Откъде идва печалбата от имот — и кога всеки източник носи загуба

Четири източника, четири риска

Печалбата от инвестиционен имот идва от четири места: наем, поскъпване, добавена стойност и ефектът на кредита. Всяко от тях има условия, при които работи, и условия, при които се обръща срещу собственика. Полезно е да знаете, преди покупката, на кой от четирите разчитате — и какво става, ако той не се случи.

Примерите в текста са с условни кръгли числа, само за илюстрация. Те не са прогноза и не описват конкретен имот или пазар.

1. Наем: текущият доход

Наемът е единственият от четирите източника, който носи пари всеки месец, докато държите имота. Той се смята нетно: наем минус празни месеци, данъци, такси, поддръжка, застраховка и данък върху дохода. Как се прави тази сметка ред по ред — в статията за паричния поток на инвестиционен имот в рубриката Инвестиции и финанси.

Кога носи загуба

• Празни месеци. Разходите на собственика продължават и без наемател — данъкът върху недвижимите имоти в Столична община например се плаща независимо дали имотът се използва (Наредба за определяне на размера на местните данъци на СОС, чл. 12, проверено на 05.11.2026).
• Неплащащ наемател и разходите за освобождаване на имота.
• Голям ремонт — в имота или в общите части на сградата.
• Вноска по кредит, по-висока от нетния наем. Тогава разликата се доплаща от други доходи всеки месец.

2. Поскъпване: промяна на пазарната стойност

Поскъпването е разликата между цената, на която купувате, и цената, на която бихте продали. То се реализира едва при продажба — дотогава е оценка, не пари.

Историческото движение на цените на жилищата в страната и по региони може да се следи в индексите на цените на жилищата, които публикува Националният статистически институт (НСИ — Индекси на цените на жилища (ИЦЖ), проверено на 05.11.2026). Индексът показва средно движение; конкретният имот може да се движи различно от средното. DJIA Consult не прави собствена прогноза за цените.

Кога носи загуба

• Покупка над пазара. Ако платите повече от сравнимите сделки, част от бъдещото поскъпване вече е „изхарчено“. Как се проверява стойността — в статията за методите за оценка на имот в същата рубрика.
• Принудителна продажба. Нужда от пари в момент, когато пазарът е слаб, или продажба в кратък срок.
• Разходите при покупка и продажба. Данъкът при придобиване в Столична община е 3 на сто (Наредба на СОС, чл. 35, ал. 2), а към него се добавят такса вписване, нотариус и възнаграждения. Ако цената се покачи с по-малко от тези разходи, сделката е на загуба, макар имотът „да е поскъпнал“.
• Данъци върху печалбата от продажба. Преди продажба проверете дали и как доходът от нея се облага по Закона за данъците върху доходите на физическите лица — в указанията на НАП или с данъчен консултант.

3. Добавена стойност: ремонт, преустройство, смяна на предназначението

Тук печалбата не идва от пазара, а от работата върху имота: купувате нещо, което пазарът оценява ниско заради състоянието или ползването му, и го превръщате в нещо, което пазарът оценява по-високо.

• Ремонт — от неремонтиран към готов за живеене или за отдаване. Повече: Ремонт и препродажба.
• Преустройство — промяна на разпределението, разделяне на по-малки единици, обединяване.
• Смяна на предназначението — например от нежилищно в жилищно или обратно. Законът за устройство на територията урежда, че промяна на предназначението без строителни и монтажни работи се извършва след разрешение от главния архитект на общината, при спазени условия и с положителни становища на компетентните органи (ЗУТ, чл. 147а, ал. 1, проверено на 05.11.2026). Този член се отнася до случаите без строителни и монтажни работи; при строителство проверете процедурата отделно.

Кога носи загуба

• Бюджет и срок над плана. Всеки месец закъснение е месец без наем и с разходи по кредита.
• Отказ или условия от администрацията. Ако разрешение не бъде издадено или изисква промени, бизнес планът пада. Проверете възможността преди покупката, не след нея.
• Подобрение, за което пазарът не плаща. Скъпи материали в квартал, където купувачите и наемателите търсят друго.
• Съседи и етажна собственост. Проверете дали промяната засяга общи части или други собственици и какви съгласия са нужни.

4. Ефектът на кредита (ливъридж)

Кредитът не създава печалба сам по себе си. Той увеличава резултата върху собствените пари — в двете посоки.

Условен пример, кръгли числа: имот за 100 000 €.

• Без кредит: влагате 100 000 €. Имотът поскъпва с 10% до 110 000 €. Печалба 10 000 € върху 100 000 € собствени — 10%.
• С кредит 60 000 €: влагате 40 000 €. Същото поскъпване дава 10 000 € върху 40 000 € собствени — 25%, преди лихвите и разходите по кредита.
• Същият кредит, но имотът поевтинява с 10% до 90 000 €: дългът остава 60 000 €. Вашият дял пада от 40 000 € на 30 000 € — загуба 25% от собствените пари, преди лихвите. Без кредит загубата би била 10%.

Към това се добавя цената на самия кредит. Когато нетният доход от имота е по-нисък от лихвата, кредитът изяжда наема и паричният поток става отрицателен.

Кога носи загуба

• Пазарът пада — загубата върху собствените пари е по-голяма от загубата върху имота.
• Лихвата се вдига при променлив лихвен процент — вноската расте, наемът не.
• Доходът ви спада — вноските се плащат от вашите доходи, независимо дали имотът носи наем.
• Нужда от продажба, докато пазарът е слаб, а дългът е голям спрямо стойността.

Преди да прецените размера на кредита: Колко ипотечен кредит можете да вземете и рубриката Ипотечно кредитиране.

Как да подредите четирите източника в една сделка

• Определете на кой разчитате основно. Ако сделката има смисъл само при поскъпване, тя е залог за пазара, а не доходен имот.
• Проверете наема при празни месеци и по-висока лихва. Ако паричният поток става отрицателен, решете предварително откъде ще го покривате.
• Добавената стойност проверявайте преди покупката — техническо състояние, устройствени правила, необходими разрешения.
• Ливъриджът е множител, не източник. Той увеличава и печалбата, и загубата.

За общите стратегии вижте Инвестиционни стратегии в недвижими имоти.

Често задавани въпроси

Кое носи повече — наемът или поскъпването?

Зависи от имота, цената на покупка и периода. Наемът носи текущ паричен поток; поскъпването се реализира едва при продажба и не е гарантирано. DJIA Consult не прогнозира цени.

Ремонтът винаги ли увеличава стойността?

Не. Ремонтът увеличава стойността само доколкото пазарът в съответния квартал плаща за него. Ремонт над очакванията на купувачите и наемателите може да не се върне.

Нужно ли е разрешение за смяна на предназначението?

По ЗУТ, чл. 147а, ал. 1 промяната на предназначението без строителни и монтажни работи се извършва след разрешение от главния архитект на общината при определени условия. Проверете конкретния случай преди сделката.

Опасен ли е ипотечният кредит за инвестиционен имот?

Кредитът увеличава резултата в двете посоки. При спад на цените или ръст на лихвата загубата върху собствените пари е по-голяма, отколкото без кредит. Сметнете песимистичен сценарий, преди да подпишете.

Този текст не е инвестиционен съвет.

Източници

Всички източници са отворени и проверени на 05.11.2026.

1. Наредба за определяне на размера на местните данъци на Столичен общински съвет — чл. 12; чл. 35, ал. 2: https://sofia.obshtini.bg/doc/385434
2. Национален статистически институт — Индекси на цените на жилища (ИЦЖ): https://www.nsi.bg/statistical-data/97
3. Закон за устройство на територията — чл. 147а, ал. 1 (Агенция по вписванията, „Нормативна уредба“): https://www.registryagency.bg/media/filer_public/2026/01/08/zut.pdf