Цената в обявата не е оценка
Цената, която продавачът иска, е позиция за преговори. Оценката е нещо друго: мотивирано становище за стойността на имота към определена дата, за определена цел и при определени допускания. Една и съща квартира може да има различна стойност за купувач, който ще живее в нея, за инвеститор, който смята наема, и за банка, която я приема като обезпечение.
Камарата на независимите оценители в България (КНОБ) публикува Българските стандарти за оценяване (БСО). Според страницата на КНОБ те са задължителни за прилагане в страната от 01.06.2018 г. (КНОБ — Стандарти за оценяване, проверено на 05.11.2026). БСО посочват три признати подхода: приходен, разходен и сравнителен (БСО 2018, Част първа, Раздел седми, проверено на 05.11.2026). По-долу ги разглеждаме един по един — какво мерят, кога вършат работа и къде се чупят.
Сравнителен подход: пазарни аналози (CMA)
Сравнителният подход извежда стойност, като сравнява имота със сходни имоти, за които има ценова информация (БСО 2018, Част втора, т. 6.1). В практиката на посредниците същата логика се нарича CMA — сравнителен пазарен анализ.
Как работи
- Подбират се аналози: сходно местоположение, площ, етаж, година и вид на строителството, състояние, права върху имота.
- Най-често се сравнява цена на единица площ. БСО допускат и други единици — например цена за стая или за допустима бъдеща разгъната застроена площ.
- Всяка разлика между аналога и оценявания имот се коригира с добавки или отбиви, а изборът им се обосновава.
Кога е подходящ
БСО посочват три ситуации: има достоверни данни за действителни сделки със сходни имоти; има активно търгувани сходни имоти към датата на оценката; имотът е обичаен и сделките с подобни имоти са чести (БСО 2018, т. 6.1). Типичният пример е апартамент в квартал с много сделки.
Ограничения
- Обява не е сделка. Когато няма достатъчно данни за сделки, БСО допускат използване на офертни цени, но оценителят е длъжен да ги коригира и да ги приведе към настоящи.
- Нетипичните имоти нямат истински аналози — пентхаус с тераса, къща на голям парцел, сграда с особен статут.
- Пазарът се движи. Сделка отпреди година отразява друг пазар; корекцията за време е част от анализа.
Доходен (приходен) подход
Приходният подход привежда бъдещите парични потоци от имота към една настояща стойност (БСО 2018, т. 6.2). Според БСО методите му може да се смятат за основни при имоти с жилища за отдаване под наем, административни, търговски, смесени, туристически и промишлени имоти.
Пряка капитализация
Взема се нетният годишен доход от наема и се разделя на норма на капитализация. Нетният доход е брутният наем минус разходите за експлоатация, риска от отпадане на наема и разходите за управление (БСО 2018, т. 6.2.1). Нормата на капитализация може да бъде изведена от наблюдаваната пазарна възвръщаемост на сходни инвестиции.
Условен пример (числата са кръгли и измислени, само за илюстрация): нетен годишен доход 6 000 € и норма на капитализация 6% дават стойност 100 000 €. При норма 5% същият доход дава 120 000 €. Една процентна точка в нормата мести стойността с 20%. Затова нормата трябва да е обоснована, а не избрана.
Дисконтирани парични потоци (DCF)
Вместо един представителен годишен доход се прогнозира поредица от парични потоци за няколко години — наеми, разходи, ремонти, празни периоди, стойност при продажба в края — и всеки поток се дисконтира до настояща стойност. Дисконтовият процент отразява цената на обездвижените пари и рисковете на съответния приход (БСО 2018, т. 6.2.1).
DCF е полезен, когато доходът не е равномерен: имот с договор, който изтича след две години; сграда, която ще се ремонтира; обект с постепенно запълване.
Ограничения
- Резултатът е толкова добър, колкото са допусканията. Малка промяна в нормата или в очаквания наем дава голяма промяна в стойността.
- При жилище, което собственикът ползва сам, наемът е условен — БСО допускат условен наем, но той също е допускане.
- При хотели, ресторанти и бензиностанции доходът зависи от бизнеса. За тях БСО описват отделен метод на печалбата (т. 6.2.2).
Разходен подход
Разходният подход стъпва на принципа, че купувач не би платил за актив повече от разходите за придобиване на актив с равностойна полезност — чрез покупка или изграждане (БСО 2018, т. 6.3). Сметката включва стойността на земята, проектиране и съпътстващи разходи, сградата, инфраструктурата, финансирането на строежа, печалба от разработването и маркетинг — и отбив за износване и остаряване (метод на вещната стойност, т. 6.3.1).
Кога се ползва
Според БСО — като основен подход, когато няма данни за сделки с аналози и не може да се определи източник на доход; за рядко търгувани обществени сгради; като потвърждаващ подход; за застрахователна стойност, апортни вноски, обезщетения при отчуждаване.
Ограничения
Разходът не е пазарна стойност. Нова сграда на слабо търсено място може да струва повече за построяване, отколкото пазарът е готов да плати. Обратно — стара сграда на силна локация може да се продава над „разходната“ си стойност заради земята.
Какво прави лицензираният оценител
Независимата оценка се изготвя от правоспособен независим оценител, вписан в регистъра, който води КНОБ. Няколко практически неща, които КНОБ сама посочва в актуалните си указания:
- Правоспособността е по вид оценка. КНОБ говори за „правоспособности по чл. 6 от ЗНО“ — оценител на недвижими имоти е отделна правоспособност от оценител на машини или на предприятия (КНОБ, решение на УС, публикувано на 15.10.2026, проверено на 05.11.2026).
- Оценката е писмен доклад. КНОБ посочва писмената форма като изискване на чл. 6, ал. 3 от Закона за независимите оценители (ЗНО) и с промяна в Кодекса за професионална етика от 05.06.2026 г. уточнява кога електронен PDF отговаря на него (КНОБ, съобщение от 03.09.2026, проверено на 05.11.2026).
- Подписва конкретен човек. Когато оценката е от дружество на независим оценител, тя трябва да носи подписа на оценителя — физическо лице, отговорен за нея; КНОБ се позовава на чл. 17, ал. 1 от ЗНО (КНОБ — Нормативни актове, инструкция от 16.02.2025, проверено на 05.11.2026).
- Работи по БСО. Оценителят дефинира и обосновава избраните подходи и методи и ги съобразява с базата на стойността, вида на имота и допусканията (БСО 2018, Част втора, т. 6).
Дали конкретен оценител е вписан, се проверява в публичния регистър на сайта на КНОБ (ciab.bg). Пълният текст на ЗНО в действащата му редакция четете в официалния източник — КНОБ публикува текст на закона в раздел „Нормативни актове“.
Защо банката прави своя оценка
Директива 2014/17/ЕС за договорите за кредит за жилищни недвижими имоти изисква от държавите членки да имат надеждни стандарти за оценка на жилищни имоти за целите на ипотечните кредити и от кредиторите — да гарантират използването им (Директива 2014/17/ЕС, чл. 19, ОВ L 60, 28.2.2014, проверено на 05.11.2026). Оценителите трябва да са професионално компетентни и „достатъчно независими от процеса по сключване на договорите за кредит“; оценката се документира на траен носител и кредиторът пази запис (чл. 19, параграф 2).
На практика това означава:
- оценката, на която кредиторът стъпва, трябва да отговаря на неговите изисквания за стандарти и независимост — не разчитайте, че оценка, поръчана от продавача, ще бъде приета; попитайте банката предварително;
- банковата оценка служи за обезпечението — тя отговаря на въпроса колко струва имотът като гаранция за кредита, а не какво сте договорили; двете числа може да се различават;
- попитайте банката как изчислява максималния размер на кредита спрямо оценката и спрямо цената по сделката.
Повече за банковата оценка в процеса по кредита: Банковата оценка на имота при ипотечен кредит.
Как да ползвате трите подхода като купувач или продавач
- За жилище за живеене — започнете със сравнителния подход, но с реални сделки, не само обяви.
- За имот под наем — проверете стойността и през дохода: какъв нетен наем носи и каква норма на възвръщаемост приемате.
- За нов или нетипичен имот — разходният подход дава долна или горна граница, срещу която да проверите цената.
- Когато три подхода дават различни числа — това е информация, не грешка. Разминаването показва къде е рискът.
Ако искате да обсъдите конкретен имот, вижте услугите на DJIA Consult или разгледайте още текстове в рубриката Инвестиции и финанси.
Често задавани въпроси
Каква е разликата между CMA и независима оценка?
CMA е пазарен анализ, който посредник или консултант прави, за да ориентира цената. Независимата оценка е писмен доклад от правоспособен оценител, вписан в регистъра на КНОБ, изготвен по БСО.
Кой подход е „правилният“?
Няма един правилен. БСО изискват оценителят да обоснове избора на подходи и методи спрямо целта, вида на имота и допусканията. Често се ползват два подхода — основен и потвърждаващ.
Защо банковата оценка излезе по-ниска от цената?
Оценката за целите на кредита се отнася до обезпечението, а не до договорената цена — двете могат да се различават. Ако банката изчислява кредита спрямо по-ниската стойност, разликата трябва да дойде от собствени средства; попитайте я предварително как смята.
Мога ли да проверя оценителя?
Да. КНОБ води публичен регистър на независимите оценители на сайта си ciab.bg.
Задължително ли е становището на оценителя?
Оценката е мотивирано становище за стойността към дата и цел. Цената на сделката се договаря между страните; банката решава размера на кредита по своите правила.
Този текст не е инвестиционен съвет.
Източници
Всички източници са отворени и проверени на 05.11.2026.
- КНОБ — Стандарти за оценяване (Български стандарти за оценяване, БСО 2018; задължителни от 01.06.2018 г.): https://ciab.bg/assessment-standards
- Български стандарти за оценяване 2018 (PDF, КНОБ) — Част първа, Раздел седми; Част втора, Раздел първи, т. 6.1–6.3: https://api.ciab.bg/assessment-standards/download/65b211a1b3e14cc44fa064b7/9d105f72474d679c7aacccdc5c2da5f.pdf
- КНОБ — начална страница, „Важна информация“ (съобщения от 15.10.2026 и 03.09.2026; публичен регистър): https://ciab.bg/home
- КНОБ — Нормативни актове (инструкция от 16.02.2025 за подписа на оценителя; текст на ЗНО): https://ciab.bg/normative-acts
- Директива 2014/17/ЕС, чл. 19 „Оценка на имота“ (ОВ L 60, 28.2.2014, публикувана от КНОБ): https://api.ciab.bg/normatives-acts/download/65b12aa1b3e14cc44fa06262/895e92af57e23a884a4549835e18410.pdf