Това не е кредитен съвет. DJIA Consult не е кредитен посредник, не предлага кредити и не препоръчва банки или кредитни продукти. Статията обяснява процеса. За конкретна оферта се обърнете към банка или към кредитен посредник, вписан в регистъра на БНБ.
Пътят до ипотечния кредит минава през едни и същи етапи:
- формуляр с условията на офертата;
- оценка на доходите ви и на имота;
- проект на договор;
- 14 дни, в които решавате дали да го подпишете;
- нотариус, ипотека и превод към продавача.
Срокът от 14 дни тече от получаването на проекта на договор (БНБ, наръчник за ползватели, юни 2024; обща информация на банка, в сила от 01.01.2026). Всичко преди проекта е ориентир, не обещание. Сумата отива при продавача едва след като условията на банката са изпълнени.
Защо това има значение за вас
Ако купувате. Сделката и кредитът вървят по два графика: единият е с продавача, другият — с банката. Предварителният договор, задатъкът и датата при нотариуса се договарят с продавача. Оценката, одобрението и проектът на договор идват от банката. Ако графиците не са съгласувани, рискувате задатъка.
Ако продавате. Купувач с кредит означава по-дълъг срок до окончателния договор и зависимост от оценката на банката. Кога парите идват по сметката ви, зависи от договора за кредит на купувача (вижте стъпка 7).
Какво казват официалните източници
- Граници на БНБ — Какво казва източникът: вноски до 50% от дохода, кредит до 85% от стойността на обезпечението, срок до 30 години; Източник: БНБ, в сила от 01.10.2024
- Формуляр — Какво казва източникът: кредиторът или посредникът дава стандартизиран европейски формуляр с информацията за сравнение; Източник: БНБ, наръчник, юни 2024
- Кредитоспособност — Какво казва източникът: оценява се въз основа на доходите, разходите и други финансови обстоятелства; Източник: БНБ, наръчник, юни 2024
- Проект на договор — Какво казва източникът: „Срокът за вземане на решение за сключване на договор за кредит е 14 дни“; Източник: Банка ДСК, обща информация, 01.01.2026
- Отговорност — Какво казва източникът: избор между ограничена (до размера на обезпечението) и неограничена отговорност; Източник: Банка ДСК, общи условия, януари 2026, т. 17; БНБ, наръчник
- Такси за управление — Какво казва източникът: по наръчника на БНБ кредиторът не може да иска такси за усвояване и управление на кредита; Източник: БНБ, наръчник, юни 2024
Стъпка 1. Рамката — преди да изберете имот
От 1 октомври 2024 г. БНБ поставя три граници за новите кредити на домакинства, обезпечени с жилищен имот в България (БНБ, „Изисквания за показателите за кредитните стандарти“):
- плащанията по дълговете — до 50% от месечния доход при отпускането;
- кредитът — до 85% от стойността на обезпечението;
- срокът — до 30 години.
Банката може да отпусне кредити извън тези граници, но общо до 5% от новите и предоговорените кредити за предходното тримесечие. Това е лимит за банката, а не ваше право.
Следствието: самоучастието е поне 15% от стойността на обезпечението, плюс разходите от стъпка 7. Как се смята максималната сума, обясняваме в „Колко ипотечен кредит можете да вземете“.
Стъпка 2. Формулярът
Много банки предлагат „предварително одобрение“. Условията му се различават от банка до банка. Полезно е като ориентир за сумата, но не е договор за кредит за конкретния имот.
Документът, който ви позволява да сравнявате, е стандартизираният европейски формуляр. По наръчника на БНБ той съдържа информацията, нужна за сравнение с други кредити и за оценка на последиците. Можете да поискате и разяснения за предлагания договор и за всяка допълнителна услуга (БНБ, „Информация за ползватели…“, юни 2024).
Стъпка 3. Документи и оценка на кредитоспособността
По наръчника на БНБ банката обикновено иска:
- документ за самоличност;
- искане за кредит по образец на банката;
- документ за размера и източника на дохода — ваш и на солидарния длъжник, ако има такъв;
- документ за собственост на имота;
- данъчна и пазарна оценка на имота;
- други документи по преценка на банката.
Банката оценява кредитоспособността въз основа на доходите, разходите и други обстоятелства от финансов характер (БНБ, наръчник, юни 2024).
От 27.03.2026 г. банките получават от НАП през системата RegiX данни за трудовите договори и осигуровките за целите на тази оценка. Това е нова ал. 5 на чл. 25 от Закона за НАП, обнародвана в ДВ бр. 30 от 27.03.2026.
По наръчника на БНБ банката може да откаже кредит въз основа на оценката. Тя не е длъжна да посочи причините, освен в определени от закона случаи.
Стъпка 4. Оценка на имота
В общата информация на една банка оценката се прави от външна оценителска фирма, с която банката има договор, или от вътрешен оценител. За нея се плаща такса според вида на имота (Банка ДСК, обща информация, 01.01.2026, т. 14). В публичните тарифи на две банки таксата за оценка на апартамент е:
- 120,15 евро (Банка ДСК, в сила от 01.09.2026);
- 123,00 евро (Пощенска банка, страница „Жилищен кредит“, прочетена на 04.11.2026).
Ако оценката излезе под цената, кредитът се смята от по-ниската стойност — до 85% от стойността на обезпечението. Разликата я покривате вие. Затова оценката трябва да е факт преди задатъка или условие в предварителния договор. Подробно: „Как банката оценява имота и защо оценката може да спре сделката“.
Стъпка 5. Изборът за отговорността
Общите условия на една банка предвиждат два режима (Банка ДСК, общи условия, януари 2026, т. 17):
- ограничена отговорност — до размера на обезпечението, след принудително изпълнение по съдебен ред или след продажба със съгласието на банката;
- неограничена отговорност — с цялото ви имущество.
Наръчникът на БНБ описва същия избор като право на потребителя. При ограничена отговорност условията може да са различни. В общата информация на същата банка максималният срок при този режим е 20 години, а не 30 (Банка ДСК, обща информация, 01.01.2026). Поискайте двата варианта писмено и попитайте адвокат кой е подходящ за вас.
Стъпка 6. Проект на договор и 14 дни
Когато оценката на кредитоспособността е положителна, банката отправя обвързващо предложение — проект на договор с всички индивидуално договорени условия. От получаването му имате 14 дни да решите (БНБ, наръчник, юни 2024; Банка ДСК, обща информация, 01.01.2026).
Следствието за сделката: срокът за окончателния договор с продавача трябва да оставя място за тези 14 дни, ако искате да ги използвате.
Банките имат и свои срокове след сключването на договора за кредит. По общите условия на една банка:
- ангажиментът за кредит за покупка на жилище е за срок до три месеца от сключване на договора;
- първото усвояване трябва да стане до 90 дни от сключването.
(Банка ДСК, общи условия, версия януари 2026, т. 15 и т. 2.6.) Сроковете при вашата банка проверете в нейните общи условия.
Стъпка 7. При нотариуса и след него
При нотариуса се подписва окончателният договор за покупка и се учредява ипотеката в полза на банката. Кога и как сумата стига до продавача, е записано в договора за кредит.
Пример от общите условия на една банка (Банка ДСК, версия януари 2026, т. 2.4–2.7):
- кредитът се усвоява след учредяване на ипотеката;
- след предаване на имуществената застраховка;
- след удостоверение, че имотът няма други тежести;
- сумата се превежда по сметка на продавача въз основа на платежно нареждане на купувача;
- възможно е и плащане през доверителна (ескроу) сметка.
Разходи извън кредита:
- нотариалните такси за учредяване и заличаване на ипотеката — по нотариалната тарифа;
- таксите на Агенцията по вписванията — за вписване на акт се събира 0,1 на сто от цената, по която е таксуван актът, но не по-малко от 5,11 евро (Агенция по вписванията, извлечение от тарифата в евро, 30.12.2025). В общите условия на една банка таксата за вписване на ипотеката се смята върху размера на обезпечения кредит (Банка ДСК, т. 8.14);
- имуществената застраховка на имота — в общата информация на една банка тя е задължителна (Банка ДСК, обща информация, 01.01.2026);
- местният данък при придобиване — вижте „Купувате или продавате — какви данъци има в сделката“.
Размера на нотариалните такси поискайте от нотариуса предварително.
Какво да поискате
- Стандартизирания европейски формуляр — от всяка банка, с която разговаряте.
- Писмен списък на документите за доход и за имота — преди предварителния договор.
- Срок за оценката и за решението на банката — преди да договорите срок с продавача.
- Двата варианта на договора — с ограничена и с неограничена отговорност.
- Проекта на договора за кредит — преди датата при нотариуса.
- Разчет на нотариалните и държавните такси — от нотариуса.
Какво да попитате
- Какво точно означава вашето „предварително одобрение“?
- Кой прави оценката, колко струва и колко дни отнема?
- Какво става, ако оценката излезе под цената?
- Кога и как се превежда сумата към продавача?
- Колко дни след подписа е валиден ангажиментът ви за кредит?
Кого да попитате
- Банка или кредитен посредник, вписан в регистъра на БНБ — за сумата, условията, документите и сроковете.
- Адвокат с практика по вещно право — за предварителния договор, условието за кредит, избора на отговорност и задатъка.
- Нотариус — за документите, таксите и датата на окончателния договор.
Как помагаме ние
Нашата част е имотът. Проверяваме документите и публичните регистри, преди да подпишете предварителен договор. Подреждаме какво ще поиска банката за имота и кога. Съгласуваме графика така, че оценката и решението на банката да се поберат в сроковете с продавача. Не предлагаме кредити, не избираме банка и не подаваме документи за кредит.
Често задавани въпроси
Обвързва ли банката предварителното одобрение? Обвързващото предложение е проектът на договор с всички индивидуално договорени условия (БНБ, наръчник, юни 2024). Какво обещава предварителното одобрение, попитайте писмено.
Колко време имам да реша, след като получа договора? 14 дни от получаването на проекта (БНБ, наръчник, юни 2024; обща информация на банка, 01.01.2026).
Може ли банката да ми вземе такса за управление на кредита? По наръчника на БНБ кредиторът не може да иска такси за действия по усвояване и управление на кредита. Тарифата на една банка (Fibank, в сила от 01.11.2026) предвижда такса за управление само по договори, сключени до 23.07.2014.
Кога продавачът получава парите? Според договора за кредит. По общите условия на една банка — след вписване на ипотеката и изпълнение на условията за усвояване (Банка ДСК, т. 2.4–2.7).
Може ли DJIA Consult да ми уреди кредит? Не. DJIA Consult не е кредитен посредник. Подготвяме имотната страна на сделката, а за кредита ви насочваме към банка или към посредник, вписан в регистъра на БНБ.
Източници
- БНБ, „Изисквания за показателите за кредитните стандарти“ — https://bnb.bg/BankSupervision/BSRequirementsOnLendingStandards/index.htm — прочетено на 04.11.2026.
- БНБ, „Информация за ползватели на финансови и платежни продукти и услуги“, юни 2024 — https://www.bnb.bg/bnbweb/groups/public/documents/bnb_download/bs_cust_info_pdf_bg.pdf.
- Закон за изменение и допълнение на Закона за събирането на приходи и извършването на разходи през 2026 г., ДВ бр. 30 от 27.03.2026, § 12 — https://dv.parliament.bg/DVWeb/showMaterialDV.jsp?idMat=242170.
- Банка ДСК, „Обща информация (съгласно чл. 5 от Закона за кредитите за недвижими имоти на потребителите)“, 01.01.2026 — dskbank.bg — изтеглена на 04.11.2026.
- Банка ДСК, Общи условия за предоставяне на жилищни и ипотечни кредити, версия януари 2026 — dskbank.bg — изтеглени на 04.11.2026.
- Банка ДСК, Тарифа за такси по кредити на физически лица, в сила от 01.09.2026 — dskbank.bg — изтеглена на 04.11.2026.
- Първа инвестиционна банка (Fibank), Тарифа за такси и комисиони, в сила от 01.11.2026 — https://www.fibank.bg/web/files/documents/141/files/Tariff.pdf.
- Пощенска банка, „Жилищен кредит“ — https://www.postbank.bg/Mortgage-Loans/Mortgage-loan — прочетено на 04.11.2026.
- Агенция по вписванията, „Държавни такси“ и извлечение от тарифата за Имотния регистър в евро, 30.12.2025 — https://www.registryagency.bg/bg/prestsentar/novini/drzhavni-taksi/.
- Закон за кредитите за недвижими имоти на потребители — официалният текст и измененията му се обнародват в „Държавен вестник“ (dv.parliament.bg).
Примерите от тарифи, обща информация и общи условия на банки са за илюстрация на процеса. Не са препоръка и не са сравнение на банки.
Свързано: Кредитен посредник или директно в банката · ГПР, лихва и такси · Колко ипотечен кредит можете да вземете · Как банката оценява имота · Предварителен договор при неодобрен кредит · За купувачи
Текстът е общ преглед, не правно, финансово или кредитно становище. Това не е кредитен съвет. DJIA Consult не е кредитен посредник и не препоръчва банки или кредитни продукти.
Купувате жилище с кредит? Свържете се с нас за разговор за имотната част на сделката. → Свържете се с нас