АДСИЦ и фондове за имоти: имотен пазар без да купувате имот

Не всяка инвестиция в имоти изисква да купите имот. Дружествата със специална инвестиционна цел (АДСИЦ) и имотните фондове позволяват на инвеститора да притежава дял от портфейл с имоти — без нотариален акт, без наематели и без ремонти.

Тази статия обяснява как работи този клас и с какво се различава от прекия имот. Тя не описва и не оценява конкретни дружества или фондове.

Какво е АДСИЦ

АДСИЦ е акционерно дружество със специална инвестиционна цел. В България дейността на тези дружества се урежда със Закона за дружествата със специална инвестиционна цел и за дружествата за секюритизация (ЗДСИЦДА).

Инвеститорът не купува имот, а акции в дружество, което притежава имоти. Доходът идва от дивидентите и от промяната в цената на акциите.

Актуалните изисквания към дружествата и официалната информация за тях проверете на сайта на Комисията за финансов надзор. Ако акциите се търгуват на борса — котировките са на сайта на Българската фондова борса.

Аналогът в света: REITs

В САЩ и Европа сходните дружества се наричат REITs (Real Estate Investment Trusts). State Street Investment Management пише в методологията си, че REITs „have historically earned returns between bonds and stocks“ — исторически са носили доходност между облигациите и акциите, заради стабилните доходи и възможността за поскъпване.

• State Street IM — Издание: Q4 2026, към 30.09.2026, 10+ г., местна валута; Клас: Глобални REITs (FTSE EPRA/NAREIT Developed); Очаквана доходност годишно: 6,5%; Волатилност: 18,0%
• State Street IM — Издание: същото; Клас: Преки имоти в САЩ (за сравнение); Очаквана доходност годишно: 9,0%; Волатилност: 10,8%

Две неща от тази таблица:

1. REITs се люлеят почти колкото акциите — 18% годишно. Защото цената им се определя всеки ден на борсата.
2. Преките имоти изглеждат по-спокойни — 10,8%, отчасти защото стойността им се определя от периодични оценки, а не от ежедневна търговия.

Числата са преди инфлация, такси и данъци и не са прогноза за българския пазар.

С какво се различава от прекия имот

• Минимален капитал — Пряк имот: цената на един имот; АДСИЦ / фонд: цената на една или няколко акции/дяла
• Разпределение — Пряк имот: един адрес; АДСИЦ / фонд: портфейл от имоти
• Ликвидност — Пряк имот: месеци; АДСИЦ / фонд: зависи от търговията на борсата
• Управление — Пряк имот: от собственика; АДСИЦ / фонд: от дружеството
• Контрол — Пряк имот: пълен; АДСИЦ / фонд: никакъв
• Цена — Пряк имот: видима само при сделка; АДСИЦ / фонд: всеки ден на борсата

Рисковете

• Борсовата цена може да се отклонява от стойността на имотите в портфейла — нагоре или надолу.
• Ликвидност — при слаба търговия продажбата на акциите може да е трудна или да стане на по-ниска цена.
• Концентрация — едно дружество може да притежава имоти от един вид или в един град.
• Задлъжнялост — кредитите на дружеството увеличават и печалбата, и загубата.
• Управление — инвеститорът зависи от решенията и разходите на ръководството.

Какво да проверите

1. Официалната информация за дружеството на сайта на Комисията за финансов надзор.
2. Годишните и тримесечните отчети — какви имоти притежава, какви са задълженията, какви дивиденти е изплащало.
3. Търговията с акциите — обеми и цени на сайта на Българската фондова борса.
4. Таксите и разходите за управление (при фондовете).

Решението дали изобщо да се инвестира в такива инструменти е въпрос към лицензиран инвестиционен консултант.

Често задавани въпроси

АДСИЦ имот ли е? Не. Това е акция в дружество, което притежава имоти.

Къде да намеря официална информация за АДСИЦ? На сайта на Комисията за финансов надзор и на сайта на Българската фондова борса.

Къде да видя цената на акциите? Ако акциите се търгуват на борса — на сайта на Българската фондова борса.

Каква доходност носят? Не обещаваме доходност. State Street очаква за глобалните REITs 6,5% годишно за над 10 години при волатилност 18%, но това не е прогноза за българския пазар.

Дава ли DJIA Consult препоръки за АДСИЦ? Не. DJIA Consult не е лицензиран инвестиционен посредник. Нашата работа е прекият имот.

Източници

1. State Street Investment Management, Long-term Asset Class Forecasts Q4 2026 (вкл. методология за REITs), към 30.09.2026 — https://www.ssga.com/library-content/assets/pdf/global/ltacf/2026/long-term-asset-class-forecasts-q4-2026.pdf
2. Комисия за финансов надзор, официален сайт — https://www.fsc.bg/
3. Българска фондова борса, официален сайт — https://www.bse-sofia.bg/

Серията „Инвестиционни стратегии в недвижими имоти“

1. Как да изберете стратегия: капитал, време и риск
2. Имот за дългосрочен наем
3. Краткосрочен наем
4. Ремонт и препродажба
5. Покупка „на зелено“
6. Търговски имоти: офис, склад, магазин
7. Продажба с обратен наем
8. АДСИЦ и фондове за имоти

Това не е инвестиционен съвет. Материалът е с образователна цел. Той описва публични данни и практиката на DJIA Consult и не е лична препоръка или покана за сделка с финансови инструменти. DJIA Consult не е лицензиран инвестиционен посредник по Закона за пазарите на финансови инструменти. За решения за личния си портфейл се обърнете към инвестиционен консултант, лицензиран от Комисията за финансов надзор.

Имотите са нашата работа от 2007 г. Ако обмисляте конкретна покупка, продажба или проверка на имот — вижте услугите на DJIA Consult или заявете консултация за парцел.