Как да изберем наемател и какво да пише в договора за наем

Дългосрочният наем изглежда лесен: ключ срещу месечна сума. Рискът обаче е в двете неща, които се решават преди първия ден — кого пускате в имота и какво сте записали в договора. Законът за задълженията и договорите урежда наема в дванадесет члена. Голяма част от тях важат само „ако не е уговорено друго“ — тоест договорът ви може и трябва да ги уточни. Тази статия минава през избора на наемател, клаузите на договора с правното им основание, депозита, приемо-предавателния протокол и данъчната страна.

Част 1. Изборът на наемател

Законът не урежда как се избира наемател. Това е въпрос на преценка и на ред. Ето реда, който намалява риска.

Какво да поискате

• Самоличност. Документ за самоличност при подписването — за да е ясно кой е страна по договора.
• Платежоспособност. Разумно доказателство, че наемът е поносим за наемателя: трудов договор, служебна бележка, договор с клиент при самонаети. Искайте минимално необходимото — личните данни на наемателя също са защитени и не бива да събирате повече, отколкото ви трябва.
• Предишен наем. Контакт с предишния наемодател, ако наемателят е съгласен.
• Кой ще живее. Всички пълнолетни обитатели, домашни любимци, ще се ползва ли имотът за дейност.

Сигналите, които учат повече от препоръките

• Наемателят иска да плати няколко месеца в брой веднага и да подпише без оглед.
• Отказва договор „на хартия“ или иска в договора да е друга сума от реално плащаната.
• Не може да обясни източника на дохода си, а наемът е съществена част от него.
• Настоява за пренаемане на части от имота или за краткосрочно отдаване на трети лица.

Последният сигнал има и правна страна. Ако не е уговорено противното, наемателят може да пренаеме части от имота без съгласието на наемодателя (ЗЗД, чл. 234). Ако не искате това — забранете го изрично в договора. Краткосрочният наем има свой режим: Краткосрочен наем: категоризиране, данъци и етажна собственост.

Част 2. Договорът: клауза по клауза

Предметът и ползването

С договора за наем наемодателят предоставя вещ за временно ползване, а наемателят плаща определена цена (ЗЗД, чл. 228). Наемателят ползва имота за определеното в договора ползване, а при липса на такова — по предназначението му (ЗЗД, чл. 232).

Запишете: точния адрес и идентификатор, прилежащите части (мазе, паркомясто), предоставеното обзавеждане (в протокола) и ползването — „за жилище на наемателя и семейството му“, а не „за ползване“.

Срокът

Договорът за наем не може да е за повече от десет години, освен ако е търговска сделка. Ако е сключен за по-дълго, има сила за десет години (ЗЗД, чл. 229). Лицата, които могат да вършат само обикновено управление, не сключват наем за повече от три години (същият член).

Ако след изтичане на срока наемателят продължи да ползва имота със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се смята продължен за неопределен срок (ЗЗД, чл. 236). Ако не искате автоматично продължаване, възразете писмено преди края на срока.

Прекратяването

Договор без определен срок всяка страна може да прекрати с едномесечно предизвестие. Ако наемът е уговорен на ден — с еднодневно (ЗЗД, чл. 238).

При неплащане важи общото правило за разваляне на двустранен договор: кредиторът дава подходящ срок с предупреждение, че след него ще смята договора за развален. Предупреждението е писмено, когато договорът е писмен (ЗЗД, чл. 87).

Запишете: срок на предизвестие и за двете страни, начин на връчване (адрес, имейл), основания за прекратяване без предизвестие — например неплащане на два последователни наема след писмено предупреждение.

Наемната цена и разходите

Наемателят плаща наемната цена и разходите, свързани с ползването на имота (ЗЗД, чл. 232). „Разходите, свързани с ползването“ са спорно място — изброете ги: ток, вода, топлоенергия, интернет, вноски за поддръжка към етажната собственост. Отделно уговорете кой плаща данъка върху недвижимия имот и таксата за битови отпадъци.

Валутата. От 1 януари 2026 г. валутата е еврото. Сумите в левове по стари договори се смятат за суми в евро по курса 1,95583 и правилата за закръгляване (Закон за въвеждане на еврото, чл. 11, ал. 2). Еврото не дава право на никоя страна едностранно да измени или прекрати договора (чл. 11, ал. 3). Новите договори пишете в евро.

Запишете: сума в евро, дата на плащане, банкова сметка, индексация (ако има — по кой индекс и кога). Плащането по банков път оставя доказателство и за двете страни.

Състоянието и поправките

Ако не е уговорено друго, наемодателят предава имота в състояние, отговарящо на ползването. Ако не е, наемателят може да иска поправка, намаление на наема или разваляне, както и обезщетение (ЗЗД, чл. 230). Наемодателят не отговаря за недостатъци, които наемателят е знаел или е могъл да узнае при обикновено внимание, освен ако са опасни за здравето (същият член).

Дребните поправки за повреди от обикновено употребление са за наемателя. Законът дава примери: замърсяване на стени, разяждане на кранове и брави, запушване на комини. Поправките на другите повреди, които не са причинени виновно от наемателя, са за наемодателя (ЗЗД, чл. 231). Ако наемодателят не ги извърши и наемателят ги направи с грижата на добър стопанин, той може да прихване стойността им срещу наема (същият член).

Запишете: праг за „дребна поправка“ в евро, срок за уведомяване за повреда, срок за реакция на наемодателя, достъп до имота за огледи и ремонти с предварително уведомление.

Етажната собственост

Наемателят на помещение в етажна собственост е длъжен да изпълнява правилата за реда и управлението ѝ. Иначе може да бъде изваден от помещението и по искане на управата на етажната собственост (ЗЗД, чл. 235). Приложете правилника на етажната собственост, ако има такъв.

Продажба на имота по време на наема

Вписаният договор за наем остава в сила спрямо купувача. Договор с достоверна дата е задължителен за купувача до изтичането на срока си, но не повече от една година от прехвърлянето. Ако няма достоверна дата и наемателят владее имота, договорът е задължителен като договор без определен срок (ЗЗД, чл. 237).

Договорите за наем на недвижим имот за срок над една година се вписват (ЗС, чл. 112, буква „е“; Правилник за вписванията, чл. 4, буква „е“). За вписване се приемат само актове, извършени по нотариален ред или с нотариално заверен подпис (Правилник за вписванията, чл. 3, ал. 1). Частният документ има достоверна дата за трети лица от деня, в който е заверен (ГПК, чл. 181, ал. 1), а нотариусът може да удостовери датата на представяне на документа (ГПК, чл. 589, ал. 1). Повече за продажба на отдаден имот: Продавате или купувате къща с наематели.

Част 3. Депозитът

Разделът за наем в Закона за задълженията и договорите (чл. 228–239) не съдържа правила за депозит. Това значи, че депозитът е изцяло уговорка — и всичко, което не запишете, ще бъде спорно при напускането.

Запишете:

• размера в евро и кога се плаща;
• какво обезпечава: неплатен наем, неплатени сметки, щети над нормалното износване;
• че не може да се ползва като последен наем без съгласие на наемодателя;
• срока за връщане след предаването на имота и как се удостоверяват удръжките — с протокол и документи;
• какво става с депозита при продажба на имота.

Условен пример. Депозит, равен на два месечни наема. При напускане протоколът отбелязва счупена врата на шкаф. Наемодателят удържа стойността ѝ по фактура и връща остатъка в уговорения срок. Без протокол при влизане тази удръжка е трудна за доказване.

Част 4. Приемо-предавателният протокол

Законът предполага, до доказване на противното, че наемателят е приел имота в добро състояние (ЗЗД, чл. 233). Наемателят дължи обезщетение за вредите, причинени по време на ползването, освен ако докаже, че не отговаря за тях. Отговаря и за вредите, причинени от домакинството му и от пренаемателите (същият член).

Тази презумпция е в полза на наемодателя — но само докато състоянието при предаване е ясно. Протоколът я прави използваема и за двете страни.

Протоколът при влизане съдържа:

• дата, страни, подписи;
• показания на електромер, водомери, топломер;
• списък на обзавеждането и уредите, с марка и състояние;
• описание на всяко помещение: стени, подове, врати, дограма, санитария;
• датирани снимки, приложени към протокола или изпратени по имейл в деня на предаване;
• брой предадени ключове и карти.

Протоколът при напускане повтаря същите точки и отбелязва разликите. Той е основата за удръжките от депозита.

Наемателят е длъжен да съобщава незабавно за повредите и посегателствата върху имота (ЗЗД, чл. 233). Запишете в договора как става това.

Част 5. Данъците

Доходът от наем на имот, получен от физическо лице, се облага по Закона за данъците върху доходите на физическите лица. Ставката, нормативно признатите разходи, авансовите вноски, годишната декларация и случаите, когато наемателят е фирма и удържа данъка, са уредени в този закон. Действащият му текст и указанията се публикуват от Националната агенция за приходите на nra.bg. За конкретния ви случай се консултирайте със счетоводител.

Ако след 1 януари 2026 г. попълвате декларация за период, приключил преди това, паричните стойности се посочват във валутата, която е била официална в края на периода. Ако периодът включва двойното обращение — в евро (Закон за въвеждане на еврото, чл. 50, ал. 1).

Как се смятат брутната и нетната доходност: Имот за дългосрочен наем: брутна и нетна доходност. Паричният поток след разходи: Паричният поток на инвестиционен имот. Скритите разходи по притежанието: Скритите разходи при покупка и притежание на имот.

Тази статия не е инвестиционен съвет. Дали да отдадете имота и на каква цена е ваше решение, съобразено с вашите цели и разходи.

Кратък списък преди подписа

1. Самоличност и платежоспособност на наемателя — проверени.
2. Ползване, срок, предизвестие — записани.
3. Наем и разходи в евро — изброени.
4. Пренаемане — разрешено или забранено изрично.
5. Поправки — праг и срокове.
6. Депозит — размер, предназначение, срок за връщане.
7. Протокол със снимки и показания — подписан.
8. Над една година — подпис с нотариална заверка и вписване.

Договор за наем на офис има допълнителни въпроси — ДДС, вписване, индексация: Договор за наем на офис.

Често задавани въпроси

Трябва ли договорът за наем да е при нотариус?

За действителността на договора — не. Договорът за срок над една година обаче се вписва, а за вписване се приемат актове с нотариално заверен подпис (Правилник за вписванията, чл. 3, ал. 1 и чл. 4, буква „е“). Вписаният договор остава в сила спрямо купувач на имота (ЗЗД, чл. 237).

Колко може да е депозитът?

Законът не определя размер — разделът за наем в ЗЗД не урежда депозита. Размерът и условията за връщане са въпрос на уговорка.

Наемателят спря да плаща. Какво правя?

Изпратете писмено предупреждение с подходящ срок и изрично посочете, че след него ще смятате договора за развален (ЗЗД, чл. 87). Ако наемателят не напусне, следващата стъпка е съдебна — консултирайте се с адвокат.

Може ли наемателят да пренаеме стая без мое съгласие?

Да, ако в договора не е уговорено противното (ЗЗД, чл. 234). Забранете го изрично, ако не го искате.

Кой плаща смяната на счупен кран?

Разяждането на кранове при обикновено употребление законът сочи като дребна поправка за сметка на наемателя. Другите повреди, които не са по вина на наемателя, са за наемодателя (ЗЗД, чл. 231).

Източници

• Закон за задълженията и договорите — чл. 87, 228–239; текст на registryagency.bg, посл. изм. ДВ бр. 35/2021: PDF (сверено на 05.11.2026).
• Закон за собствеността — чл. 112, буква „е“; текст на registryagency.bg (версия, публикувана 25.03.2022): PDF (сверено на 05.11.2026).
• Правилник за вписванията — чл. 3, ал. 1; чл. 4, буква „е“; текст на registryagency.bg, посл. изм. ДВ бр. 112/2025: PDF (сверено на 05.11.2026).
• Граждански процесуален кодекс — чл. 181, ал. 1; чл. 589, ал. 1; текст на registryagency.bg, посл. изм. ДВ бр. 55/2026: PDF (сверено на 05.11.2026).
• Закон за въвеждане на еврото в Република България — чл. 11, 50; обн. ДВ бр. 70/2024: parliament.bg (сверено на 05.11.2026).

Текстът описва законодателството към 05.11.2026 и не е правен или данъчен съвет за конкретен случай.