Защо „наем × 12 / цена“ не е доходност
Най-честата сметка при имот под наем е: месечен наем по дванадесет, делено на цената. Тази сметка дава брутна доходност върху цената. Тя пропуска три неща: месеците без наемател, разходите на собственика и това колко собствени пари реално сте вложили. Паричният поток е отговорът на въпроса колко пари остават при вас в края на годината и спрямо каква сума.
По-долу минаваме през сметката ред по ред. Числата в примера са условни, кръгли и измислени — служат само да покажат механиката. Те не са пазарни данни, прогноза или обещание за доходност.
Стъпка 1: Колко всъщност сте вложили
Вложението не е само цената по договора. Към нея се добавят:
- данък при придобиване — в Столична община 3 на сто върху оценката на прехвърляното имущество (Наредба за определяне на размера на местните данъци на СОС, чл. 35, ал. 2, проверено на 05.11.2026);
- такса за вписване в Имотния регистър — 0,1 на сто върху цената, по която е таксуван актът (Тарифа за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията, чл. 2, ал. 1, проверено на 05.11.2026);
- нотариална такса — поискайте точна сметка от нотариуса преди сделката;
- възнаграждения на посредник, консултант, адвокат, ако има такива;
- ремонт и обзавеждане, без които имотът не може да се отдаде.
Подробно за разходите при покупка и притежание — в отделна статия от рубриката Инвестиции и финанси.
Стъпка 2: Брутен доход и празни месеци
Брутен потенциален доход е наемът, ако имотът е зает всеки месец. Ефективен брутен доход е брутният потенциален доход минус месеците без наемател и несъбраните наеми.
Празни месеци има почти при всяка смяна на наемател: време за ремонт, за огледи, за подписване. Ако не ги заложите, сметката е оптимистична по конструкция. Стандартите за оценяване също изваждат „риска от отпадане на наема“ от брутния доход при извеждане на нетния (Български стандарти за оценяване 2018, т. 6.2.1, проверено на 05.11.2026).
Стъпка 3: Разходите на собственика
Редовните разходи, които остават за собственика, а не за наемателя (освен ако договорът не казва друго):
- данък върху недвижимите имоти — в Столична община 1,875 на хиляда върху данъчната оценка (Наредба на СОС, чл. 15); дължи се независимо дали имотът се използва или не (чл. 12 от същата наредба);
- такса за битови отпадъци — определя се ежегодно с решение на Столичния общински съвет (Наредба за определяне и администриране на местни такси и цени на услуги, чл. 18, ал. 2, проверено на 05.11.2026);
- вноски към етажната собственост — за поддръжка и ремонт на общите части, по решенията на общото събрание;
- застраховка на имота;
- текуща поддръжка — ремонти на уреди, боядисване между наематели, подмяна на износено обзавеждане;
- управление — ако възлагате намирането на наематели и комуникацията;
- данък върху дохода от наем — наемът е доход за собственика; ставката, признатите разходи и сроковете за деклариране проверете в Закона за данъците върху доходите на физическите лица и в указанията на НАП или с данъчен консултант. В примера по-долу той е заложен като условен ред.
Нетният оперативен доход е ефективният брутен доход минус тези разходи. Той не включва вноските по кредит.
Стъпка 4: Кредитът и паричният поток
Ако имотът е купен с кредит, годишните вноски се изваждат от нетния оперативен доход. Остатъкът е паричният поток преди данъци върху собствените пари, или след данъци, ако данъкът е заложен като разход по-горе.
Вноската има две части: лихва и главница. Лихвата е разход. Главницата намалява дълга — тя е пари, които излизат от джоба ви днес, но увеличават вашия дял в имота.
Условен пример с кръгли числа
Всички числа са условни и измислени. Не описват конкретен имот, квартал или банка и не са прогноза.
Вложение
- Цена: 100 000 €
- Разходи по сделката (данъци, такси, възнаграждения — условно): 5 000 €
- Ремонт и обзавеждане (условно): 5 000 €
- Общо вложение: 110 000 €
Доход
- Наем: 500 € месечно → брутен потенциален доход 6 000 € годишно
- Един празен месец годишно (условно): −500 €
- Ефективен брутен доход: 5 500 €
Разходи на собственика (условно)
- Данък върху недвижимите имоти и такса за битови отпадъци: 200 €
- Етажна собственост и поддръжка: 400 €
- Застраховка: 100 €
- Данък върху дохода от наем (условен ред): 400 €
- Общо: 1 100 €
Нетен оперативен доход
5 500 € − 1 100 € = 4 400 €
Вариант А: покупка без кредит
- Собствени пари: 110 000 €
- Годишен паричен поток: 4 400 €
- Възвръщаемост на собствените пари: 4 400 / 110 000 = 4,0%
Брутната сметка „наем × 12 / цена“ би дала 6 000 / 100 000 = 6,0%. Разликата от два процентни пункта е цената на празните месеци, разходите и данъка — и на това, че вложението е повече от цената.
Вариант Б: покупка с кредит
- Кредит: 60 000 €; собствени пари: 50 000 €
- Годишни вноски (условно): 4 200 €, от които 3 000 € лихва и 1 200 € главница
- Годишен паричен поток: 4 400 € − 4 200 € = 200 €
- Паричен поток върху собствените пари: 200 / 50 000 = 0,4%
- Ако добавите и погасената главница (1 200 €) като натрупан дял: (200 + 1 200) / 50 000 = 2,8%
Какво показва вариант Б: с кредит се влагат по-малко собствени пари, но свободният паричен поток може да падне близо до нулата. Достатъчни са два празни месеца или един по-голям ремонт и годината излиза на минус — тогава доплащате от други доходи. Как работи ефектът на кредита в двете посоки, разглеждаме в статията за източниците на печалба от имот в същата рубрика.
Какво да проверите, преди да смятате
- Наем по сделки, не по обяви. Обявената цена на наема е искане, не договор.
- Данъчна оценка на имота — върху нея се изчислява данъкът върху недвижимите имоти; по текста на наредбата на Столична община — и таксата за битови отпадъци за жилищата (чл. 27, ал. 1), но от 01.01.2026 г. чл. 67, ал. 4 от ЗМДТ прави количеството битови отпадъци водеща основа, затова проверете данъчното съобщение за имота.
- Решенията на общото събрание на етажната собственост — предстоящи ремонти на покрив, фасада, асансьор.
- Чувствителност. Пресметнете сценарий с два празни месеца, с 10% по-нисък наем и с по-висока лихва. Ако сметката работи само в оптимистичния сценарий, рискът е голям.
Ако обмисляте покупка с кредит, вижте и Колко ипотечен кредит можете да вземете и рубриката Ипотечно кредитиране. За дългосрочно отдаване: Имот за дългосрочен наем.
Често задавани въпроси
Каква е разликата между брутна и нетна доходност?
Брутната доходност е годишният наем спрямо цената. Нетната изважда празните месеци и разходите на собственика и се смята спрямо цялото вложение, не само спрямо цената.
Колко празни месеца да заложа?
Няма универсално число. Използвайте собствения си опит или реални данни за сходни имоти и пресметнете поне два сценария — оптимистичен и консервативен.
Влиза ли главницата по кредита в разходите?
Не като разход. Главницата намалява дълга, но излиза като пари от джоба ви. Затова паричният поток и печалбата не са едно и също.
Защо с кредит доходността понякога е по-висока, а понякога по-ниска?
Когато нетният доход от имота носи повече от цената на кредита, ливъриджът увеличава възвръщаемостта на собствените пари. Когато носи по-малко — я намалява.
Този текст не е инвестиционен съвет. Числата в примера са условни и не са прогноза за доходност.
Източници
Всички източници са отворени и проверени на 05.11.2026.
- Наредба за определяне на размера на местните данъци на Столичен общински съвет — чл. 12, чл. 15, чл. 35, ал. 2 (портал „Нормативни актове – Столична община“): https://sofia.obshtini.bg/doc/385434
- Наредба за определяне и администриране на местни такси и цени на услуги, предоставяни от Столична община — чл. 18, ал. 2; чл. 27, ал. 1: https://sofia.obshtini.bg/doc/243444
- Тарифа за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията — чл. 2, ал. 1 (Агенция по вписванията, „Нормативна уредба“): https://www.registryagency.bg/media/filer_public/2026/08/01/tarifa_za_drzhavnite_taksi_sbirani_ot_agentsiia_po_vpisvaniiata.pdf
- Български стандарти за оценяване 2018 — т. 6.2.1 (КНОБ): https://api.ciab.bg/assessment-standards/download/65b211a1b3e14cc44fa064b7/9d105f72474d679c7aacccdc5c2da5f.pdf
- Закон за местните данъци и такси — чл. 67, ал. 4 (в сила от 01.01.2026 г.; портал „Нормативни актове – Столична община“): https://sofia.obshtini.bg/doc/10436