Ремонт и препродажба: сметката, сроковете и рисковете

Стратегията е проста на хартия: купуваш имот в лошо състояние под пазарната цена, ремонтираш го и го продаваш по-скъпо. Печалбата е разликата. На практика тази разлика се изяжда от три неща — разходите по две сделки, надхвърления бюджет за ремонт и времето.

Сметката

Резултат = цена на продажба − (цена на покупка + разходи по покупката + ремонт + разходи за държане по време на ремонта + разходи по продажбата + данъци)

Разходите, които най-често се подценяват:

• Разходите по сделка — два пъти. Нотариални такси, вписване, местни данъци и такси, посредник — веднъж при покупката и веднъж при продажбата.
• Резервът в бюджета. Старите имоти крият проблеми, които се виждат едва след като започне ремонтът: инсталации, влага, конструкция.
• Времето. Всеки месец без продажба е месец с разходи за етажна собственост, местни данъци, комунални услуги и — при кредит — лихва.
• Данъкът върху печалбата от продажбата. Дали и как се облага зависи от вида на продавача, срока на притежание и броя сделки. Правилата — на сайта на Националната агенция за приходите.

Какво казват данните

Според Евростат през II тримесечие на 2026 г. цените на съществуващите жилища в България са с 17,6% по-високи от година по-рано, а на новите — с 12,3% (предварителни данни).

Това е средно за страната и показва минало движение на цените. То не казва нищо за цената, на която ще се продаде конкретен ремонтиран имот след шест или дванадесет месеца.

Законността на ремонта

Не всеки ремонт е „само ремонт“. Преустройство, промяна на предназначение, премахване на стени, обединяване на помещения или промени по фасадата могат да изискват одобрен проект или разрешение.

Преди да започнете:

• проверете в районната администрация или общината дали планираните работи изискват одобрен проект или разрешение;
• проверете дали в имота вече няма незаконни промени от предишни собственици — те могат да затруднят продажбата;
• уговорете писмено с изпълнителя обхвата, цената, сроковете и гаранциите. Минималните гаранционни срокове за строително-монтажни работи са уредени в Наредба № 2 от 2003 г. — проверете актуалния текст.

Рисковете

• Надхвърлен бюджет — скритите дефекти се виждат по време на ремонта.
• Забавяне — изпълнители, материали, разрешения.
• Пазарен обрат — цените могат да спрат да растат или да паднат, докато имотът е в ремонт.
• Свръхремонт — ремонт, по-скъп от това, което купувачите в района плащат.
• Ликвидност — продажбата може да отнеме повече от планираното.

Какво да проверите преди покупка

1. Собственост и тежести в Имотния регистър на Агенцията по вписванията.
2. Съответствие между реалното състояние на имота и документите (схема, архитектурни планове).
3. Техническа оценка на инсталациите и конструкцията от специалист.
4. Цените, на които реално се продават ремонтирани имоти в района — сделки, не обяви.
5. Пълната сметка с резерв и реалистичен срок за продажба.

Често задавани въпроси

Колко време отнема стратегията? Зависи от обема на ремонта и пазара. В сметката заложете и срока за продажба, не само за ремонта.

Облага ли се печалбата от препродажба? Зависи от конкретния случай. Проверете актуалните правила на Националната агенция за приходите или се консултирайте с данъчен консултант.

Нужно ли е разрешение за ремонт? За някои видове работи — да. Проверете в районната администрация или общината преди да започнете.

Кое е най-честото изненадващо разходно перо? Скритите технически проблеми, които се виждат едва при започнат ремонт. Затова сметката винаги се прави с резерв.

Растат ли по-бързо цените на старите жилища? През последната година в България — да: +17,6% срещу +12,3% за новите жилища (Евростат, II тримесечие на 2026 г., предварителни данни). Това е минало представяне.

Източници

1. Евростат, House price index (prc_hpi_q), нови (DW_NEW) и съществуващи (DW_EXST) жилища, обновено 01.10.2026 — https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/prc_hpi_q/default/table
2. Министерство на регионалното развитие и благоустройството, „Списък на действащата към 01.07.2026 г. нормативна уредба…“ (ЗУТ; Наредба № 2 от 2003 г.) — https://www.mrrb.bg/bg/normativni-aktove/

Серията „Инвестиционни стратегии в недвижими имоти“

1. Как да изберете стратегия: капитал, време и риск
2. Имот за дългосрочен наем
3. Краткосрочен наем
4. Ремонт и препродажба
5. Покупка „на зелено“
6. Търговски имоти: офис, склад, магазин
7. Продажба с обратен наем
8. АДСИЦ и фондове за имоти

Това не е инвестиционен съвет. Материалът е с образователна цел. Той описва публични данни и практиката на DJIA Consult и не е лична препоръка или покана за сделка с финансови инструменти. DJIA Consult не е лицензиран инвестиционен посредник по Закона за пазарите на финансови инструменти. За решения за личния си портфейл се обърнете към инвестиционен консултант, лицензиран от Комисията за финансов надзор.

Имотите са нашата работа от 2007 г. Ако обмисляте конкретна покупка, продажба или проверка на имот — вижте услугите на DJIA Consult или заявете консултация за парцел.