Цената е само първият ред
При покупка на имот договорената цена е най-видимият разход, но не единственият. Част от разходите се плащат веднъж — при сделката. Друга част се плащат всяка година, докато притежавате имота, независимо дали го ползвате или отдавате. Тук ги подреждаме в две групи и посочваме къде е официалният източник за всяка сума. Правилата за местните данъци и такси по-долу са за Столична община; в другите общини размерите са различни.
Разходи при покупката
Данък при придобиване
При възмездно придобиване на недвижим имот се дължи местен данък. Законът за местните данъци и такси (ЗМДТ) оставя на общинския съвет да определи размера му между 0,1 и 3 на сто върху оценката на прехвърляното имущество (ЗМДТ, чл. 47, ал. 2, проверено на 05.11.2026). Столичният общински съвет е определил 3 на сто, а при замяна — върху оценката на имуществото с по-висока стойност (Наредба за определяне на размера на местните данъци на СОС, чл. 35, ал. 2, проверено на 05.11.2026).
Кой плаща: приобретателят, освен ако е уговорено друго; ако е уговорено двете страни да дължат данъка, те отговарят солидарно (същата наредба, чл. 33, ал. 1). Уговорете изрично в предварителния договор кой поема данъка.
Такса за вписване в Имотния регистър
Нотариалният акт се вписва в Службата по вписванията. Таксата е 0,1 на сто върху цената, по която е таксуван актът; когато цената не е посочена, таксата се определя върху оценка по приложение № 2 към ЗМДТ (Тарифа за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията, чл. 2, ал. 1, проверено на 05.11.2026). Тарифата посочва и минимален размер на таксата.
Ако покупката е с ипотечен кредит, ипотеката също се вписва — по същия член на тарифата. При последващо заличаване на вписването се събира половината от събраната такса за вписване (Тарифа, чл. 3, ал. 1).
Нотариална такса
Нотариусът събира такса за изповядване на сделката. Поискайте предварително точна сметка от нотариуса и я включете в бюджета на сделката.
Данък сгради до деня на сделката
При прехвърляне на имот данъкът върху недвижимите имоти, дължим до прехвърлянето — включително за месеца на прехвърлянето — се плаща от прехвърлителя преди сделката (ЗМДТ, чл. 28, ал. 3). Като купувач проверете при нотариуса, че няма задължения за данъци и такси по имота.
Други еднократни разходи
- възнаграждение на посредник или консултант, адвокат, оценител — по договор;
- при кредит — банкова оценка, такси за разглеждане и отпускане, застраховки, изисквани от банката (сравнете ги през ГПР; виж ГПР, лихва и такси: как се сравняват оферти);
- ремонт и обзавеждане преди нанасяне или отдаване.
Разходи при притежание
Данък върху недвижимите имоти
ЗМДТ дава на общинския съвет рамка от 0,1 до 4,5 на хиляда върху данъчната оценка (ЗМДТ, чл. 22). В Столична община размерът е 1,875 на хиляда върху данъчната оценка (Наредба на СОС, чл. 15). Данъчната оценка не е пазарната цена — тя се определя по норми от приложение № 2 към ЗМДТ и ви се съобщава от общината (чл. 16 от наредбата).
- За имот, който е основно жилище, данъкът се дължи с 50 на сто намаление (Наредба на СОС, чл. 19, ал. 1). Ако имотът ще се отдава, уточнете с отдел „Местни данъци и такси“ дали за него се ползва намалението.
- Данъкът се плаща независимо дали имотът се използва (чл. 12).
- Срокове: на две равни вноски — до 30 юни и до 31 октомври; при плащане за цялата година до 30 април — отстъпка 5 на сто (Наредба на СОС, чл. 11; ЗМДТ, чл. 28, ал. 1–2).
Такса за битови отпадъци
Таксата се определя в годишен размер ежегодно с решение на Столичния общински съвет въз основа на план-сметка (Наредба за определяне и администриране на местни такси и цени на услуги, чл. 18, ал. 2, проверено на 05.11.2026). Плаща се на четири равни вноски — до 30 април, 30 юни, 30 септември и 30 ноември (чл. 20, ал. 1). За новопридобит имот се събира от началото на месеца след придобиването (чл. 21, ал. 1).
Основата се променя. В текста на наредбата таксата за жилищата се определя в промили върху данъчната оценка (чл. 27, ал. 1). От 01.01.2026 г. ЗМДТ определя количеството битови отпадъци като водеща основа (ЗМДТ, чл. 67, ал. 4), а Столичният общински съвет е приел образци на документи за прехода към новите основи (Столична община — Образци на документи, проверено на 05.11.2026). Колко дължите за конкретния имот, вижте в данъчното съобщение или в отдел „Местни данъци и такси“ на района.
Етажна собственост и ремонтен фонд
Апартаментът е част от сграда с общи части — входове, стълбища, асансьор, покрив, фасада. Почистването, осветлението и ремонтите им струват пари, които се събират от собствениците. Управлението на етажната собственост се урежда от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС). Преди покупка поискайте от управителя:
- размера на месечните вноски за поддръжка и за ремонт;
- решенията на общото събрание за предстоящи ремонти и дали има събрани средства за тях;
- дали имотът има задължения към етажната собственост.
Действащата редакция на ЗУЕС четете в официален източник; конкретните суми зависят от решенията на общото събрание на вашата сграда.
Застраховка
Застраховката на имота е отделен годишен разход. При ипотечен кредит банката може да изисква застраховка с определено покритие — попитайте предварително кои застраховки са задължителни по договора.
Поддръжка и износване
Уреди, бойлер, дограма, боядисване между наематели. Това са разходи, които не идват всяка година, но идват. Заложете годишна сума за поддръжка, вместо да ги третирате като изненада.
Празни месеци
Месецът без наемател не е разход във фактура, но е загубен доход — а данъкът, таксите и вноските към етажната собственост продължават да се плащат. Заложете поне един сценарий с празни месеци в сметката. Как празните месеци влияят на паричния поток: Имот за дългосрочен наем и статията за паричния поток на инвестиционен имот в рубриката Инвестиции и финанси.
Данък върху дохода от наем
Наемът е доход на собственика. Как се облага — данъчна основа, признати разходи, ставка, авансови плащания и годишна декларация — проверете в Закона за данъците върху доходите на физическите лица и в указанията на Националната агенция за приходите (НАП), или с данъчен консултант. Ако наемателят е фирма, уточнете с нея и с консултанта кой и как удържа данъка.
Контролен списък
- Кой плаща данъка при придобиване — записано в предварителния договор
- Сметка от нотариуса преди сделката
- Такса вписване на акта (и на ипотеката, ако има кредит)
- Данъчна оценка и годишен данък върху недвижимите имоти
- Такса за битови отпадъци за годината
- Вноски и предстоящи ремонти в етажната собственост
- Застраховка
- Резерв за поддръжка
- Сценарий с празни месеци
- Данък върху наема — проверен с НАП или консултант
Често задавани въпроси
Колко е данъкът при придобиване в София?
3 на сто върху оценката на прехвърляното имущество, по чл. 35, ал. 2 от наредбата на Столичния общински съвет. Законовата рамка е от 0,1 до 3 на сто (чл. 47, ал. 2 от ЗМДТ).
Купувачът или продавачът плаща данъка при придобиване?
По наредбата на СОС — приобретателят, освен ако е уговорено друго. Страните могат да се договорят различно, затова го запишете в договора.
Има ли отстъпка за данък сгради?
Да — 5 на сто при плащане на целия годишен данък до 30 април (чл. 11, ал. 2 от наредбата на СОС; чл. 28, ал. 2 от ЗМДТ).
Как се изчислява такса смет за 2026 г.?
От 01.01.2026 г. ЗМДТ въвежда количеството отпадъци като водеща основа, а Столична община подготвя прехода към новите основи. Точната сума за вашия имот е в данъчното съобщение или в отдел „Местни данъци и такси“ на района.
Колко данък се плаща върху наема?
Ставката, признатите разходи и сроковете са в Закона за данъците върху доходите на физическите лица. Проверете действащата редакция и указанията на НАП или се консултирайте с данъчен консултант.
Този текст не е инвестиционен съвет.
Източници
Всички източници са отворени и проверени на 05.11.2026.
- Закон за местните данъци и такси — чл. 22, чл. 28, ал. 1–3, чл. 47, ал. 2, чл. 67, ал. 4 (портал „Нормативни актове – Столична община“): https://sofia.obshtini.bg/doc/10436
- Наредба за определяне на размера на местните данъци на Столичен общински съвет — чл. 11, 12, 15, 16, 19, 33, 35: https://sofia.obshtini.bg/doc/385434
- Наредба за определяне и администриране на местни такси и цени на услуги, предоставяни от Столична община — чл. 18, 20, 21, 27: https://sofia.obshtini.bg/doc/243444
- Столична община — Образци на документи (преход към новите основи за такса битови отпадъци): https://www.sofia.bg/bg/sample-documents
- Тарифа за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията — чл. 2, ал. 1; чл. 3, ал. 1 (Агенция по вписванията, „Нормативна уредба“): https://www.registryagency.bg/media/filer_public/2026/08/01/tarifa_za_drzhavnite_taksi_sbirani_ot_agentsiia_po_vpisvaniiata.pdf