„Да инвестирам в имот“ не е една стратегия. Това са поне осем различни начина да се вложат пари, всеки със своя капитал, своя срок и свои рискове. Апартамент под наем и парцел за застрояване имат общо само това, че са записани в Имотния регистър.
В практиката си от 2007 г. насам виждаме една повтаряща се грешка: изборът на имот предхожда избора на стратегия. Човек харесва апартамент и след това търси как да го направи инвестиция. Правилният ред е обратният.
Осемте стратегии накратко
- Дългосрочен наем — Откъде идва доходът: месечен наем; Колко време изисква от собственика: ниско до средно; Основен риск: празни периоди, наемател, разходи
- Краткосрочен наем — Откъде идва доходът: нощувки; Колко време изисква от собственика: високо; Основен риск: сезонност, регулация, отношения със съседите
- Ремонт и препродажба — Откъде идва доходът: разлика между цена на покупка + ремонт и цена на продажба; Колко време изисква от собственика: високо, за кратък период; Основен риск: надхвърлен бюджет, пазарен обрат
- Покупка „на зелено“ — Откъде идва доходът: разлика между цена в строеж и цена след завършване; Колко време изисква от собственика: ниско по време на строежа; Основен риск: забавяне или недовършен строеж
- Парцел и развитие — Откъде идва доходът: стойността, създадена от застрояването; Колко време изисква от собственика: много високо; Основен риск: устройствени ограничения, строител, срокове
- Търговски имоти — Откъде идва доходът: наем от бизнес наематели; Колко време изисква от собственика: средно; Основен риск: един наемател, по-дълги празни периоди
- Продажба с обратен наем — Откъде идва доходът: наем от бившия собственик; Колко време изисква от собственика: ниско; Основен риск: платежоспособността на наемателя
- АДСИЦ и фондове — Откъде идва доходът: дивиденти и цена на акциите; Колко време изисква от собственика: ниско; Основен риск: борсова цена, ликвидност
Оценките в колоните са качествени и отразяват практиката на DJIA Consult, а не статистика.
Как да изберете: трите въпроса
1. Колко капитал имате — и колко от него може да остане „заключен“? Имотът е неликвиден. Парите, вложени в апартамент, парцел или строеж, не могат да се изтеглят за седмица. Стратегията трябва да остави резерв за непредвидени разходи.
2. Колко време ще отделяте? Краткосрочният наем и ремонтът с препродажба са на практика работа, а не пасивен доход. Дългосрочният наем и АДСИЦ изискват най-малко време.
3. Какъв риск можете да понесете — и какъв точно? Рисковете се различават по вид, а не само по размер. При покупка „на зелено“ рискът е строителят. При краткосрочния наем — регулацията и сезонът. При парцела — устройственият план.
Пазарният фон към ноември 2026 г.
- Цените на жилищата в България през II тримесечие на 2026 г. са с 15,5% по-високи от година по-рано, при 4,0% за еврозоната. Новите жилища са поскъпнали с 12,3%, съществуващите — със 17,6% (предварителни данни). (Евростат)
- Наемите в България през септември 2026 г. са със 7,6% по-високи от година по-рано. (Евростат, индекс на потребителските цени)
- Лихвите на ЕЦБ от 16 септември 2026 г.: депозитно улеснение 2,50%, основни операции по рефинансиране 2,65%. (БНБ) България е в еврозоната — БНБ публикува лихвената си статистика по правилата на еврозоната считано от данните за януари 2026 г.
Това е минало представяне и средни стойности за страната. То не казва какво ще се случи с конкретен имот.
Какво да проверите преди всяка стратегия
- Собственост и тежести — в Имотния регистър на Агенцията по вписванията: кой е собственик, има ли ипотека, възбрана, искова молба.
- Кадастър — идентификатор, площ, граници.
- Устройствен режим — какво позволява планът за имота и района.
- Пълната сметка — с всички разходи по покупка, държане и продажба, не само с цената.
- Изходът — как и за колко време може да се продаде имотът, ако плановете се променят.
Често задавани въпроси
Коя стратегия е най-доходна? Няма общ отговор. Доходността зависи от конкретния имот, цената на входа, разходите и времето на собственика. Не обещаваме доходност за нито една стратегия.
Коя стратегия е най-подходяща за начинаещ? Това зависи от капитала, времето и рисковия профил на конкретния човек. За решение за личния портфейл — лицензиран инвестиционен консултант.
Колко капитал е нужен? Зависи от стратегията и от това дали се ползва кредит. Направете пълната сметка, включително резерв за непредвидени разходи.
Растат ли цените на жилищата в България? През последната година — да: +15,5% към II тримесечие на 2026 г. според Евростат. Това е минало представяне, не прогноза.
Може ли да се комбинират стратегии? Да, но всяка носи своите рискове. Комбинацията не ги отменя.
Източници
- Евростат, House price index (prc_hpi_q), вкл. нови и съществуващи жилища, обновено 01.10.2026 — https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/prc_hpi_q/default/table
- Евростат, HICP (prc_hicp_minr), позиция „Действително платени наеми“, 09.2026 — https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/prc_hicp_manr/default/table
- БНБ, „Основни лихвени проценти на ЕЦБ (в сила от 16 септември 2026 г.)“, начална страница, проверено 04.11.2026 — https://www.bnb.bg/
- БНБ, документ за промените в лихвената статистика при присъединяването към еврозоната (от данните за януари 2026 г.) — https://www.bnb.bg/bnbweb/groups/public/documents/bnb_download/st_m_instr_irs_new_2026_bg.pdf
Серията „Инвестиционни стратегии в недвижими имоти“
- Как да изберете стратегия: капитал, време и риск
- Имот за дългосрочен наем
- Краткосрочен наем
- Ремонт и препродажба
- Покупка „на зелено“
- Търговски имоти: офис, склад, магазин
- Продажба с обратен наем
- АДСИЦ и фондове за имоти
Това не е инвестиционен съвет. Материалът е с образователна цел. Той описва публични данни и практиката на DJIA Consult и не е лична препоръка или покана за сделка с финансови инструменти. DJIA Consult не е лицензиран инвестиционен посредник по Закона за пазарите на финансови инструменти. За решения за личния си портфейл се обърнете към инвестиционен консултант, лицензиран от Комисията за финансов надзор.
Имотите са нашата работа от 2007 г. Ако обмисляте конкретна покупка, продажба или проверка на имот — вижте услугите на DJIA Consult или заявете консултация за парцел.