилника). Възбраната и исковата молба по букви „б“ и „в“ са тежести, които се решават преди сделката, а не в нея.

Как се заличава всяко вписване при продажба

Ипотека. Вписването се заличава въз основа на съгласието на кредитора, дадено в нотариално заверена форма, или въз основа на влязло в сила съдебно решение. Заличаването погасява ипотеката (чл. 179 ЗЗД; чл. 19, ал. 1 от Правилника). Заличаване може да иска всеки заинтересован (чл. 19, ал. 3 от Правилника), включително купувачът. Затова сделката може да се структурира така, че част от цената да погаси дълга и кредиторът да издаде съгласие за заличаване. Как точно се съчетават плащането и заличаването, се договаря с банката на продавача и се описва в договора. Допуска се и частично заличаване (чл. 21).

Възбрана. Заличава се по писмено нареждане на учреждението или длъжностното лице, което я е наложило (чл. 31, ал. 1 от Правилника). При изпълнителна възбрана това е съдебният изпълнител, при обезпечителна – съдът. Кога органът ще издаде нареждането, се изяснява с него преди сделката.

Искова молба. В партидната книга се отбелязва съдебният акт, който постановява заличаването или прекратява делото (чл. 13 от Правилника).

Ипотека след публична продан. Тук правилата са различни. С публичната продан всички ипотеки се погасяват (чл. 175, ал. 1 ЗЗД), освен ако купувачът е поел дълга със съгласието на кредитора (ал. 2). Заличаването става по молба на купувача с влязлото в сила и вписано постановление за възлагане и удостоверение от съдебния изпълнител (чл. 19, ал. 2 от Правилника). Подробно процедурата е описана в статията ни „Имот от публична продан: как работи и къде са капаните“.

Кратък протокол за четене

1. Поискайте удостоверение за имота и включете в заявлението всички собственици и преките им праводатели (чл. 47, ал. 2 от Правилника).
2. Проверете дали периодът на справката покрива целия период на собствеността на продавача и на праводателя му.
3. Свържете всяко вписване със заличаването му. Вписване без заличаване е действащо.
4. При ипотека проверете датата. Ако са минали над 10 години без подновяване, тя е кандидат за заличаване по чл. 22 от Правилника. Остатъкът по кредита се удостоверява от банката, не от регистъра.
5. При възбрана установете произхода ѝ: съд, съдебен изпълнител или друг орган. От произхода зависи кой може да нареди заличаването.
6. При искова молба установете буквата от чл. 114 ЗС и състоянието на делото.
7. Поискайте актуално удостоверение възможно най-близо до датата на сделката.

По темата вижте още „Преди да дадете капаро: как да проверите кой е собственикът и какво тежи върху апартамента?“, „Ипотекиран апартамент: как се продава и как се купува безопасно?“, „Какво става при нотариуса — покупко-продажбата на апартамент стъпка по стъпка“ и „Измами с имоти: как да ги разпознаем и предотвратим“.

Източници

Всички текстове са проверени на 05.11.2026 г. в раздел „Нормативна уредба“ на Агенцията по вписванията:

• Закон за собствеността, чл. 112–116: registryagency.bg/…/zakon_za_sobstvenostta_36.pdf (проверено на 05.11.2026 г.)
• Правилник за вписванията, чл. 1, 4, 11–14, 19–31, 45–47: registryagency.bg/…/pravilnik_za_vpisvaniiata.pdf (проверено на 05.11.2026 г.)
• Закон за задълженията и договорите, чл. 19, 166–179: registryagency.bg/…/zakon_za_zadlzheniiata_i_dogovorite.pdf (проверено на 05.11.2026 г.)
• Граждански процесуален кодекс, чл. 397, 452, 453: registryagency.bg/…/grazhdanski_protsesualen_kodeks.pdf (проверено на 05.11.2026 г.)

Статията е с информативна цел и не е правен съвет.