Имот от публична продан: как работи и къде са капаните

Публичната продан привлича с началната си цена. Законът я определя на 80% от оценката на имота. Купувачът обаче купува по различни правила от обикновената сделка: не преговаря с продавача, оглежда имота при ограничени условия, плаща в кратък срок и придобива собствеността едва когато постановлението за възлагане влезе в сила. Тази статия проследява процедурата по Гражданския процесуален кодекс (ГПК) стъпка по стъпка и показва къде купувачът носи риск.

Всички членове са проверени в официалния текст на ГПК, публикуван в раздел „Нормативна уредба“ на Агенцията по вписванията. Номерацията на поръчаните чл. 485–499 съвпада с официалния текст. За пълната картина са използвани и съседните чл. 483–484 и 500–501е.

Откъде идва имотът

Имотът се продава в изпълнително дело срещу собственика, който е длъжник. Съдебният изпълнител първо налага възбрана. След това описва имота, като преди това проверява, че имотът е бил собственост на длъжника към деня на възбраната. Проверката се прави чрез справка в данъчните или нотариалните книги или по друг начин. Ако няма сигурни данни, се взема предвид владението (чл. 483).

Описът съдържа местонахождението и границите на имота, наложените ипотеки и възбрани, дължимите данъци и началната цена (чл. 484, ал. 1). До проданта имотът остава във владение на длъжника, който трябва да го пази като добър стопанин (чл. 486).

Оценка и начална цена

Съдебният изпълнител назначава вещо лице, което трябва да е вписано в регистъра на независимите оценители или в списъка на вещите лица. Страните могат да оспорят заключението в 7-дневен срок. При повече оценки стойността е средноаритметичната от тях (чл. 485, ал. 1–3).

Началната цена е 80% от стойността на имота (чл. 485, ал. 4). При първата продан тя не може да е по-ниска от данъчната оценка, когато такава е определена (ал. 5). Ако първата продан не успее, взискателят може да поиска нова продан. Тя започва не по-рано от месец след първата, при начална цена 90% от предишната (чл. 494, ал. 2).

Пример за сметката. Оценка 200 000 евро означава начална цена 160 000 евро на първата продан и 144 000 евро на втората. Това е сметка по закона, не прогноза за крайната цена.

Обявлението: документът, който се чете пръв

След изтичане на една седмица от описа съдебният изпълнител изготвя обявление за проданта (чл. 487, ал. 1). То посочва:

• собственика и описанието на имота;
• дали имотът е ипотекиран;
• установените ограничени вещни права към момента на възбраната;
• вписаните искови молби, възбрани и договори за наем;
• началната цена, мястото и датите на проданта.

Обявлението се поставя в канцеларията на съдебния изпълнител, в районния съд, в общината или кметството, на самия имот и на интернет страницата на окръжния съд. Това става най-малко един ден преди началото на проданта (чл. 487, ал. 2). Съдебният изпълнител определя и времето, в което имотът може да се оглежда (ал. 4). Книжата по проданта се държат в канцеларията на районния съд на разположение на всеки, който се интересува (чл. 488, ал. 2).

Наддаването: плик, задатък и едно предложение

Проданта се провежда в сградата на районния съд, трае един месец и завършва в посочения ден (чл. 488, ал. 1). Правилата са строги:

• Задатък. Всеки участник внася задатък от 10% от началната цена по сметка на съдебния изпълнител (чл. 489, ал. 1).
• Едно предложение. Цената се посочва с цифри и с думи. Подава се в запечатан плик заедно с квитанцията за задатъка, в канцеларията на районния съд. Всеки наддавач има право само на едно предложение (чл. 489, ал. 2 и 4).
• Граници. Предложение под началната цена е недействително. Недействително е и предложение, което надхвърля началната цена с повече от 30% (чл. 489, ал. 6).
• Оттегляне. Предложението може да се оттегли до края на работното време в последния ден (чл. 489, ал. 5).

Някои лица нямат право да наддават: длъжникът, неговият законен представител, служителите на съда и на съдебния изпълнител, както и лицата по чл. 185 от Закона за задълженията и договорите. Продажба на такова лице е недействителна (чл. 490). Ако длъжникът плати всичко по делото преди края на срока за предложенията, проданта не се извършва (чл. 491).

Обявяване на купувач

В началото на работния ден след края на проданта съдебният изпълнител отваря пликовете в присъствието на явилите се наддавачи и съставя протокол. Купувач е предложилият най-висока цена. При равни предложения купувачът се определя чрез жребий (чл. 492, ал. 1).

На място е възможно и устно наддаване. Явил се наддавач може да предложи цена, по-висока с един задатък. Съдебният изпълнител пита три пъти има ли по-високо предложение с още един задатък. Купувач става този, който е предложил най-високата цена (чл. 492, ал. 2). Практическото следствие е, че присъствието при отварянето може да промени резултата.

Купувачът внася цената, като приспада задатъка, в двуседмичен срок от обявяването (чл. 492, ал. 3). Ако не плати, губи задатъка, а купувач става следващият наддавач по размер на предложението. Той трябва да плати в едноседмичен срок (чл. 493).

Постановление за възлагане и обжалване

Когато купувачът плати в срок, съдебният изпълнител му възлага имота с постановление (чл. 496, ал. 1). От влизането в сила на постановлението купувачът придобива всички права, които длъжникът е имал върху имота. Правата на трети лица, които не могат да се противопоставят на взискателите, не могат да се противопоставят и на купувача (ал. 2).

Постановлението може да се обжалва само от две групи. Първата са лицата, внесли задатък до последния ден на проданта, и взискателят, участвал като наддавач. Втората е длъжникът. Основанията са две: наддаването не е извършено надлежно или имотът не е възложен по най-високата предложена цена (чл. 435, ал. 3). Жалбата се подава чрез съдебния изпълнител до окръжния съд в двуседмичен срок (чл. 436, ал. 1).

Ако постановлението не е обжалвано, продажбата може да се оспорва по исков ред само в два случая. Първият е при участие на лице без право да наддава. Вторият е при невнесена цена (чл. 496, ал. 3).

Въвод във владение

Купувачът се въвежда във владение от съдебния изпълнител въз основа на влязлото в сила постановление. Той представя удостоверения за платените такси за прехвърляне и за вписване на постановлението (чл. 498, ал. 1). Въводът се извършва срещу всяко лице, което владее имота. По думите на закона, то „може да се брани само с иск за собственост“ (ал. 2). Правилото обхваща и наемателите и арендаторите с договори, вписани след първата ипотека (ал. 3).

Какво става с ипотеките

С публичната продан всички ипотеки се погасяват. Погасяват се и вещните права, учредени след първата ипотека. Ипотекарните кредитори се удовлетворяват от цената по реда на ипотеките си (чл. 175, ал. 1 от ЗЗД). Изключение има, ако купувачът поеме задължението със съгласието на кредитора (ал. 2). Заличаването в регистъра става по молба на купувача. Към нея се прилагат влязлото в сила и вписано постановление и удостоверение от съдебния изпълнител, че ипотеката не е поета (чл. 19, ал. 2 от Правилника за вписванията).

Електронният публичен търг

Имотът може да се продаде и чрез електронен публичен търг. Той се провежда по искане на страна или по решение на съдебния изпълнител, на онлайн платформа на Министерството на правосъдието (чл. 501а). Правилата се различават от тези при плика:

• регистрацията на наддавачите продължава един месец, а задатъкът е същият, 10% (чл. 501г);
• наддаването трае 7 дни на стъпки: 10%, 5% или 2% от началната цена според размера ѝ (чл. 501д и 501е);
• предложение в последните 10 минути удължава търга с още 10 минути, но общо с не повече от 48 часа (чл. 501е, ал. 2);
• сроковете за плащане и последиците от неплащане са същите като при класическата продан (чл. 501е, ал. 6 и 7).

Законът изрично допуска покупката на търга да се финансира от банка (чл. 501а, ал. 3).

Капаните за купувача

1. Сроковете не чакат кредита. Цената се плаща в две седмици от обявяването. При неплащане задатъкът се губи (чл. 492, ал. 3 и чл. 493, т. 1). Финансирането трябва да е решено преди подаването на плика.
2. Собствеността не е гарантирана. Съдебният изпълнител проверява собствеността по документи и владение (чл. 483). Законът обаче предвижда случая, в който съдът по-късно установи, че длъжникът не е бил собственик. Тогава купувачът може да търси обратно платената цена, лихви и разноски (чл. 499). Това е право на вземане, не имот.
3. Може да се продава само част. При съсобствен имот се продава само идеалната част на длъжника, освен ако другите съсобственици писмено се съгласят да се продаде целият имот (чл. 500). Купувачът на идеална част става съсобственик с хора, които не е избирал.
4. Огледът е ограничен. Имотът е у длъжника до проданта (чл. 486). Огледът е в определено от съдебния изпълнител време (чл. 487, ал. 4). Купувачът не получава гаранциите, които дава продавач в обикновен договор.
5. Не всяка тежест изчезва. Погасяват се ипотеките и правата, учредени след първата ипотека. Правата, които могат да се противопоставят на взискателите, остават. Затова обявлението и книжата се четат ред по ред, включително за вписани наеми и ограничени вещни права.
6. Времето до ключа е по-дълго от месеца на проданта. Обжалването, влизането в сила, вписването на постановлението и въводът следват проданта. Срокът на тези стъпки не е фиксиран в закона като общ срок.
7. Цената не е общият разход. Въводът става срещу удостоверения за платени такси по прехвърлянето и вписването (чл. 498, ал. 1). Те се добавят към предложената цена.

Какво се проверява преди плика

1. Обявлението и книжата в районния съд: опис, оценка, тежести, наеми (чл. 487–488).
2. Актуално удостоверение за тежести за имота и за длъжника, с преките му праводатели. Как се чете, обяснява статията ни „Тежести върху имота: ипотека, възбрана, искова молба — как се четат“.
3. Дали имотът е съсобствен и каква част се продава (чл. 500).
4. Кой живее в имота и на какво основание.
5. Оглед в определеното време и оценка на състоянието.
6. Финансиране, което може да се извърши в двуседмичния срок.
7. Пълният бюджет: цена, данъци и такси за прехвърляне и вписване, ремонт.

Свързани материали: „Ипотекиран апартамент: как се продава и как се купува безопасно?“, „Данъци и такси при покупка и продажба на жилище: кой какво плаща“, „Скритите разходи при покупка и притежание на имот“ и „Методи за оценка на имот: сравнителен, доходен и разходен подход“.

Източници

• Граждански процесуален кодекс, чл. 435, 436, 483–501е (редакция до ДВ бр. 55/2026): registryagency.bg/…/grazhdanski_protsesualen_kodeks.pdf (проверено на 05.11.2026 г.)
• Закон за задълженията и договорите, чл. 175 и 185: registryagency.bg/…/zakon_za_zadlzheniiata_i_dogovorite.pdf (проверено на 05.11.2026 г.)
• Правилник за вписванията, чл. 19, ал. 2: registryagency.bg/…/pravilnik_za_vpisvaniiata.pdf (проверено на 05.11.2026 г.)
• Раздел „Нормативна уредба“ на Агенцията по вписванията: registryagency.bg/bg/za-agenciyata/normativna-uredba/ (проверено на 05.11.2026 г.)

Статията е с информативна цел и не е правен съвет.