Това не е кредитен съвет. DJIA Consult не е кредитен посредник и не препоръчва банки или кредитни продукти. Статията обяснява правилата. Колко ще ви отпусне банката, решава тя след оценка на кредитоспособността ви.
От 1 октомври 2024 г. БНБ поставя три граници за новите кредити на домакинства, обезпечени с жилищен имот в България (БНБ, „Изисквания за показателите за кредитните стандарти“):
- плащанията по дълговете — до 50% от месечния доход;
- кредитът — до 85% от стойността на обезпечението;
- срокът — до 30 години.
Максималната сума е по-малката от две: тази, която позволяват доходът и другите ви задължения, и тази, която позволява стойността на имота. Самоучастието се смята от стойността на обезпечението, а не от цената в договора.
Защо това има значение за вас
Ако купувате. Ако знаете тавана си, преди да изберете имот, не рискувате задатък за жилище, което банката няма да финансира в нужния размер.
Ако продавате. Купувач, който е сметнал тавана си предварително, по-рядко се връща с „банката ни даде по-малко“.
Какво казват официалните източници
- Вноски по дълга към месечен доход при отпускане (DSTI-O) — Граница: до 50%; Източник: решение на УС на БНБ от 11.09.2024, в сила от 01.10.2024
- Кредит към стойност на обезпечението при отпускане (LTV-O) — Граница: до 85%; Източник: същото
- Срок по договора — Граница: до 30 години; Източник: същото
- Изключение — Граница: общо до 5% от новите и предоговорените кредити за предходното тримесечие; Източник: същото
- Обхват — Граница: кредити на домакинства, обезпечени с жилищен имот в България; нови и предоговорени; Източник: същото
- Правна основа — Граница: Закон за кредитните институции, чл. 79, ал. 3, т. 4; Източник: страницата на БНБ
- Кредитоспособност — Граница: оценява се въз основа на доходите, разходите и други финансови обстоятелства; Източник: БНБ, наръчник, юни 2024
Граница 1: вноските до 50% от дохода
БНБ определя съотношението като текущите плащания по обслужването на дълга към месечния доход на кредитополучателя при отпускането. Кои точно плащания се броят и дали доходът е нетен или бруто, нито страницата на БНБ, нито прессъобщенията ѝ уточняват. БНБ е одобрила определенията и методите за изчисляване на показателите. Попитайте банката как смята вашия доход и кои ваши задължения брои.
Илюстрация (изчисление на DJIA Consult при средната лихва за септември 2026 г. от 2,41%, 30 години, равни вноски; не е оферта):
- Месечен доход 2 500 евро, без други дългове. Максимум за вноски: 1 250 евро. Това позволява кредит около 320 000 евро.
- Същият доход, с друг кредит с вноска 300 евро. За ипотеката остават 950 евро. Това позволява кредит около 243 000 евро.
- Същите 950 евро за 25 години вместо 30. Кредитът спада до около 214 000 евро.
Изводът: в този пример вноска от 300 евро по друг дълг намалява тавана на ипотечния кредит с около 77 000 евро. Дали банката смята вноската при текущата или при по-висока лихва, попитайте я.
Граница 2: кредитът до 85% от стойността на обезпечението
Таванът е 85% от стойността на обезпечението. Цената в договора с продавача не е тази стойност. В общата информация на една банка оценката се прави от външна оценителска фирма, с която банката има договор, или от вътрешен оценител (Банка ДСК, обща информация, 01.01.2026, т. 14).
Илюстрация (изчисление на DJIA Consult):
- Цена 200 000 евро, оценка 200 000 евро. Кредит до 170 000 евро, самоучастие 30 000 евро.
- Цена 200 000 евро, оценка 190 000 евро. Кредит до 161 500 евро, самоучастие 38 500 евро.
5% по-ниска оценка вдига самоучастието с 8 500 евро. Затова оценката трябва да е факт преди задатъка (вижте „Как банката оценява имота“).
Към самоучастието добавете разходите, които не се финансират с кредита: нотариални такси, такси за вписване, местен данък при придобиване и таксите по тарифата на банката.
Граница 3: срокът до 30 години
По-дълъг срок значи по-ниска вноска и по-голям таван по граница 1, но по-голяма обща цена. Банките имат и свои ограничения. Пример от общата информация на една банка (Банка ДСК, обща информация, 01.01.2026):
- възрастта на поне един от кредитополучателите и съдлъжниците към последната вноска не трябва да надвишава 75 години;
- при режим на ограничена отговорност максималният срок е 20 години.
Ограниченията на вашата банка проверете в нейната обща информация.
Изключението от 5%: защо не планирайте с него
Изключението е общ лимит за кредитите на една банка за тримесечие. Не е право на отделен кандидат.
През четвъртото тримесечие на 2024 г. (БНБ, прессъобщение от 17.03.2025):
- кредитите извън параметрите са 421, или 4,2% от 10 140 новоотпуснати;
- средното съотношение на вноските към дохода е 36,8% (39,1% преди това);
- средното съотношение на кредита към стойността е 74%;
- средният срок е 25,2 години;
- делът на кредитите с вноски над 50% от дохода спада от 24,6% през третото до 3,1% през четвъртото тримесечие.
Това е първият преглед на БНБ след въвеждането. По-нови данни от БНБ не открихме.
Съдлъжник
По наръчника на БНБ банката иска документ за дохода и на солидарния длъжник, ако има такъв (БНБ, „Информация за ползватели…“, юни 2024). Преди да станете съдлъжник, попитайте адвокат какво поемате.
Какво да поискате
- Писмено от банката: как смята дохода ви и кои задължения брои в 50-те процента.
- Общата информация на банката за ипотечните кредити — сроковете и възрастовите ограничения са в нея.
- Предварителна оценка на имота, ако банката я предлага — преди задатъка.
Какво да попитате
- Какъв е максималният кредит при моя доход, срок и задължения?
- С каква лихва изчислявате вноската за целите на 50-те процента?
- Броят ли се доходите ми от наем, хонорари или от чужбина и как?
- Какви са възрастовите ви ограничения към края на срока?
- При каква оценка ще ми отпуснете исканата сума?
Кого да попитате
- Банка или кредитен посредник, вписан в регистъра на БНБ — за сумата и методиката.
- Адвокат — ако ще има съдлъжник или поръчител.
Как помагаме ние
Помагаме ви да изберете имот, който съответства на тавана ви. Проверяваме документите на имота, които ще поиска оценителят. Подреждаме сделката така, че оценката да е факт преди задатъка. Не изчисляваме кредитоспособност и не предлагаме кредити.
Често задавани въпроси
Каква част от заплатата може да отива за вноски? По изискванията на БНБ плащанията по дълговете са до 50% от месечния доход при отпускането.
Колко самоучастие ми трябва? По правило поне 15% от стойността на обезпечението, плюс разходите по сделката, които не се финансират с кредита.
Може ли банката да отпусне кредит над 85%? Само в рамките на изключението от 5% от кредитите на банката за тримесечие. Това е лимит за банката, не право на кандидата.
Важат ли правилата за рефинансиране? Да — обхващат и предоговорените кредити (БНБ, прессъобщение от 11.09.2024).
Има ли възрастово ограничение? БНБ не поставя такова в тези изисквания. Банките имат свои. Пример: при една банка поне един от кредитополучателите и съдлъжниците не трябва да е над 75 години към последната вноска (Банка ДСК, обща информация, 01.01.2026).
Източници
- БНБ, „Изисквания за показателите за кредитните стандарти“ — https://bnb.bg/BankSupervision/BSRequirementsOnLendingStandards/index.htm — прочетено на 04.11.2026.
- БНБ, прессъобщение от 11.09.2024 — https://www.bnb.bg/AboutUs/PressOffice/POPressReleases/POPRDate/PR_20240911_1_BG — прочетено на 04.11.2026.
- БНБ, прессъобщение от 17.03.2025 — https://www.bnb.bg/AboutUs/PressOffice/POPressReleases/POPRDate/PR_20250317_BG — прочетено на 04.11.2026.
- БНБ, Прессъобщение „Лихвена статистика, септември 2026 г.“, 27.10.2026 — https://www.bnb.bg/bnbweb/groups/public/documents/bnb_download/202609_s_irs_press_a1_bg.pdf.
- БНБ, „Информация за ползватели на финансови и платежни продукти и услуги“, юни 2024 — https://www.bnb.bg/bnbweb/groups/public/documents/bnb_download/bs_cust_info_pdf_bg.pdf.
- Банка ДСК, „Обща информация (съгласно чл. 5 от Закона за кредитите за недвижими имоти на потребителите)“, 01.01.2026 — dskbank.bg — изтеглена на 04.11.2026.
Примерът от общата информация на банка е за илюстрация. Не е препоръка и не е сравнение на банки.
Свързано: Ипотечен кредит стъпка по стъпка · Как банката оценява имота · Анализ на пазара · За купувачи
Текстът е общ преглед, не правно, финансово или кредитно становище. Това не е кредитен съвет. Числата в илюстрациите не са оферти. DJIA Consult не е кредитен посредник и не препоръчва банки или кредитни продукти.
Купувате жилище с кредит? Свържете се с нас — ще ви помогнем да изберете имот в рамките на бюджета ви. → Свържете се с нас