Имот за дългосрочен наем: брутна и нетна доходност — как се смятат

Имотът за дългосрочен наем е най-разпространената инвестиционна стратегия в недвижими имоти — и тази, при която сметката се прави най-често грешно. Грешката почти винаги е една: сравнява се наемът с цената, а разходите остават извън сметката.

Този материал показва двете сметки — брутната и нетната — с илюстративен пример. Примерът не е пазарна оценка и не е обещание за доходност.

Брутна доходност

Брутната доходност показва какъв процент от цената на имота носи годишният наем, преди всякакви разходи.

Брутна доходност = годишен наем ÷ цена на имота × 100

Тя е полезна само за едно: бързо сравнение между обяви. За решение тя е недостатъчна, защото не включва нито един разход.

Нетна доходност

Нетната доходност показва какво реално остава.

Нетна доходност = (годишен наем − загуба от празни периоди − годишни разходи − данъци) ÷ (цена на имота + разходи по придобиване + ремонт и обзавеждане) × 100

Разликата е и в числителя, и в знаменателя:

• В числителя се изваждат празните месеци, разходите по държане и данъците.
• В знаменателя се добавят всички пари, вложени в имота — не само цената по нотариален акт.

Разходите, които най-често се изпускат

При покупката:

• нотариални такси и такси по вписване;
• местни данъци и такси при придобиване — проверете в общината;
• комисиона на посредник;
• ремонт, обзавеждане, уреди.

При държането:

• местни данъци и такси за притежаването на имота — проверете в общината;
• разходи за управление и поддръжка на етажната собственост;
• застраховка;
• текуща поддръжка и подмяна на уреди;
• празни периоди между наемателите;
• данък върху дохода от наем.

Актуалните ставки на местните данъци и такси проверете в съответната община. Правилата за облагане на дохода от наем — на сайта на Националната агенция за приходите.

Илюстративен пример

Числата по-долу са измислени, закръглени и служат само за показване на сметката. Те не са пазарни данни за който и да е град или квартал.

• Цена на имота — Сума: 150 000 €
• Разходи по придобиване, ремонт и обзавеждане — Сума: 10 000 €
• **Общо вложени** — Сума: 160 000 €
• Наем — Сума: 650 € на месец
• Годишен наем при 12 платени месеца — Сума: 7 800 €
• Един празен месец годишно — Сума: −650 €
• Годишни разходи по държане — Сума: −900 €
• **Остатък преди данък върху дохода** — Сума: 6 250 €

• Брутна доходност: 7 800 ÷ 150 000 = 5,2%
• Нетна доходност преди данък върху дохода: 6 250 ÷ 160 000 = 3,9%
• Нетна доходност след данък: изчислете с актуалните правила на Националната агенция за приходите.

В примера разликата между брутната и нетната доходност е над 1,3 процентни пункта още преди данъка. В реална сделка тя може да е по-голяма или по-малка.

Две неща, които сметката не показва

1. Промяната в цената на имота. Тя е отделен източник на доход или на загуба и се реализира едва при продажба.
2. Кредитът. Ако покупката е с ипотека, лихвата е разход, а вноската по главницата — не. Лихвите на ЕЦБ от 16 септември 2026 г. са 2,50% по депозитното улеснение и 2,65% по основните операции по рефинансиране (БНБ); лихвата по конкретния кредит се договаря с банката.

Пазарният фон

Според Евростат наемите в България през септември 2026 г. са със 7,6% по-високи от година по-рано, а цените на жилищата през II тримесечие на 2026 г. — с 15,5%. Това са средни стойности за страната. Наемът и цената на конкретен имот се определят от конкретния пазар.

Рисковете

• Празни периоди — всеки месец без наемател е пряка загуба.
• Наемателят — неплащане, повреди, спорове.
• Големи ремонти — покрив, фасада, асансьор, инсталации в етажната собственост.
• Лихвите — при кредит с плаваща лихва вноската може да се промени.
• Ликвидността — продажбата отнема време.

Какво да проверите преди покупка

1. Собственост и тежести в Имотния регистър на Агенцията по вписванията.
2. Етажната собственост — задължения на имота към нея, решения на общото събрание за предстоящи ремонти.
3. Техническото състояние — инсталации, влага, дограма.
4. Реалния наем — сравним с подобни имоти, отдадени в района, не с обявите.
5. Пълната сметка по формулата по-горе, с вашите числа.

Често задавани въпроси

Каква доходност от наем е „добра“? Не даваме такъв ориентир. Сравнявайте нетната доходност с алтернативите, които са достъпни лично за вас, и с риска, който поемате.

Включва ли се ипотечната вноска в разходите? Само лихвата. Вноската по главницата е спестяване в имота, не разход.

Как се облага доходът от наем? Актуалните правила за облагане на дохода от наем — на сайта на Националната агенция за приходите.

Трябва ли договорът за наем да е писмен? Писменият договор е в интерес и на двете страни. За конкретните условия се консултирайте с юрист.

Защо празните месеци са толкова важни? Един празен месец годишно означава загуба на около 8% от годишния наем.

Източници

1. Евростат, HICP (prc_hicp_manr), позиция „Действително платени наеми“, 12.2025 — https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/prc_hicp_manr/default/table
2. Евростат, House price index (prc_hpi_q), обновено 01.10.2026 — https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/prc_hpi_q/default/table
3. БНБ, „Основни лихвени проценти на ЕЦБ (в сила от 16 септември 2026 г.)“, проверено 04.11.2026 — https://www.bnb.bg/

Серията „Инвестиционни стратегии в недвижими имоти“

1. Как да изберете стратегия: капитал, време и риск
2. Имот за дългосрочен наем
3. Краткосрочен наем
4. Ремонт и препродажба
5. Покупка „на зелено“
6. Търговски имоти: офис, склад, магазин
7. Продажба с обратен наем
8. АДСИЦ и фондове за имоти

Това не е инвестиционен съвет. Материалът е с образователна цел. Той описва публични данни и практиката на DJIA Consult и не е лична препоръка или покана за сделка с финансови инструменти. DJIA Consult не е лицензиран инвестиционен посредник по Закона за пазарите на финансови инструменти. За решения за личния си портфейл се обърнете към инвестиционен консултант, лицензиран от Комисията за финансов надзор.

Имотите са нашата работа от 2007 г. Ако обмисляте конкретна покупка, продажба или проверка на имот — вижте услугите на DJIA Consult или заявете консултация за парцел.